Loyer maximal, travaux : il répond à TOUTES les questions des étudiants sur leur logement !

Après la sortie des lieux, le bailleur a un mois pour restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et deux mois si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée.

Si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie ou s’il ne justifie pas de sa non-restitution dans ce délai, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque période mensuelle commencée en retard.

A défaut de restitution dans le délai prévu par les textes, le locataire devra envoyer un courrier recommandé au bailleur pour demander la restitution du dépôt de garantie, le cas échéant majoré. A défaut de réponse du bailleur, il faudra saisir la commission départementale de conciliation, ou tout autre dispositif de conciliation. Si cela ne suffit pas, le locataire pourra saisir le juge des contentieux de la protection.

J’invite les locataires à multiplier les canaux de recherche : agences immobilières, sites spécialisés, demande de logement social, foyer de jeunes travailleurs, résidences sociales, CLLAJ (comité local pour le logement autonome des jeunes)… Si à un moment donné, vous avez un doute sur une annonce, n’hésitez pas à appeler l’ADIL de votre département qui vous renseignera.

Pour faciliter votre recherche de logement, si vous avez moins de 30 ans, ou si vous avez plus de 30 ans mais que vous êtes embauché depuis moins de 6 mois, en mobilité professionnelle, en possession d’une promesse d’embauche de moins de 3 mois ou si vous gagnez moins de 1500€ nets/mois, vous pouvez bénéficier de la garantie VISALE. C’est une caution gratuite proposée au locataire par Action Logement, qui peut prendre en charge, pendant toute la durée d’occupation du logement le paiement du loyer et des dégradations locatives de la résidence principale, en cas de défaillance du locataire. VISALE couvre jusqu’à 36 mois de loyer impayé.

Bien sûr : la loi prévoit un délai de préavis minimum mais pas de délai de préavis maximum.

Le délai de préavis minimum du locataire est d’un mois en meublé et de 3 mois en vide. Il est également de un mois en vide : lorsque le logement est situé dans une zone de tension du marché locatif ; en cas de premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ; lorsque l’état de santé du locataire justifie un changement de domicile ; lorsque le locataire bénéficie d’une ordonnance de protection ou lorsque son conjoint fait l’objet de poursuites ou d’une condamnation en raison de violences exercées au sein du couple ou sur l’un des enfants ; lorsque le locataire est bénéficiaire du RSA ou de l’AAH ; ou lorsque le locataire s’est vu attribuer un logement social.

Le délai part à la réception du courrier recommandé.

Si le logement est meublé et que le contrat indique que vous payez un forfait de charges, le bailleur ne pourra pas vous demander des charges supplémentaires.

Si en revanche le logement est vide, ou s’il est meublé et que le contrat ne prévoit pas un forfait de charges, vous payez mensuellement des provisions pour charges, qui sont une estimation du montant mensuel des charges se basant sur les comptes de l’année précédente ou sur le budget prévisionnel.

Annuellement, le propriétaire est sensé faire une régularisation et vous communiquer, un mois avant, un décompte par nature de charge, qui détaille, poste par poste, des charges dues à l’année.

S’il y a une différence entre le montant des provisions et le montant des charges réellement dues, le propriétaire est sensé, selon que le solde est créditeur ou débiteur, vous rembourser la différence ou vous demander de la payer.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le propriétaire peut même conserver 20% du dépôt de garantie en attendant la régularisation des charges de l’année.

Annuellement, le propriétaire pourra seulement régulariser les charges et réviser le loyer en suivant la variation de l’indice de référence des loyers. Il ne pourra pas vous demander davantage.

A défaut de congé du bailleur, le contrat se reconduit tacitement. Le locataire n’est pas obligé de signer un nouveau document.

Le bailleur peut faire une proposition d’augmentation de loyer au renouvellement si ce dernier est manifestement sous-évalué. Cette proposition d’augmentation est à bien différencier de la révision de loyer annuelle qui suit la variation de l’indice de référence des loyers.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer un nouveau loyer, au moins 6 mois avant le terme lorsque le logement est loué nu et au moins 3 mois avant le terme lorsqu’il est loué meublé. Cette proposition doit respecter un formalisme strict qui va varier en fonction de la zone géographique du local loué.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire 4 mois avant le terme du bail, l’une ou l’autre des parties saisit la commission départementale de conciliation. A défaut d’accord constaté par la commission, le juge doit être saisi avant le terme du contrat.

Si le propriétaire ne réaliser pas ces démarches ou qu’il n’obtient pas de décision judiciaire allant dans son sens, vous pouvez continuer à payer l’ancien montant.

Le locataire ne doit pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, le propriétaire peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés. Le propriétaire peut exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local

Si, par exemple, des clous ou des trous sont présents dans le mur à la sortie des lieux, le bailleur pourra utiliser le dépôt de garantie pour financer la remise en l’état. Si le montant des travaux de remise en état excède le montant du dépôt de garantie, le bailleur pourra demander au locataire de régler la différence.

Si vous abattez un mur porteur, qui permet d’assurer la stabilité de l’immeuble, le propriétaire pourra immédiatement vous demander de remettre en état.

Les logements du CROUS ne sont pas soumis au droit commun des baux d’habitation : le CROUS peut généralement mettre fin au contrat annuellement.

Si le locataire se maintient dans les lieux après le terme du contrat, le CROUS pourra aller devant le tribunal administratif pour obtenir son expulsion. Attention, le maintien dans les lieux après le terme du contrat constitue une interruption de service public et peut entrainer le juge à mettre en place une astreinte par jour jusqu’au départ du locataire.

Le bailleur a des obligations vis-à-vis du locataire et il doit les respecter : il est notamment tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale.

La dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie constitue un dol, qui pourrait être reprochée par le locataire au bailleur.

La première chose à faire est d’avertir le voisin bruyant, qui ne se rend peut-être pas compte des nuisances qu’il cause.

A défaut, d’amélioration, le mieux est d’avertir votre propriétaire, afin qu’il puisse se rapprocher directement du propriétaire du local d’où proviennent les troubles et/ou du syndic de copropriété.

Vous pouvez aussi essayer de vous tourner vers un conciliateur de justice, un tiers qui tentera de trouver une solution amiable entre vous.

Si les nuisances sont nocturnes, vous pouvez prévenir la police.

Si les nuisances proviennent d’un local professionnel, vous pouvez vous rapprocher des services de la mairie.

Si la gêne persiste malgré vos démarches, vous pouvez faire un recours devant le tribunal. Faites en sorte d’obtenir des preuves solides : PV de police, constat de commissaire de justice, témoignages de voisins, pétitions, courriers…

La responsabilité de trois personnes pourrait être recherchée : le fauteur de trouble, en fondant l’action sur le trouble anormal de voisinage ; votre propriétaire, obligé de vous assurer la jouissance paisible du logement ; et le propriétaire du local où sont causés les troubles, qui doit faire le nécessaire pour faire cesser les nuisances après avoir été mis en demeure.

Si l’incendie est causé à l’intérieur du logement, le code civil prévoit une présomption de responsabilité du locataire.

Si le sinistre a été déclaré à l’assurance, il fera l’objet d’un traitement assurantiel.

Si l’incendie ne provient pas du logement et s’il n’a pas été causé par le locataire, les assurances prendront en charge le sinistre et le locataire sera légitime à demander la restitution du dépôt de garantie.

Le bailleur aura un mois après la sortie pour restituer le dépôt de garantie si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et deux mois si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée.

La liste des pièces justificatives pouvant être demandées par le bailleur au candidat à la location et à sa caution est fixée par un décret du 5 novembre 2015.

Pour justifier de ses activités professionnelles, le candidat locataire peut bien entendu fournir son contrat de travail, mais aussi, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d’imposition à l’impôt dans cet Etat ou territoire ; et ses trois derniers bulletins de salaire.

Vous ne pouvez pas unilatéralement décider de cesser de payer le loyer et/ou les provisions pour charges. C’est une faute de locataire, constitutive d’un impayé de loyer. Vous devez demander à votre bailleur de faire réparer le mécanisme de production d’eau chaude et de vous indemniser pendant la durée du trouble. En l’absence d’accord amiable, vous pouvez vous rapprocher d’un conciliateur de justice, et, le cas échéant, du juge des contentieux de la protection.

Le propriétaire n’a aucune obligation de vous reloger. Toutefois, si les travaux durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont vous aurez été privé.

Dans cette situation, vous pouvez demander amiablement à être relogé ou à ne pas payer le loyer pendant le temps des travaux s’ils durent moins de 21 jours, mais le propriétaire ne sera absolument pas obligé d’accepter.

Un seuil de performance énergétique s’applique aux baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 1^er janvier 2023 : le logement ne doit pas avoir une consommation en énergie finale supérieure ou égale à 450 kWa par m² et par an. Au-delà, le logement n’est pas considéré comme décent.

La non-décence énergétique du logement ne remet pas en cause la validité du contrat de location. Elle pourrait en revanche conduire le bailleur, en cas de démarche judiciaire du locataire, à être condamné à : la réalisation de travaux ; la réduction ou suspension du loyer ; et à l’indemnisation du préjudice du locataire.

La liste des pièces justificatives pouvant être demandées par le bailleur au candidat à la location et à sa caution est fixée par un décret du 5 novembre 2015.

La liste comprend : une pièce justificative d’identité en cours de validité ; une seule pièce justificative de domicile ; un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles ; un ou plusieurs documents attestant des ressources.

Le locataire n’a pas à justifier d’un quelconque motif pour rompre le contrat de location. Il peut le faire librement à tout moment, en respectant un délai de préavis.

Le bailleur ne peut, en revanche mettre fin au bail qu’au terme du contrat que pour l’un des trois motifs limitativement énoncés par la loi : la vente ; la reprise pour y habiter pour lui ou l’un de ses proches ; ou pour un motif légitime et sérieux.

Le motif légitime et sérieux peut correspondre à l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations : par exemple payer le loyer, justifier d’une assurance habitation ou ne pas sous-louer le bien sans autorisation. Le bailleur peut aussi invoquer un motif légitime et sérieux indépendant de toute faute contractuelle du locataire : par exemple une démolition, une restructuration ou une rénovation d’ampleur.

En cours de contrat, en cas d’impayé de loyer ou à défaut d’assurance habitation, le bailleur peut faire délivrer un commandement par un commissaire de justice qui laissera 6 semaines au locataire pour se mettre en règle. A défaut, le bailleur pourra saisir le juge des contentieux de la protection en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail.

Cela dépend de la façon dont ils se détériorent : est-ce que cette détérioration est consécutive à l’usage normal des locaux loués ou à la vétusté des meubles ? Si tel est le cas, ce sera au bailleur de réparer ou de remplacer les meubles détériorés. Si tel n’est pas le cas et que la détérioration est au-delà de cet usage normal ou de la vétusté, ce sera au locataire de prendre en charge la réparation ou le remplacement du meuble.

Si la question concerne un signalement aux services de l’Etat ou de la Ville de l’état du logement ou du non-respect du dispositif d’encadrement du niveau des loyers, le bailleur ne pourra pas se retourner contre vous.

Je vous invite toutefois à toujours envoyer un courrier ou un courriel à votre bailleur afin de tenter de trouver une solution amiable. Cela ne sera jamais reproché, au contraire.

Pour information, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Bien sûr, mais je vous invite à toujours passer auparavant par un dispositif de conciliation gratuit : soit la commission départementale de conciliation, pour ce qui concerne le loyer, l’état du logement, le dépôt de garantie, les charges locatives ou encore les congés ; soit un conciliateur de justice, pour tout sujet.

Si ces dispositifs de conciliation ne suffisent pas à régler le litige, vous pourrez aller jusqu’au tribunal.

Pour tout litige de moins de 5000 euros, vous pourrez saisir le juge des contentieux de la protection auprès du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire au moyen d’une requête aux fins de saisine du tribunal judiciaire.

Au-delà de 5000 euros, il faudra passer par un commissaire de justice pour assigner la partie adverse.

Vous pouvez dans les deux cas vous rapprocher d’un avocat pour être accompagné et aidé dans vos démarches. Si vos ressources sont faibles, vous pourrez bénéficier de l’aide juridictionnelle : dans ce cas, le coût de la procédure et de l’avocat sera pris en charge par l’Etat, soit en totalité soit en partie.

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Transcription :

Puis-je faire de petits travaux dans mon appart

-Le locataire ne doit pas transformer les locaux loués et équipements sans l’accord écrit du propriétaire. S’il le fait malgré tout, le propriétaire pourra demander la remise en état à la sortie des lieux et il pourra facturer cette remise en état au locataire en prenant sur le dépôt de garantie, que l’on appelle aussi caution, voir en demandant plus au locataire si la remise en état coûte plus cher que le dépôt de garantie.

-Pour les travaux de décoration.
-Admettons que le locataire plante des clous face des trous dans les murs. Il doit faire en sorte de les reboucher à l’assortiment les lieux, sinon le propriétaire pourra les facturer.

Est-ce que mon proprio a le droit de dépasser l’encadrement des loyers ?

-Dans les zones où il y a un arrêté d’encadrement du niveau des loyers et un loyer de référence majoré à respecter  donc le propriétaire à la fixation du loyer initial ne peut pas dépasser ce montant.

Que faire avec des voisins bruyants ?

-Je pense que la meilleure des solutions, c’est d’abord d’aller voir le voisin pour lui parler. Si ça ne fonctionne pas, il faut aller voir le propriétaire, qui pourrait, lui, se rapprocher du propriétaire du local ou les troubles sont causés, ou du syndic de copropriété. Si cela ne marche pas, vous pourriez vous rapprocher d’un conciliateur de justice. Donc, c’est un service gratuit.
C’est un tiers qui va tenter de trouver une solution entre vous sans médiateur. Si les troubles sont causés de nuit, vous pouvez appeler les services de police, qui se déplaceront et qui dresseront probablement un procès-verbal. Si les troubles proviennent d’un local professionnel, vous pouvez généralement le signaler à la mairie. Si, par exemple, à paris, un bureau d’action contre les nuisances qui est spécialisée en matière de nuisances sonores et olfactives
Qui peut mettre en demeure les professionnels de cesser les troubles et, s’il continue à y avoir, fermeture administrative.

Le proprio doit-il me reloger en cas de travaux d’isolation?

Le propriétaire n’a aucune obligation de vous reloger. Toutefois, si les travaux durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion de la durée des travaux, la partie du logement dont vous êtes privé. Pour commencer, le locataire, c’est quand même de demander amiablement au propriétaire le relogement ou, si les travaux durent moins de vingt et un jours, une diminution du prix du loyer. Ça coute rien de demander.

Si l’appart est meublé et que les meubles de détériorent, qui doit payer ?

-Cela va dépendre de la raison de la détérioration des meubles: soit la détérioration et liée à l’usage normal des locaux loués ou à la vétusté, auquel cas ce sera au propriétaire de prendre en charge la réparation ou le remplacement des meubles. Si, en revanche, la dégradation excède soit l’usage normal des locaux loués, soit la vétusté, ce sera au locataire de prendre en charge la réparation ou le remplacement des meubles.

Si je signale mon proprio, est-ce qu’il peut se retourner contre moi ?

-Si la question concerne un signalement au service de l’état ou de la ville de l’état du logement ou du non-respect de l’encadrement du niveau des loyers, le propriétaire ne pourra pas se retourner contre le locataire. Le locataire est dans son droit et peut tout à fait signaler soit l’état du logement, soit le non-respect l’encadrement des loyers.

Est-ce que c’est légal d’expulser des étudiants du Crous pendant les JO ?

-Les logements du Crous ne sont pas soumis au droit commun des baux d’habitation. Le bailleur peut généralement mettre fin au contrat annuellement, si le locataire se maintient dans les lieux malgré tout, le bailleur pour aller dans le tribunal administratif et obtenir l’expulsion du locataire avec, le cas échéant, une astreinte journalière. Ces locataires se maintiennent dans les lieux.

– « Donc c’est légal ? »

– » Oui »

Est-ce possible d’aller jusqu’au tribunal ?

Oui, vous pouvez aller jusqu’au tribunal, mais je vous invite toujours, déjà à tenter de trouver une solution amiable directement avec votre propriétaire. Si ça ne fonctionne pas, vous pouvez saisir des dispositifs qui sont gratuits, de conciliation, soit la commission départementale de conciliation en matière de loyers, de charges d’état des lieux, de congé, de dépôt de garantie, de l’état du logement ou un conciliateur de justice pour tout motif. Si les dispositifs de conciliation ne suffisent pas, vous pouvez tout à fait aller devant le tribunal. Si le litige est de moins de cinq mille euros, vous pourrez saisir le juge gratuitement au moyen d’une requête aux fins de saisine du tribunal judiciaire. Donc, c’est une procédure simplifiée: un formulaire CERFA que vous remplissez et qui permet de saisir le juge. Si le litige est de plus de cinq mille euros,nvous devrez vous rapprocher d’un commissaire de justice pour qu’il assigne la partie adverse. Dans tous les cas, vous pouvez choisir de vous rapprocher d’un avocat pour être assisté et conseillé pendant toute la procédure, mais ce n’est pas obligatoire. Sachez aussi que si vous avez des ressources faibles, vous pouvez faire ce qu’on appelle une demande d’aide juridictionnelle, pour que l’État prenne en charge le coût de la procédure et les frais d’avocat, soit en totalité, soit en partie.