Mise à jour le 04 juillet 2025

Encadrement des loyers : Comment ça marche ?

L’encadrement du niveau des loyers concerne les logements, meublés ou vides constituant la résidence principale du locataire et soumis à la loi du 6 juillet 1989. Il s’applique aux logements mis en location pour la première fois ou dont le bail, arrivé à échéance, doit être renouvelé. Il concerne également le bail mobilité.

Toutefois, certains logements sont exclus de ce dispositif, notamment :

• Les logements HLM
• Les logements conventionnés APL (y compris aux logements conventionnés Anah),
• Les logements soumis à la loi de 1948,
• Les locations saisonnières et meublés de tourisme ;
• Les résidences secondaires ;
• Les logements de fonction et locations consenties aux travailleurs saisonniers ;
• Les logements-foyers, etc.

Fixation des loyers de référence

Chaque année, le préfet fixe par arrêté des loyers de référence sur la base des données produites par l’Observatoire des loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP). Ces loyers de référence sont déclinés en trois valeurs :

• Loyer de référence : il correspond au loyer médian constaté pour un type de logement donné dans une zone déterminée.
• Loyer de référence majoré : il est égal au loyer de référence augmenté de 20 %. Il constitue le plafond de loyer que le bailleur ne peut dépasser, sauf à justifier d’un complément de loyer.
• Loyer de référence minoré : il correspond au loyer de référence diminué de 30 %. Il sert notamment à encadrer la réduction des loyers pratiquée lors du renouvellement du bail.

Pour les logements meublés, une majoration est appliquée sur la base du loyer de référence des logements non meublés. Cette majoration est fixée chaque année par arrêté.

Secteurs géographiques et critères de détermination

La Ville de Paris est divisée en 14 zones, regroupant 80 secteurs géographiques. Pour chaque secteur, l’arrêté préfectoral fixe un loyer de référence en fonction de :

• La période de construction,
• Le nombre de pièces,
• Le caractère meublé ou vide de la location.

 Complément de loyer

Par exception, un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base (si celui-ci atteint le loyer de référence majoré), lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

 Sanction administrative en cas de non-respect de l’encadrement

Si le préfet constate que le bail ne respecte pas le loyer de référence majoré, il peut adresser une mise en demeure au bailleur, conformément à la loi ELAN du 23 novembre 2018 (art.140) et au décret n° 2019-437 du 13 mai 2019 (art.1) :

• Rappel du manquement constaté.
• Injonction de mise en conformité du contrat avec le loyer de référence et restitution du trop-perçu au locataire dans un délai de deux mois.
• Information sur la sanction encourue en cas de non-conformité.
• Possibilité pour le bailleur de présenter ses observations dans un délai d’un mois.

Le bailleur doit transmettre au préfet une copie du contrat mis en conformité ainsi que la preuve du remboursement du trop-perçu au locataire.

Le bailleur, dans le délai d’un mois, doit transmettre au préfet une copie du contrat mis en conformité ainsi que les éléments lui permettant de justifier le remboursement de trop-perçu au locataire.

Sanction : Si le bailleur ne respecte pas la mise en demeure, il s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Cette décision est motivée et indique les voies de recours.

Depuis la loi n°2022-2017 du 21 février 2022 (loi 3DS), le pouvoir de contrôle peut être délégué aux collectivités locales.