Article mis à jour le 25/03/2025

Règles applicables en cas de relocation après une vacance de moins de 18 mois

  •  Principe : le loyer ne peut être supérieur au loyer appliqué au précédent locataire.
  • Toutefois, il est possible de prendre en compte la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) si elle n’a pas été appliquée durant les 12 derniers mois.
  • Exception liée à la performance énergétique : la loi Climat et Résilience interdit la révision des loyers des baux conclus, renouvelés ou reconduits tacitement depuis le 24 août 2022 si le logement est classé F ou G.
  • Si le loyer du précédent locataire est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur, le nouveau loyer ne peut dépasser ce dernier.

1. Dérogations possibles, sans dépasser le loyer de référence majoré

Loyer manifestement sous-évalué :

  • La hausse de loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant du loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, éventuellement révisé.
  • Les références de loyers doivent être jointes au contrat et conformes au décret du 31 août 1990 (modifié par le décret du 10 juin 2015).

Détermination des loyers de référence en cas de loyer sous-évalué

Les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Ces logements doivent être situés :

  • Soit dans le même groupe d’immeubles,
  • Soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret n° 90-780 du 31 août 1990. Ils doivent notamment mentionner, pour chaque logement :

  • Le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble,
  • Le type d’habitat (individuel ou collectif) et l’époque de construction de l’immeuble,
  • L’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur,
  • La surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales.

Les références de loyer diffusées par l’Observatoire des Loyers en Agglomération Parisienne sont disponibles lors d’une consultation à l’ADIL de Paris.

2. Travaux d’amélioration ou de mise en conformité :

Une hausse annuelle de loyer peut être appliquée sans pouvoir dépasser 15% du coût réel des travaux (TTC). Conditions :

  • Les travaux réalisés doivent être des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence (au sens de la loi du 6.7.89 : art. 6, al. 1 et 2 et du décret du 30 janvier 2002).
  • Les travaux doivent avoir été réalisés dans le logement ou dans les parties communes,
  • Les travaux doivent avoir été réalisés depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement.
  • Le coût des travaux doit être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.

De simples travaux d’entretien ne sont pas des travaux d’amélioration. Par exemple, la réfection de la toiture, le changement des tapis d’escalier, les travaux de peinture ne sont pas pris en compte

La notion de travaux d’amélioration ne faisant pas l’objet d’une définition, une appréciation au cas par cas est nécessaire. Par exemple, l’installation d’un digicode pour améliorer la sécurité d’un immeuble ou d’un ascenseur constituent des travaux d’amélioration.

3. Cas où le loyer est fixé librement (dans la limite du loyer de référence majoré)

  • Le logement n’a jamais été loué (ex. : première location, logement neuf) ;
  • Le logement est inoccupé depuis plus de 18 mois ;
  • Des travaux ont été réalisés depuis moins de six mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Complément de loyer

Par exception, un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base (si celui-ci atteint le loyer de référence majoré), lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Conditions du complément de loyer

Les caractéristiques justifiant le complément de loyer :

  • Ne doivent pas avoir été déjà prises en compte pour déterminer les loyers de référence (meublé ou vide, nombre de pièces principales, époque de construction).
  • Doivent être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
  • Ne peuvent donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges ou des travaux d’économie d’énergie.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques le justifiant doivent être mentionnés dans le contrat de bail.

Restrictions légales à l’application d’un complément de loyer

L’article 13 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat encadre désormais les conditions dans lesquelles un complément de loyer peut être prévu. Il exclut son application dans certaines situations, notamment lorsque le logement présente les caractéristiques suivantes :

  • Mauvaise exposition de la pièce principale,
  • Sanitaires situés sur le palier,
  • Présence de traces d’humidité,
  • Classe énergétique F ou G, etc.

Contestation

  • Contestation du loyer

Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat.

Cette diminution de loyer peut être demandée :

  • Devant la Commission Départementale de Conciliation (CDC) : cette procédure est recommandée pour favoriser une résolution amiable du litige.
  • Devant le tribunal judiciaire si aucune solution amiable n’est trouvée.

Concernant le bail mobilité, la diminution sera demandée directement devant le tribunal judiciaire, la CDC n’étant pas compétente pour les litiges relatifs à ce type de bail.

  • Contestation du complément de loyer

Le locataire qui souhaite contester un complément de loyer dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la CDC, sauf pour le bail mobilité. Cette saisine préalable à celle du tribunal est obligatoire.

Le bailleur doit alors démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort justifiant le complément de loyer par comparaison avec des logements similaires situés dans le même secteur géographique.

En cas d’échec de la conciliation et dans un délai de trois mois suivant la réception de l’avis de la Commission, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.

Le loyer résultant de la conciliation ou de la décision de justice s’appliquera à compter de la prise d’effet du bail.

Commission Départementale de Conciliation

Le bailleur ou le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC).

La saisie de la CDC est gratuite. Composée de représentants des bailleurs et des locataires, elle cherche à établir le dialogue entre les parties afin de concilier les points de vue et d’éviter le recours au tribunal.

Il est possible de saisir la commission de conciliation de Paris soit :

  • par voie dématérialisée via ce lien
  • par courrier recommandé accompagné de la fiche de saisine et des pièces à fournir à cette adresse :

Préfecture de la région Île-de-France et de Paris
Drihl de Paris
Commission départementale de conciliation
5 rue Leblanc
75911 Paris Cedex 15

Contact : cdc-paris.uthl75@developpement-durable.gouv.fr