Procédures d’ajustement du loyer

Deux procédures permettent un ajustement du loyer : une action en diminution et une action en réévaluation.

Action en diminution

Le locataire peut demander une diminution de loyer si le loyer de base fixé dans le bail (hors complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de la proposition.

  • Le locataire doit envoyer une proposition au bailleur au moins cinq mois avant le terme du bail par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
  • La notification d’une proposition d’un nouveau loyer doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de l’article 140 VI de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et mentionner le montant du loyer proposé ainsi que le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer.
    – Le montant du loyer de référence majoré pris en compte est celui en vigueur à la date de la proposition.
  • Faute de réponse du bailleur, ou en cas de refus, quatre mois avant le terme du contrat, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC).
  • En cas d’échec de la conciliation, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire avant le terme du bail.
  • À défaut de saisir le juge avant le terme du bail, ce dernier est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer.

Action en réévaluation du loyer

Le bailleur peut demander une réévaluation du loyer si celui-ci est inférieur au loyer de référence minoré en vigueur.

  • S’il engage cette action, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.
  • Le bailleur doit envoyer une proposition au locataire au moins six mois avant le terme du bail par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
  • La notification d’une proposition d’un nouveau loyer doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de l’article 140 VI de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et mentionner le montant du loyer proposé ainsi que le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.
    – Le montant du loyer de référence minoré pris en compte est celui en vigueur à la date de la proposition.
    – Le nouveau loyer proposé par le bailleur doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré
  • Le locataire peut contester l’action en réévaluation, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Il doit alors fournir au moins 6 références de loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
    – Les références de loyer diffusées par l’Observatoire des Loyers en Agglomération Parisienne sont disponibles lors d’une consultation à l’ADIL de Paris.
  • Faute d’accord, ou en cas de refus, quatre mois avant le terme du contrat, le bailleur peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC).
  • En cas d’échec de la conciliation, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire avant le terme du bail.
  • À défaut de saisir le juge avant le terme du bail, ce dernier est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer.
  • Si une augmentation est convenue ou décidée par le juge, elle s’applique par tiers ou par sixième annuel selon la durée du bail. Si l’augmentation dépasse 10%, elle est appliquée par sixième annuel.

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