Deux procédures d’ajustement du loyer sont ouvertes : une action en diminution et une action en réévaluation.
Action en diminution
Le locataire peut faire une proposition de diminution de loyer si le montant du loyer fixé au contrat de bail (hors montant du complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de proposition de loyer.
Une proposition doit être transmise au bailleur, au moins cinq mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (anciennement huissier) ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
La notification de la proposition d’un nouveau loyer doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de l’article 140 VI de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et mentionner le nouveau montant du loyer proposé, ainsi que le loyer de référence majoré ayant servi à le déterminer. Le montant du loyer de référence majoré pris en compte est celui en vigueur à la date de la proposition émise par le locataire.
Faute de réponse du bailleur, ou en cas de refus, quatre mois avant le terme du contrat, le locataire pourra saisir la Commission de conciliation.
A défaut de conciliation, le locataire pourra saisir le juge judiciaire avant le terme du contrat.
Si le locataire ne saisit pas le juge avant le terme du bail, le contrat sera reconduit de plein droit au conditions antérieures du loyer.
Action en réévaluation du loyer
Le bailleur peut engager une action en réévaluation du loyer dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré en vigueur à la date de proposition. S’il engage cette action, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. La proposition doit être faites au moins six mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (anciennement huissier) ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.
La notification de la proposition d’un nouveau loyer doit reproduire intégralement, à peine de nullité, les dispositions de l’article 140 VI de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et mentionner le nouveau montant du loyer, ainsi que le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer. Le montant du loyer de référence minoré pris en compte est celui en vigueur à la date de la proposition émise par le bailleur. Le nouveau loyer proposé par le bailleur doit être inférieur ou égal au loyer de référence minoré.
Le locataire peut contester l’action en réévaluation de loyer, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Il doit alors fournir au moins 6 références de loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.
Ces références de loyer diffusées par l’Observatoire des Loyers en Agglomération Parisienne sont disponibles lors d’une consultation à l’ADIL.
En cas de désaccord ou à défaut de réponse quatre mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties peut saisir la Commission de conciliation.
En cas d’échec de la conciliation, le juge peut être saisi, avant le terme du contrat.
À défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé.
La hausse de loyer fixé d’un commun accord ou décidée par le juge s’applique par tiers ou par sixième annuel selon la durée du contrat de location. Elle s’applique par sixième annuel si la hausse de loyer est supérieure à 10 %.
Pour aller plus loin :