Congé pour vente / Vente à la découpe / Vente par lots

Le congé pour vente

  •  Le cadre légal est défini par l’art.15 loi n°89-462 du 06.07.1989
  • Les biens concernés sont le logement loué et les locaux accessoires figurant au bail
  • Le droit de préemption est reconnu aux locataires pouvant se prévaloir d’un bail soumis à la loi du 06.07.1989
  • Le congé – adressé par lettre recommandée avec accusé de réception, remis en mains propres contre émargement ou par acte d’huissier
    – doit être délivré au moins 6 mois avant le terme du bail et contenir le prix, les conditions de la vente projetée et la reproduction des 5 premiers alinéas de l’art.15 à peine de nullité du congé. Depuis le 01.01.2018, une notice d’information relative aux obligations du bailleur et voies de recours et d’indemnisation du locataire doit être jointe.
  • Le droit de préemption du locataire peut être exercé durant les 2 premiers mois du délai de préavis. S’il décide de préempter, la vente doit être réalisée dans un délai de 2 mois à compter de la date d’envoi de la réponse, ce délai étant porté à 4 mois en cas de recours à un prêt. Le silence vaut refus de la proposition.
  • En cas vente consentie à des conditions plus avantageuses, une nouvelle notification doit être réalisée, ouvrant un délai d’1 mois au locataire pour se manifester.

La vente à la découpe (vente de l’immeuble dans son intégralité suivie d’une revente par lots)

  • Le cadre légal est défini par la loi dite « Aurillac » du 13.06.2006 qui a créée l’art.10-1 de la loi n°75-1351 du 31.12 1975, (modifié par l’art.1er.III de la loi n° 2014-366 du 24.03.2014) visant à protéger les locataires contre l’éviction de leur logement, en cas d’achat de l’immeuble par des investisseurs institutionnels et de revente de l’immeuble ensuite, par lots.
  • Le droit de préemption du locataire n’existe que si la vente porte sur un immeuble à usage d’habitation ou mixte (habitation et professionnel) en son entier, comportant plus de 5 logements et si le nouvel acquéreur ne s’est pas engagé à proroger les baux en cours pour une durée maximum de 6 ans à compter de la signature de l’acte authentique.
  • Le droit de préemption est reconnu à chaque locataire ou occupant de bonne foi, des lieux
  • Une réunion d’information préalable (avec envoi d’un courrier d’information sur les modalités de la vente) doit se tenir 3 mois avant l’envoi de l’offre de vente (contenant la reproduction de l’art.10-1 loi 31.12.1975 + prix et conditions de la vente + projet de règlement de copropriété + diagnostic technique état de l’immeuble) par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas d’acceptation de cette offre, la vente devra se réaliser dans un délai de 2 mois à compter de l’acceptation, délai porté à 4 mois en cas de recours à un prêt.
  • Quelles conséquences si le locataire ne se porte pas acquéreur et que le nouveau bailleur ne s’est pas engagé à proroger les baux en cours ?
  • Relogement ou reconduction du bail pour 6 ans lorsque le locataire justifie de revenus inférieurs aux plafonds PLI
  • Renouvellement du bail de plein droit pour les locataires âgés de plus de 70 ans non assujettis à l’IFI, en invalidité (80%) ou dans un état de santé à la gravité reconnue
  • En cas durée du bail restant à courir inférieure à 30 mois à compter de l’offre de vente :
    – Prorogation du bail à raison d’1 mois par année d’ancienneté en cas d’occupation du logement depuis au moins 6 ans à la date de l’offre de vente
    – Maintien dans les lieux jusqu’à la fin de l’année scolaire en cas d’enfants scolarisés en cas de congé pour vente
    – Maintien dans les lieux pour 30 mois maximum en cas de vente d’un bien, obtention d’un prêt immobilier, départ à la retraite ou mutation professionnelle
    – En cas de congé-vente délivré par le nouvel acquéreur moins de 2 ans avant le terme du bail, le locataire obtient de plein droit la disposition de son logement pour une durée d’au moins 2 ans, à compter de la notification dudit congé (art.11-1 de la loi n°89-462 du 06.07.1989)

La vente par lots (consécutive à la division de l’immeuble, hors investisseurs institutionnels)

  • Le cadre légal est défini à l’art.10 loi n°75-1351 du 31.12.1975
  • Les biens concernés sont les locaux à usage d’habitation ou mixte (professionnel et habitation) et accessoires (garages, caves, …) dépendant du local loué
  • La division de l’immeuble doit être publiée avant la vente, au fichier immobilier, dans un état descriptif de division identifiant chaque lot, ainsi que le règlement de copropriété
  • Les bénéficiaires sont les locataires ou occupants de bonne foi occupant effectivement les locaux, et dont le bail est antérieur à la division de l’immeuble
  • La notification – effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier – doit contenir le prix, les conditions de la vente, les 5 premiers alinéas de l’art.10 de la loi de 1975 et la description du lot vendu
  • La préemption se fait au prix proposé par lettre recommandée avec accusé de réception (la renonciation peut être expresse ou non), elle ne peut être assortie de conditions et marque le début d’un délai de 2 mois pour réaliser la vente, porté à 4 mois en cas de recours à un prêt