Le BRS : de quoi s’agit‑il ?
Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif qui permet à des ménages aux revenus modestes ou intermédiaires d’acheter leur logement à un prix inférieur au marché.
Pour y parvenir, le terrain reste la propriété d’un organisme de foncier solidaire (OFS) et l’accédant achète uniquement le logement construit dessus : c’est la dissociation économique entre le foncier (le terrain) et le bâti (le logement).
Le ménage devient titulaire de « droits réels immobiliers » sur le logement, c’est‑à‑dire de droits de propriété proches de ceux d’un propriétaire classique, mais avec des règles particulières sur l’occupation, la revente et la durée.
Un cadre juridique sécurisé
Le BRS est encadré par la loi : il a été créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 et figure dans le Code de la construction et de l’habitation (articles L.255‑1 et suivants).
Ce cadre a été complété et précisé par plusieurs textes ultérieurs (loi ELAN de 2018, loi 3DS de 2022, décret du 16 juillet 2024), afin d’organiser notamment les conditions de ressources, les plafonds de prix et le fonctionnement des organismes de foncier solidaire (OFS).
Le BRS est conclu pour une durée longue (entre 18 et 99 ans selon les OFS). Il est rechargeable : à chaque revente ou transmission il repart sur sa durée initiale pour le nouvel accédant qui respecte les conditions du dispositif.
Qui peut en bénéficier ?
Le BRS s’adresse à des ménages :
- dont les ressources ne dépassent pas des plafonds annuels fixés par la réglementation ;
- qui s’engagent à occuper le logement en résidence principale pendant toute la durée du bail ;
- qui ne sont pas déjà propriétaires d’un logement adapté à leurs besoins et capacités financières.
L’organisme de foncier solidaire vérifie ces conditions lors de l’acquisition initiale et lors des reventes, pour maintenir le caractère social du dispositif.
Comment fonctionne un BRS pour un accédant ?
Dans un BRS accession, le ménage :
- achète des droits réels sur le logement à un prix de vente encadré et plafonné, inférieur au marché, déterminé en fonction de la réglementation et des objectifs sociaux de l’organisme ;
- verse chaque mois une redevance foncière à l’organisme de foncier solidaire pour l’occupation du terrain ;
- finance son achat avec des prêts classiques et, le cas échéant, des prêts aidés (PTZ, prêt accession sociale, prêt Action Logement, sous conditions).
En contrepartie, des clauses anti‑spéculatives encadrent le prix de revente et la plus‑value : le prix de cession des droits réels est calculé à partir du prix d’origine, actualisé selon un indice et éventuellement majoré de certains travaux, dans la limite du plafond de prix de vente en vigueur.
En cas de non‑respect de ses obligations (par exemple, non‑paiement répété de la redevance), le bail peut être résilié selon les conditions prévues au contrat.
À Paris : le BRS avec la Foncière de la Ville de Paris
À Paris, le BRS est proposé par la Foncière de la Ville de Paris (FDVP), qui est un organisme de foncier solidaire agréé par les services de l’État.
Sa mission : acheter et porter le foncier, développer des programmes en BRS et les vendre à des ménages sous plafonds de ressources, dans une logique de prix durablement maîtrisés. Le prix de vente moyen est de 5000€/m², soit une décote de 40 à 50% par rapport aux prix du marché libre. La redevance mensuelle à payer à la Foncière de la Ville de Paris est de 2,65 €/m².
Les programmes développés par la Foncière de la Ville de Paris sont situés dans le Nord, l’Est et le Sud parisiens (12e, 13e, 14e, 15e, 18e, 19e et 20e arrondissements). Les logements proposés comprennent des typologies allant du 2 au 5 pièces. Les opérations réalisées peuvent être des programmes neufs ou des immeubles réhabilités ou transformés (bureaux, parkings, garages, etc.) assimilés à des programmes neufs et répondant aux dernières normes environnementales afin de garantir une consommation d’énergie moindre pour les futurs propriétaires.
Comment déposer une candidature auprès de la Foncière de la Ville de Paris ?
Le dispositif du bail réel solidaire (BRS) est ouvert à toutes et tous dès lors que le ménage respecte les plafonds de ressources définis annuellement par l’État, qu’il s’engage à faire du logement sa résidence principale et n’est pas déjà propriétaire d’un bien correspondant à ses besoins.
L’accès à la plateforme de candidature se fait depuis la page de l’opération commercialisée, sur le site de la Foncière de la Ville de Paris, après vérification de l’éligibilité au dispositif via un simulateur en ligne. Cette plateforme permet de créer un « espace candidat » et de constituer son dossier tout au long de la période de commercialisation.
Les dossiers déposés par les candidats sont ensuite automatiquement côtés via un système de sélection basé sur une grille de cotation accessible sur le site de la FDVP. Les meilleurs dossiers côtés sont ainsi présélectionnés puis présentés de façon anonyme à une commission de sélection qui statue sur la sélection finale des candidats.
Quel est le coût pour l’accédant ?
Le coût global pour le ménage se compose généralement de :
- la mensualité du ou des prêts immobiliers pour le financement du logement (bâti) ;
- la redevance foncière versée à l’organisme de foncier solidaire pour l’occupation du terrain ;
- les charges de copropriété et la taxe foncière, dont le ménage est redevable en tant que propriétaire occupant.
Certaines opérations en BRS peuvent bénéficier d’un taux réduit de TVA (5,5 %) et, dans certaines collectivités, d’un abattement de 30 % à 100 % sur la base de taxe foncière, sous conditions.
L’accompagnement de l’ADIL de Paris
Une question sur le BRS ? Vous vous demandez si vous pourriez en bénéficier ? Vous avez un projet d’achat dans le cadre d’une opération de la Foncière de la Ville de Paris ? L’ADIL de Paris est là pour vous renseigner avant toute décision.
Nous pouvons notamment :
- vérifier avec vous votre éligibilité (plafonds de ressources, situation patrimoniale, projet de résidence principale) ;
- vous expliquer clairement vos droits et obligations en BRS (redevance, durée du bail, conditions de revente, clauses anti‑spéculatives, rôle de l’organisme de foncier solidaire) ;
- passer en revue votre plan de financement (prêts aidés possibles, reste à charge, impact des charges et de la taxe foncière) ;
- vous aider à comprendre les documents qui vous sont remis (contrat de réservation, projet d’acte notarié, règlement de copropriété, mentions spécifiques au BRS).
Contactez l’ADIL de Paris pour bénéficier d’une information gratuite, neutre et personnalisée sur votre projet en bail réel solidaire.