De la décence à la jouissance paisible, en passant par l’entretien du logement : quelles sont les différentes obligations du bailleur vis-à-vis de son locataire, posées par la loi n° 89-462 du 06.07.1989 ?

1 / Délivrer un logement décent (décret n°2002-120 du 30.01.2002)

  • avec une surface minimum (attention ! le Règlement Sanitaire Départemental peut imposer des normes plus restrictives)
  • sans risque pour la santé ou la sécurité du locataire. Sur ce point, pour les baux signés à compter du 09.03.2015, le bailleur doit installer un Détecteur Avertisseur Autonome de Fumée conforme aux normes CE NF EN 14604, l’obligation d’entretien pesant sur le locataire (sauf en location meublée) et notification de cette installation devant être faite par l’occupant à son assureur (loi n°2010-238 du 09.03.2010)
  • dénué de toute infestation d’espèces nuisibles ou parasites (loi Elan n° 2018-1021 du 23.11.2018)
  • respectant un critère de performance énergétique minimale. A compter du 1er janvier 2025, ce niveau de performance énergétique minimale devra respecter la classification comprise entre A et F pour que le logement soit valablement loué.
  • comportant certains équipements, une installation de chauffage, d’alimentation en eau potable, d’évacuation des eaux usées et de sanitaire, intérieure

2/ Entretenir le logement pour l’usage prévu au bail et faire les réparations, autres que locatives

Le bailleur doit ainsi supporter les réparations importantes et celles, découlant de la vétusté.

Le fait pour le preneur, connaissant le mauvais état des lieux d’en prendre possession, ne vaut pas renonciation à exiger le respect de son obligation par le bailleur. Ce dernier ne peut toutefois pas forcer le locataire à subir les travaux si ces derniers ne sont pas urgents ou imposés par une règlementation. Dans ce dernier cas, une réduction de loyer s’imposera si les travaux excèdent une durée de 21 jours et privent le locataire d’une partie de son logement (art.1724 al.3 Code Civil), le bailleur devant préalablement le prévenir de la nature et des modalités de ceux-ci, par remise en mains propres d’une notification ou par LR.AR.

3/ Informer le locataire de sa consommation individuelle d’énergie

Depuis le 25.10.2020, le bailleur doit communiquer au locataire semestriellement (ou trimestriellement lorsqu’il en fait la demande) l’évaluation de ses consommations de fluide lorsque l’immeuble est doté de système d’individualisation des frais de chauffage, de froid ou d’eau chaude sanitaire (décret n°2020-886 du 20.07.2020)

4/ Ne pas s’opposer aux travaux réalisés par le locataire dès lors qu’ils n’entrainent pas transformation de la chose louée

Dans le cas où le locataire réalise des travaux sans l’accord du bailleur, ce dernier pourra les conserver sans indemnisation du coût de ceux-ci ou exiger la remise en état à la libération des locaux.

Pour les travaux d’adaptation du logement au handicap ou à la perte d’autonomie, le locataire peut les entreprendre à ses frais, sans que le bailleur ne puisse exiger la remise en état (art.7- f loi n°89-462 du 06.07.1989) après avoir respecté une procédure spécifique. Une demande d’autorisation est à adresser au bailleur, qui vaudra acceptation tacite de ce dernier, à défaut de réponse sous 2 mois.

5/ Assurer la jouissance paisible du logement

Le bailleur doit sa garantie contre tous les défauts ou vices, de nature à faire obstacle à la jouissance paisible, même s’il les ignore, excepté en cas de force majeure (Cass.11.10.2018).
Il doit préserver le locataire des troubles de fait et de droit qui pourrait lui causer un préjudice de jouissance.
Sauf exception, le bailleur ne pourra toutefois être tenu des troubles de fait, causés par des tiers, mais devra pouvoir justifier avoir effectué l’ensemble des diligences nécessaires à leur cessation. Un arrêt de la cour de cassation rendu le 08.03.2018 rappelle cette obligation de moyen.
Pour connaître vos recours, amiables ou judiciaires, en cas d’inexécution de ses obligations par le bailleur ou de non-décence de votre logement, prenez rendez-vous auprès de l’Adil, à son siège social en appelant le 01.42.79.50.51 ou auprès de l’accueil de votre mairie d’arrondissement.