Le décryptage de l’ADIL : La sous-location

L’été est là et il est peut-être tentant pour des locataires qui partent en vacances de laisser leur logement en sous-location. Cette pratique comporte pourtant de nombreux risques pour les locataires en plus d’être illégale sans l’accord du bailleur.

On parle de sous-location dès lors qu’un locataire met à disposition, en règle générale à titre temporaire, une partie ou la totalité de son logement, moyennant paiement, à une personne qui n’est pas locataire en titre. Cette dernière est dès lors considérée comme « sous-locataire ».

Ainsi, le locataire perçoit des sommes d’argent en échange de la mise à disposition de son logement, puis les transmet directement au bailleur. La sous-location demeure alors le plus souvent invisible aux yeux de ce dernier.

Bien que cette pratique puisse sembler intéressante pour les locataires, elle peut entraîner de lourdes conséquences. C’est pourquoi, il convient d’en connaître les contours juridiques, aussi bien pour les locataires, afin d’éviter des sanctions, que pour le bailleur, afin de savoir comment y réagir.

LES OBLIGATIONS A RESPECTER

La sous-location est interdite

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la sous-location est illégale sans l’accord du bailleur.

Si les locataires souhaitent procéder à une mise en sous-location d’une partie ou de la totalité de leur logement, il faudra donc impérativement obtenir l’accord du propriétaire.

En pratique, et afin de se protéger, il est indispensable d’établir un accord écrit avec le bailleur pour prévenir tout contentieux.

Il ne faut pas confondre hébergement à titre gratuit et sous-location. La sous-location visée par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 n’est caractérisée que lorsqu’elle est consentie en échange d’une contrepartie.

FOCUS : la sous-location dans le logement social n’est autorisée que dans certains cas limitativement énumérés par la loi (Article L442-3-5 du Code de la construction et de l’habitation) :

• Au profit de certains organismes, essentiellement des associations et des institutions publiques (article L.442-8 -1 du Code de la construction et de l’habitation)
• Au profit de personnes de plus de soixante ans ou à des personnes adultes présentant un handicap, et avec lesquelles un contrat d’aidant a été conclu (article L.442-8 -1 du Code de la construction et l’habitation)
• En cas de cohabitation intergénérationnelle, au profit d’un jeune de moins de 30 ans, dès lors que le locataire a 60 ans ou plus (Article L.631-17 du Code de la construction et l’habitation)

La preuve de la sous-location illégale

La preuve de la sous-location est très difficile à rapporter pour le bailleur. En effet, on l’a vu, la sous-location se caractérise par :

• l’occupation du logement par un tiers au contrat
• une contrepartie financière

Dans ces conditions, il peut être difficile de distinguer, d’un point de vue extérieur, une sous-location d’un hébergement à titre gratuit. Il est pourtant essentiel pour le bailleur d’être en mesure de démontrer que les personnes hébergées par son locataire s’acquittent d’une contrepartie, l’hébergement à titre gratuit étant quant à lui tout à fait autorisé (il est même illégal pour un bailleur de s’y opposer).

De manière générale, il peut également être matériellement difficile pour un bailleur de savoir qui occupe réellement le logement, surtout s’il ne vit pas dans le même immeuble.

Pour rapporter la preuve de la sous-location, le bailleur pourra notamment se baser sur :

• Des témoignages de voisins
• Des annonces en ligne publiées par le locataire
• Des constats d’huissier attestant d’une occupation exclusive et durable d’un éventuel sous-locataire
• La présence de noms de personnes tiers au contrat de location sur la boîte aux lettres du locataire

En cas d’accord du bailleur

L’article 8 précise également qu’il est interdit au locataire de tirer un bénéfice de la sous-location : même en cas d’accord du bailleur, le sous-loyer ne peut excéder le loyer habituellement versé par le locataire en titre.

Le contrat de sous-location conclu entre le locataire et le sous-locataire prend fin dès lors que le contrat de bail conclu entre le locataire et le bailleur prend fin lui-même.

Le lien contractuel entre le locataire et le sous-locataire peut s’analyser comme bail relevant des dispositions du Code civil. Les dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989 ne s’appliquent pas au bail de sous-location.

LES SANCTIONS EN CAS DE NON-RESPECT :

Lorsque la sous-location est caractérisée, et que le bailleur est en mesure de fournir des preuves de cette sous-location, plusieurs sanctions peuvent peser sur le locataire :

• Le bailleur peut exiger du locataire que lui soit versé l’ensemble des sous-loyers perçus par le locataire (Cass. Civ III : 12.9.19, n° 18-20727 ; Cass. Civ III : 15.2.23, n° 21-25542)
• Le bail peut être résilié. La résiliation du bail en raison d’une sous-location illégale n’est pas automatique : le juge examine au cas par cas la gravité des manquements commis par le locataire
• Un congé pour motif légitime et sérieux peut être délivré au terme du bail, en raison du manquement du locataire. Là encore, le juge apprécie le bien-fondé du congé en fonction de la gravité des manquements commis par le locataire.
• Une action en dommages et intérêts du bailleur sur le fondement de la responsabilité contractuelle, s’il subsiste un préjudice non réparé du fait de la résiliation du bail et de la restitution des sous-loyers, est envisageable envers le locataire
• Le bailleur est titulaire d’une action en responsabilité sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle (Article 1240 du Code civil) envers le sous-locataire. Il peut donc lui demander directement réparation d’éventuels préjudices.
• Le locataire est responsable envers le bailleur des dégradations du logement commises par le sous-locataire
• Si le sous-locataire refuse de partir, le locataire devra diligenter une procédure d’expulsion
• Toutes les remarques précédentes concernant les sanctions sont applicables au logement social. Des dispositions spécifiques s’appliquent toutefois concernant l’amende : elle peut s’élever à 9000 euros (Article L442-8 du Code de la Construction et l’habitation)
• La sous-location est également réprimée par le Code pénal : « Le fait de mettre à disposition d’un tiers, en vue qu’il y établisse son habitation moyennant le versement d’une contribution ou la fourniture de tout avantage en nature, un bien immobilier appartenant à autrui, sans être en mesure de justifier de l’autorisation du propriétaire ou de celle du titulaire du droit d’usage de ce bien, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. ». Ce délit vise précisément la situation dans laquelle le locataire s’est fait passer pour le propriétaire du bien, le sous-locataire ignorant alors qu’il est lui-même dans une situation de sous-location.

LES CONSEILS DE L’ADIL DE PARIS :

Pour les locataires :

• Demandez systématiquement l’accord du bailleur si vous entendez procéder à une sous-location
• Même en cas d’accord, évitez la sous-location impliquant une occupation exclusive de l’appartement : n’oubliez pas que vous êtes responsable des dégradations commises par le sous-locataire envers le bailleur !

Pour le bailleur :

•  Sachez repérer la sous-location : occupation exclusive et durable d’une chambre ou d’un appartement entier, moyennant paiement
• Si vous avez un doute, inspectez les sites d’annonces locatives ou les plateforme type Airbnb et interrogez les voisins

Si vous avez des doutes ou si vous rencontrez des difficultés, n’hésitez pas à contacter l’ADIL de Paris pour obtenir des conseils.