EcouterInitié par les articles 139 et 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN, un dispositif d’encadrement du niveau des loyers à la mise en location peut être instauré sur demande des collectivités dans les zones dites tendues (+ de 50.000 h. où il existe un déséquilibre de l’offre et de la demande de logements), à titre expérimental pour une durée de 5 ans initialement.
En 2022, la loi 3DS en a prolongé l’application pour une période de 3 ans, qui expire le 24 novembre prochain.
L’encadrement des loyers est entré en vigueur pour la commune de Paris le 1er juillet 2019, par arrêté préfectoral, reconduit depuis et applicable aux nouveaux contrats conclus ou renouvelés, à partir de cette date.
Le gouvernement a remis au Parlement un rapport fin juin, dont l’examen devra déterminer la poursuite de l’application de cette mesure au-delà du 24 novembre 2026.
Distinct du dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers qui régit le sort du loyer lors d’une relocation, faisons ici le point sur ce mécanisme souvent méconnu.
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Quels logements sont concernés ?
Seuls les logements loués nus ou meublés à titre de résidence principale, ou dans le cadre d’un bail mobilité sont concernés.
Ainsi, les logements relevant du parc social dont le montant du loyer est fixé légalement par ailleurs et les logements de fonction ne sont pas assujettis à cette réglementation.
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Comment est déterminé le montant du loyer encadré ?
Un arrêté préfectoral, publié annuellement et prenant effet au 1er juillet pour le territoire de la Ville de Paris, détermine un loyer de référence, au regard du niveau des loyers constatés par l'Observatoire Local des Loyers (OLL).
A celui-ci, s'ajoutent la publication d'un loyer de référence majoré dont la valeur est supérieure de 20% au loyer de référence et d'un loyer de référence minoré, d'une valeur inférieure de 30% audit loyer de référence.
Ces valeurs au m2 varient selon la date de construction de l'immeuble dans lequel se situe le logement, le nombre de pièces de celui-ci, le statut vide ou meublée de la location et l'adresse dudit logement.
Tandis que le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent figurer dans le bail (à défaut, une diminution du loyer pouvant être obtenue par la voie judiciaire en cas de défaut de réponse du bailleur après mise en demeure par le locataire d'y répondre sous un délai d'1 mois), les professionnels de l'immobilier doivent, depuis le 1er janvier 2022, faire apparaître dans leurs annonces, le montant du loyer de référence majoré, sous peine d'amende (cette obligation concernant les particuliers depuis le 1er juillet 2022), et s'il y a lieu, le complément de loyer.
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Dans quels cas exiger un complément de loyer ?
Lorsque des caractéristiques de standing ou de confort le justifient, un complément de loyer peut être appliqué, en sus du loyer de référence majoré prévu au contrat.
Toutefois, la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 a exclu la possibilité dans certains cas, pour les baux conclus à compter du 18 août 2022, de voir exiger, en sus du loyer, ce complément.
Cette interdiction concerne ici les logements classés F ou G par un DPE, ceux pour lesquels il existe un vis-à-vis à moins de 10 mètres ou bien encore subissant des infiltrations ou des problèmes d’évacuation d’eau durant les 3 derniers mois.
Il est utile de rappeler aux locataires que lorsqu’ils souhaitent contester le montant ou le principe du complément de loyer, l’action doit être menée dans un délai de 3 mois à compter de la signature du bail, en saisissant la commission départementale de conciliation du lieu de situation de l’immeuble ou directement le tribunal judiciaire pour le cas particulier du bail mobilité.
https://demarche.numerique.gouv.fr/commencer/commission-departementale-de-conciliation-75
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Quelles sanctions en cas de non-respect du dispositif ?
Après avoir adressé une LR.AR au bailleur, l’enjoignant d’appliquer le loyer de référence majoré identifié pour le logement, le locataire peut effectuer un signalement auprès des services de la ville de Paris.
Son action est soumise à une prescription de trois ans.
La commune de Paris a en effet reçu la délégation de l’Etat à compter du 1er janvier 2023, pour contrôler l’application du dispositif et prononcer les amendes administratives en cas de dépassement.
Un courrier de mise en demeure est alors adressé au bailleur l’intimant de mettre en conformité le loyer, ainsi que de restituer le trop-perçu à son locataire.
Il dispose alors d’un délai d’un mois pour présenter ses observations alors que le montant de l’amende encourue lui est également indiqué : 5.000 € pour une personne physique et jusqu’à 15.000 € pour une personne morale.
A défaut de réaction, l’amende – proportionnée à la gravité des faits – sera prononcée à travers l’émission d’un titre de perception, dans les 2 ans suivant la mise en demeure initiale, et recouvrée par le Trésor Public.
Pour en savoir plus : https://www.paris.fr/pages/l-encadrement-des-loyers-parisiens-en-vigueur-le-1er-aout-2712
Il incombera alors au locataire de diligenter une action auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour en obtenir le remboursement.
Le recours à l’avocat étant obligatoire dès lors que le montant demandé excèdera 10.000 €.
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Quel sort pour les baux conclus avant le 1er juillet 2019 ?
Votre contrat a été conclu avant le 1er juillet 2019, et votre loyer excède le montant du loyer de référence majoré qui serait appliqué si vous deviez louer aujourd'hui le même logement.
Votre bailleur n'est pas en infraction avec la législation, mais il vous sera possible de proposer, par LR.AR ou acte de commissaire de justice, 5 mois avant la fin du bail, le renouvellement de celui-ci avec une baisse du loyer.
A défaut de réponse ou en cas de refus du bailleur 4 mois avant le terme du contrat, la Commission de conciliation pourra alors être saisie.
