EcouterLa location d’une résidence principale vide ou meublée à une personne physique est aujourd’hui soumise aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Pour échapper à son cadre jugé trop contraignant, certains bailleurs recourent à la conclusion d’un bail soumis aux dispositions du Code civil dit de droit commun et à sa liberté contractuelle.
Et pourtant la loi Mermaz Malandin du 6 juillet 1989 ne peut être écartée aussi facilement.
Pour le comprendre, nous allons en étudier ici les principes fondamentaux.
Les conditions financières du bail : un cadre très encadré
En premier lieu, les conditions financières relatives au contrat – qui doit obligatoirement être établi par écrit – sont strictement réglementées : honoraires de location, loyer et dépôt de garantie, tout est encadré !
Les honoraires de location
Dès son établissement, et ce depuis le 15 septembre 2014, le montant des frais liés à l’établissement du bail et la réalisation de l’état des lieux a été fixé par un décret en date du 1er août de la même année. Il varie en fonction de la zone géographique de localisation du bien.
Lorsque le contrat relève du code Civil ou du régime dit « de droit commun », ces honoraires sont libres.
L’encadrement du loyer
Par ailleurs, dès lors que le logement se situe dans une zone dite « tendue » – zone de plus de 50.000 h où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements – le loyer appliqué au locataire entrant ne peut excéder celui pratiqué, lors du précédent bail.
Ce principe souffre néanmoins de quelques exceptions en cas d’absence de révision du loyer sur les 12 derniers mois, de réalisation de travaux d’amélioration depuis le départ de l’ancien locataire ou de loyer manifestement sous-évalué.
A ces règles d’encadrement de l’évolution des loyers se juxtapose par ailleurs, dans certains territoires, le dispositif d’encadrement du niveau des loyers que la Ville de Paris a choisi d’expérimenter depuis le 1er juillet 2019.
La loi ELAN parue en novembre 2018 a ainsi instauré, pour la location vide et meublée à titre de résidence principale, un mécanisme de fixation d’un loyer de référence majoré par m2, en fonction du nombre de pièces, de l’année de construction du logement et de son adresse précise.
Aucune dérogation à ce montant maximum n’est possible, sauf à appliquer un complément de loyer – contestable dans un délai de 3 mois – dès lors que le logement présente des caractéristiques particulières de standing et de confort.
Par ailleurs, tandis que la révision du loyer se trouve soumise à un régime strict impliquant chaque année l’application de l’IRL, la variation à la hausse du loyer peut être fixée librement dans le bail Code civil.
Elle peut même être demandée rétroactivement en cas d’oubli, tandis que cela est impossible au-delà de l’année en cours dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989.
Le dépôt de garantie
Quant au dépôt de garantie, son montant est précisément déterminé avec une limite variant de 1 à 2 mois de loyer hors charges selon que le logement est loué vide ou meublé, et une durée de restitution elle aussi définie.
Si un bailleur détourne ces dispositions en établissant un bail dit de droit commun, il s’expose à une action judiciaire en requalification du contrat, devant le juge des contentieux de la protection et la restitution de l’indûment versé, dès lors que le locataire rapportera la preuve que son logement constitue bien sa résidence principale.
La vie du contrat de location
La vie du contrat répond elle aussi à des exigences que le recours à un bail Code civil ne peut contourner.
Les diagnostics obligatoires
L’obligation d’annexer au bail un dossier de diagnostic technique comportant notamment le DPE, n’est pas prévue dans les dispositions du Code civil, à l’exception des meublés de tourisme pour le diagnostic de performance énergétique.
La durée du bail
La durée d’un bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 varie selon que la location est vide (3 ou 6 ans pour un bailleur personne morale) ou meublée (1 an). Certaines situations permettent de déroger à ces règles avec un contrat dit « bail mobilité » dont la durée peut s’étendre de 1 à 10 mois.
Les règles de résiliation
Sa résiliation n’est pas libre : un motif de résiliation doit être indiqué dans l’avis de résiliation et une durée de préavis doit être respectée par le bailleur (3 ou 6 mois selon que le logement est meublé ou vide), tandis que le locataire, à tout moment doit respecter un préavis de 1 ou 3 mois (selon que le logement est meublé ou vide et en zone tendue ou non).
En revanche, dans le cadre d’un bail soumis à la liberté contractuelle, celle-ci induit l’absence d’obligation de motivation du congé et une durée de préavis fixée librement à la conclusion du contrat.
Dans quels cas le bail Code civil est-il possible ?
Face à l’ensemble de ces règles que certains considèrent rigides, le recours à la conclusion d’un contrat de location soumis aux dispositions du Code civil est en progression.
Pourtant seules certaines situations peuvent relever de ce régime.
A la lecture de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, sont exclues de son régime les locations consenties aux personnes morales, ou celles portant sur un logement de fonction ou bien encore sur une résidence secondaire, la résidence principale s’entendant du logement où l’on vit 8 mois par an et où l’on a ses principaux centres d’intérêt.
La conclusion d’un bail de droit commun peut être une solution pour certains salariés en charge de missions ponctuelles au sein de territoires aux activités économiques spécifiques, mais aucune dérogation contractuelle ne sera possible dès lors que le logement constituera la résidence principale de la personne physique locataire.
Le caractère dit d’ordre public de la loi Mermaz Malandin ôte toute suprématie du contrat sur la législation : cette dernière s’applique quel que soit le contenu du bail.
Dans le cas contraire, le bailleur s’expose nous l’avons vu plus haut, à une action en requalification judiciaire du contrat devant le tribunal judiciaire du lieu de situation du bien.
Les conséquences d’une requalification
Les conséquences peuvent alors être lourdes financièrement : remboursement des loyers trop perçus, de l’excédent du dépôt de garantie, dommages-intérêts au regard du préjudice pour résiliation de bail non motivée…
Des obligations qui demeurent identiques
Mais attention ! Les obligations respectives des parties quant au paiement du loyer par le locataire ou de délivrance en bon état d’usage et de réparations pour le bailleur sont identiques quel que soit le régime juridique contractuellement convenu.
Avant de signer un bail
Alors, que vous soyez bailleur ou locataire, avant de conclure un contrat de location, nous vous invitons à vous rapprocher de la permanence de l’Adil la plus proche afin de prendre conseil sur la forme de bail envisagée.
