LES DÉCRYPTAGES DE L’ADIL : LA REQUALIFICATION DU CONTRAT DE BAIL MEUBLE

I/ LES OBLIGATIONS

Les meubles devant garnir le logement soumis au contrat de location meublée

L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 précise que : « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

Cet article renvoie au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 qui établit précisément la liste des meubles que doit comporter un logement meublé pour être considéré comme tel, à savoir :

• literie comprenant couette ou couverture ;
• dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
• plaques de cuisson ;
• four ou four à micro-ondes ;
• réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;
• vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
• ustensiles de cuisine ;
• table et sièges ;
• étagères de rangement
• luminaires
• matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Ce décret précise également que « chaque pièce d’un logement meublé est équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination ». Ainsi, chaque chambre doit, par exemple, être pourvue de literie (CA Paris : 14.11.24, n° 22/08057).

FOCUS SUR L’APPLICATION DE LA LOI DANS LE TEMPS :

Des contrats de location meublée anciens sont régulièrement soumis à l’examen des juristes de l’ADIL. Quelles implications cela peut-il avoir ?

Avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR le 24 mars 2014, c’est l’article L.632-1 du code de la construction et l’habitation ainsi que la jurisprudence qui définissaient le régime juridique du meublé. La jurisprudence se fondait sur deux critères pour établir la qualification de meublé :

– un critère intentionnel : les parties doivent avoir eu l’intention de souscrire un contrat de location meublée, ce qui peut résulter, entre autres circonstances, de l’intitulé même du bail ou de la signature d’un inventaire ;

– un critère matériel : le logement doit être garni de meubles en nombre suffisant pour permettre au locataire de vivre convenablement ou normalement.

Les contrats de location meublée signés avant le 24 mars 2014 demeurent soumis au régime juridique antérieur.

Les locations meublées sont soumises à certaines dispositions qui leurs sont propres (loi du 6.7.89 : art. 25-3 à 25-11). Elles sont également soumises à un certain nombre de dispositions de la loi du 6 juillet 1989 applicables aux locations vides (loi du 6.7.89 : art. 8-1, art. 25-3 et art. 25-9). Pour les baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 27 mars 2014, il s’agit des mesures relatives :

• à la lutte contre la discrimination (loi du 6.7.89 : art. 1er) ;
• à l’état des lieux (loi du 6.7.89 : art. 3-2) ;
• au dossier de diagnostic technique (loi du 6.7.89 : art. 3-3) ;
• aux clauses interdites (loi du 6.7.89 : art. 4) ;
• à la rémunération des intermédiaires (loi du 6.7.89 : art. 5) ;
• aux obligations du bailleur (loi du 6.7.89 : art. 6) ;
• aux obligations du locataire (loi du 6.7.89 : art. 7) ;
• aux délais de prescription (loi du 6.7.89 : art. 7-1) ;
• à la sous-location (loi du 6.7.89 : art. 8) ;
• à la colocation (loi du 6.7.89 : art. 8-1) ;
• au loyer :
  • la révision du loyer en cours de bail (loi du 6.7.89 : art. 17-1) ;
  • l’ajustement du loyer au stade du renouvellement du bail (loi du 6.7.89 : art. 17-2)
  • l’encadrement de l’évolution des loyers (loi du 6.7.89 : art. 18) ;
  • l’application de l’expérimentation de l’encadrement du niveau des loyers (loi ELAN : art. 140 IV).
• à la non-décence (loi du 6.7.89 : art. 20-1) ;
• à la quittance (loi du 6.7.89 : art. 21) ;
• au dépôt de garantie (loi du 6.7.89 : art. 22) ;
• au cautionnement (loi du 6.7.89 : art. 22-1) ;
• au dossier du candidat locataire (loi du 6.7.89 : art. 22-2) ;
• à la procédure d’impayé (loi du 6.7.89 : art. 24) ;
• aux mandats d’agir en justice (loi du 6.7.89 : art. 24-1).

Et depuis le 8 août 2015 (cf. loi du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances : art. 82, I, 8°) :

• les mentions obligatoires du contrat de location ;
• la note d’information à joindre au bail ;
• les éventuels documents de copropriété à joindre au bail ;
• les dispositifs de régularisation du bail en cas de bail verbal ou en cas d’absence d’information sur la surface habitable, les loyers de référence ou le dernier loyer appliqué au précédent locataire

La preuve de la présence des meubles au sein du logement meublé

Le bailleur apporte la preuve au sein du logement de la présence des éléments listés ci-dessus par tous moyens. En pratique, cette preuve est apportée par :

• Un inventaire des meubles annexé à l’état des lieux d’entrée
• La description des meubles au sein de l’état des lieux d’entrée

Le simple fait que le contrat de bail fasse référence à des locaux loués meublés n’est pas suffisant.

L’appréciation au cas par cas par le juge du caractère meublé du logement

En cas de contentieux, il revient au juge d’apprécier souverainement le respect de ces exigences. Il ressort de la jurisprudence que l’absence d’un seul élément, qui plus est non sollicité par le locataire en cours de bail, peut exclure l’action en requalification : CA Toulouse : 11.5.22, n° 21‐02466.

Dès lors qu’il apparaît que le locataire a demandé à ce que les meubles soient stockés chez le bailleur ou qu’ils soient retirés du logement, il ne peut prétendre à la requalification du bail (voir respectivement l’arrêt CA Poitiers : 4.2.25, n° 24/00114 et l’arrêt CA Aix : 23.1.25, n° 24/01968).

La qualification de meublé a pu être retenue dès lors que le logement était dépourvu de meubles de couchage, de literie, d’ustensiles de cuisine et de vaisselle, et alors même que le décret du 31 juillet 2015 n’était pas applicable aux faits au regard de la date de signature du contrat (CA Paris : 20.12.19, n° 17/07095 ; CA Paris : 13.5.25, n° 23/02636).

II/ LES SANCTIONS

Si le bailleur ne parvient pas à démontrer la présence du mobilier précité à l’entrée dans les lieux, le contrat de location meublée peut être requalifié en contrat de location vide, ce qui engendre de nombreuses conséquences.

La restitution d’une partie du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie dans le cadre d’une location vide ne peut excéder un mois de loyer hors charges (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) tandis qu’il peut être de deux mois de loyer hors charges dans le cas d’un contrat de location meublé.

En conséquence, si le contrat de location meublé est requalifié en location vide, le bailleur devra restituer un mois de loyer hors charges au locataire au titre de la partie du dépôt de garantie indue.

L’application des règles sur le congé en location vide

En cas de requalification, les règles relatives à la délivrance du congé concernant le logement vide s’appliquent au détriment des règles relatives au congé en meublé.

Dans l’hypothèse où le bail doit être requalifié et que le bailleur n’a pas donné congé dans les conditions de forme et de délai prévues légalement pour le bail vide, le congé délivré est déclaré nul. Le bailleur sera par conséquent tenu de délivrer un nouveau congé au terme du bail en cours, étant rappelé que celui-ci intervient tous les trois ans s’agissant d’un contrat de location vide.

Pour aller plus loin, voir notre décryptage « Le décryptage de l’ADIL : Le congé donné par le bailleur » https://www.adil75.org/2025/10/07/le-decryptage-de-ladil-le-conge-donne-par-le-bailleur/

La diminution du loyer

L’encadrement du loyer, lorsqu’il s’applique, détermine différemment le loyer à ne pas dépasser selon que le contrat concerne une location vide ou meublée. Dans le cas d’un meublé, le loyer de référence majoré que doit respecter le bailleur est supérieur.

A titre d’exemple, pour un logement de deux pièces de 50 m² situé dans le 20^ème arrondissement de Paris, dont l’époque de construction est antérieure à 1946, et faisant l’objet d’un contrat de bail régi par l’arrêté d’encadrement du 1^er juillet 2025, le loyer maximal hors charges est de :

• En vide : 1580 euros (loyer de référence majoré = 31,6 euros / m2)
• En meublé : 1800 euros (loyer de référence majorité = 36 euros / m2)

En cas de requalification du meublé en vide, le locataire pourrait donc obtenir une restitution au titre de la différence de loyer résultant de l’application des règles d’encadrement du loyer.

En dehors de la question de l’encadrement du loyer, le juge peut également, en conséquence de la requalification, ramener le loyer au prix du marché nu ou au prix pratiqué pour des biens vides équivalents dans le même secteur géographique, puisqu’il est constant que le loyer d’un logement meublé est généralement 10 à 30 % plus élevé qu’un logement non meublé. Cette demande doit toutefois être justifiée par des éléments de preuve permettant de démontrer que le montant du loyer convenu contractuellement serait supérieur au prix des loyers des locations non meublées (CA Riom : 28.1.26, n° 23/01478).

Le versement de dommages et intérêts

En cas de requalification, des dommages et intérêts peuvent être versés au locataire qui en fait la demande. Par exemple, des dommages et intérêts ont pu être versés en l’absence de literie dans une des deux chambres du logement : CA Paris : 14.11.24, n° 22/08057.

Plus généralement, un locataire ayant acheté des meubles lui-même pourrait obtenir un remboursement auprès de son bailleur. Dans cette hypothèse et en cas de contentieux judiciaire, les juges semblent conditionner ce remboursement à la preuve que le locataire a sollicité le mobilier manquant en cours de bail : CA Paris : 14.11.24, n° 22/08057

La question des dommages et intérêts relève en tout état de cause de l’appréciation souveraine des juges du fond et nécessite la démonstration d’un préjudice et la présentation de tous justificatifs utiles.

FOCUS SUR LA PRESCRIPTION :

En matière de contentieux locatif, « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit » (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Ainsi, l’action en requalification du contrat de bail meublé n’est possible que dans un délai de trois ans à compter de la signature du bail, ou de l’entrée dans les lieux lorsqu’elle est différente (CA Paris : 22.1.26, n° 24/14600).

Cependant, en tant que moyen de défense, par exemple dans le cadre d’une instance introduite par le bailleur aux fins de validation d’un congé, le locataire peut se prévaloir de la requalification sans que ne lui soit opposé la prescription (CA Rennes : 26.11.25, n° 22/05760).

III/ LES CONSEILS

Pour les bailleurs :

• Etablissez un inventaire des meubles lors de l’état des lieux d’entrée
• Si vous retirez les meubles du logement à la demande du locataire, faites-lui rédiger une attestation en ce sens
• Gardez à l’esprit qu’un congé délivré pour un meublé peut être annulé par le juge si vous ne parvenez pas à démontrer que le logement est garni d’un mobilier suffisant

Pour les locataires :

• Sollicitez par lettre recommandée la mise à disposition du mobilier manquant
• Prêtez attention au délai de 3 ans pour exercer l’action en requalification si vous entendez l’entreprendre

Si vous avez des doutes ou si vous rencontrez des difficultés, n’hésitez pas à contacter l’ADIL de Paris pour obtenir des conseils.