Version à jour en novembre 2025 

 

La location d’un logement fait souvent intervenir un professionnel intermédiaire (agent immobilier, administrateur de biens, notaire) pour faciliter des étapes clés : visite, constitution du dossier, rédaction du bail et établissement de l’état des lieux d’entrée. Si ce recours sécurise la location, il engendre des honoraires dont la loi encadre strictement la répartition entre propriétaire bailleur et locataire. Cette réglementation protège le locataire tout en assurant un cadre clair et équitable pour le bailleur et le professionnel. 

FRAIS D’AGENCE EN LOCATION  : LES OBLIGATIONS À RESPECTER 

  1. Nature et répartition des prestations

La rémunération des intermédiaires pour la mise en location est en principe à la charge exclusive du propriétaire bailleur, notamment pour les frais liés à la gestion locative et à l’administration du bien. 

Cette rémunération est conditionnée à la détention d’un mandat d’entremise signé, enregistré dans un registre des mandats et en cours de validité. 

Cependant, la loi précise une exception à cette répartition : certains frais liés à la mise en relation avec le locataire sont partagés entre le bailleur et le preneur. Ces prestations sont : 

  • La visite du logement par le futur locataire, 
  • La constitution du dossier du locataire, 
  • La rédaction du contrat de bail, 
  • L’établissement de l’état des lieux d’entrée. 

Ces frais dits « partagés » doivent être séparés des autres frais à la charge exclusive du bailleur. Cette distinction vise à limiter la charge financière qui incombe au locataire lors de son entrée dans les lieux. 

A noter que le bailleur qui assurerait par ses propres moyens l’ensemble des démarches liées à la mise en location ne peut prétendre à une quelconque rémunération (Rép. Min. n° 66511 : JOAN du 29.3.93). 

 

  1. Plafonnement des honoraires imputables au locataire

Pour encadrer la participation du locataire et prévenir les abus, un plafond légal limite depuis le 15 septembre 2014 le montant des honoraires que le locataire peut être amené à payer. Ce plafond est déterminé en fonction de la surface habitable du logement et de la zone géographique où il est situé. 

Ainsi, le montant TTC total imputé au locataire pour visite, constitution du dossier et rédaction du bail ne peut jamais : 

  • Excéder celui supporté par le bailleur pour ces mêmes prestations, 
  • Dépasser un plafond fixé par mètre carré, qui varie selon la localisation : 
  • 12 € par m² en zone très tendue (zone Abis) ; 
  • 10 € par m² en zone tendue (zone où s’applique la taxe sur les logement vacants) ; 
  • 8 € par m² pour le reste du territoire. 

Les frais d’agence concernant la réalisation de l’état des lieux, à la charge du locataire, sont en revanche identiques, quelle que soit la zone géographique où se situe la location le bien. Ils sont plafonnés ainsi à 3 € TTC par mètre carré de surface habitable. 

Ce mécanisme de plafond est défini par le décret n° 2014-890 du 1er août 2014, et doit être affiché clairement, notamment dans l’annonce immobilière professionnelle qui doit impérativement mentionner la surface habitable et les honoraires à la charge du locataire, permettant ainsi un contrôle aisé par les parties. 

Ces plafonds sont révisables annuellement au 1er janvier, en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL). Bien qu’ils n’aient jamais évolués depuis leur mise en place, un arrêté ministériel du 17 juillet 2025 prévoit qu’ils soient « révisés par application de la variation de l’indice de référence des loyers […], constatée entre le troisième trimestre 2024 et le troisième trimestre 2025, soit une augmentation de 0,87 %. » (Arrêté ministériel du 17 juillet 2025, art. 1) 

Ainsi, à compter du 1er janvier 2026, le montant des plafonds des honoraires liés à la mise en location d’un logement imputables aux locataires sont les suivants : 

  • Visite, constitution de dossier et rédaction de bail : 
  • Zone très tendue : 12,10 € par m² 
  • Zone tendue : 10,09 € par m2 
  • Reste du territoire : 8,07 € par m2 
  • État des lieux : 3,03 € par m2 

  1. Exigibilité des honoraires et modalités contractuelles

Les honoraires relatifs à la visite, constitution du dossier et rédaction du contrat de location sont dus au moment de la signature du bail alors que ceux liés à la réalisation de l’état des lieux d’entrée le sont à la réalisation de la prestation. 

A peine de nullité, les dispositions de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 relatives au plafonnement des honoraires ainsi que les montants plafonds applicables doivent être reproduits dans le contrat de location.  

 

FOCUS – FRAIS LORS DU RENOUVELLEMENT DU CONTRAT 

Si la tarification des frais d’agence dans le cadre de la location est définie, le texte n’est malheureusement pas assez précis quant au sort des frais de renouvellement de bail ou de rédaction d’avenant notamment dans le cadre d’une colocation, en cas de changement d’occupant. 

En effet, de nombreux professionnels appliquent des frais lors de la survenance de tels évènements. 

Dans le cas du renouvellement de bail, deux théories peuvent s’opposer : 

  • Une réponse ministérielle précisait, avant que n’intervienne la loi ALUR, que lorsque le contrat arrivé à son terme est reconduit tacitement, l’agence immobilière qui gère le bien ne peut pas demander de rémunération. Au contraire, si le contrat de location est renouvelé, l’agence qui établit le nouveau contrat peut demander une rémunération qui sera partagée par moitié entre le bailleur et le locataire en application de l’article 5 de la loi de 1989 (Rép. min. n° 16952 : JOAN Q, 5 sept. 1994, p. 4494). 

Avec la rédaction de la loi ALUR, il existe une difficulté pour maintenir la solution proposée par cette réponse ministérielle, car le forfait par mètre carré est alloué de façon indivisible pour les trois opérations (visite, dossier, rédaction de bail) alors qu’en cas de renouvellement, les deux premières ne sont pas à refaire puisque le locataire est déjà dans les lieux. 

 

  • La rédaction du bail fait partie des dépenses pouvant être imputée au locataire (loi du 6.7.89 : art.5). Les honoraires liés à cette prestation pourraient être facturés au locataire dans les conditions prévues à l’article 5, et sous réserve de ne pas dépasser les plafonds applicables. 

Pour les avenants, le raisonnement est assez proche : les frais liés à la rédaction d’un avenant au bail suivraient le régime prévu à l’article 5. Ainsi l’avenant en tant qu’accessoire suit le régime juridique du contrat principal. 

Ces points d’interprétation relèvent donc de l’appréciation souveraine des tribunaux ou d’une clarification du législateur. 

 

 LES RISQUES EN CAS NON-RESPECT 

 Le non-respect des règles encadrant les frais d’agence en location expose le propriétaire bailleur, le locataire, ainsi que l’intermédiaire à plusieurs types de risques juridiques, financiers et contractuels importants. 

Remboursement des honoraires indus 

L’absence, dans le contrat de bail, des mentions concernant le plafonnement des honoraires constitue une infraction. Si celle-ci n’entraîne pas la nullité du bail, elle peut affecter la validité de la facturation des honoraires, conduisant la restitution totale ou partielle des sommes versées par le locataire pour les prestations concernées. 

 

Surfacturation et dépassement des plafonds légaux 

La loi impose des plafonds précis par mètre carré et par zone géographique pour les honoraires à la charge du locataire. Le non-respect de ces plafonds peut également exposer l’agence et le propriétaire à une obligation de remboursement de la part indue au locataire. 

LES CONSEILS DE L’ADIL DE PARIS 

 Pour sécuriser la location et garantir le respect des droits de chaque partie, nous recommandons : 

Aux propriétaires bailleurs 

  • De s’assurer du respect des plafonds des honoraires en fonction de la zone géographique. 
  • De veiller à ce que le bail reproduise fidèlement les dispositions légales relatives au partage et plafonnement des frais d’agence. 
  • D’être transparent avec le locataire sur la part des frais qui lui incombe, en lui fournissant une décomposition claire des honoraires. 

Aux locataires 

  • De demander systématiquement un détail clair et écrit des frais qui leur sont demandés. 
  • De vérifier que le montant réclamé respecte les plafonds légaux. 
  • De s’assurer que ces informations figurent dans le contrat de bail. 

 

En résumé, les frais d’agence liés à la location sont encadrés par une réglementation stricte qui vise à répartir équitablement la charge entre bailleur et locataire. Le propriétaire assume en principe la rémunération de l’intermédiaire, excepté pour les frais de visite, de dossier, de bail et d’état des lieux, qui sont partagés avec le locataire dans une limite de plafonds strictement définis. Cette organisation garantit une sécurité juridique pour les parties et prévient les abus. 

 

Si vous avez des doutes ou si vous rencontrez des difficultés, n’hésitez pas à contacter l’ADIL de Paris pour obtenir des conseils.