Véritable parcours du combattant, l’acquisition de sa résidence principale est aujourd’hui considérée comme une priorité par 62% des Français.
Tandis que le nombre de mises en chantier de logements neufs a connu une baisse de 12% par rapport à la moyenne des 5 dernières années, les exigences posées par le Haut Comité de la Stabilité Financière rendent de plus en plus difficiles l’obtention d’un crédit en limitant le taux d’endettement à 35% et la durée des emprunts à 25 ans.
Et si dissocier le foncier et le bâti était la solution pour enfin s’offrir le logement de ses rêves ? Avec le BRS, l’accession, d’une illusion à la réalité…
On vous explique tout ici :
Le BRS, comment ça marche ?
Né d’une ordonnance du 20 juillet 2016 en application de la loi ALUR du 24 mars 2014, son développement a été amorcé en 2017.
Nouveau dispositif d’accession à la propriété, la Bail Réel Solidaire permet à des ménages modestes, de devenir propriétaires d’un logement neuf, en zone tendue, à prix abordable.
Propriétaire des murs sur lesquels il a un droit réel, l’accédant est locataire du terrain que lui loue un OFS, Organisme Foncier Solidaire. La durée du bail signé peut s’échelonner de 18 à 99 ans.
En ne détenant pas le terrain, le coût de l’acquisition s’en trouve diminué de 30 à 50%, tandis qu’une redevance est versée chaque mois à l’OFS. Son montant varie d’une opération à une autre, selon le coût du foncier local, allant de 1 à 4 €/m2.
En résumé, chaque mois sont versées la mensualité correspondant au remboursement du prêt et une redevance pour la location du terrain.
Quel est le rôle de L’OFS ?
Instauré à l’initiative d’une collectivité territoriale, d’un établissement public (établissement public foncier ou organisme HLM) ou d’un organisme à but non lucratif (association) l’Office Foncier Solidaire est agréé par le préfet et a pour mission d’acheter et gérer des terrains, afin d’y réaliser des logements accessibles, à des prix abordables.
Il détermine sa propre politique de commercialisation ou peut décider de la confier à un promoteur.
A Paris, il existe la Foncière de la Ville de Paris. Créée à l’initiative de l’initiative de la Ville de Paris, elle commercialise régulièrement de nouveaux programmes dans les différents de la capitale (pour en savoir plus : https://fonciere-ville-paris.fr/).
Quelles conditions pour être éligible au BRS ?
Le logement objet d’un BRS, devra tout d’abord être occupé à titre de résidence principale, à savoir au moins 8 mois par an, et respecter des critères de performance énergétique tandis que les ressources du l’occupant devront respecter un plafond, en fonction de la zone géographique et du nombre de personnes composant le foyer.
Ces ressources sont celles fixées dans le cadre des opérations de PSLA, au titre du RFR N-2.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000050873235
L’accédant ne doit par ailleurs pas être propriétaire d’un logement qui pourrait constituer sa résidence principale ou un logement locatif.
Quels avantages sont liés à l’accession à la propriété via le BRS ?
Au-delà du coût minoré du bien, lié à la non-détention du terrain, le dispositif bénéficie de l’application d’un taux de TVA réduit à 5,5%.
S’appliquant à des opérations dans le secteur du neuf, l’accédant peut bénéficier du prêt à 0% dit PTZ.
Dans certaines communes, la taxe foncière bénéficie d’un abattement allant de 30à 100% pour les biens acquis sous forme de BRS.
Le prix de vente ne doit pas dépasser un certain seuil HT par m2 de surface utile (surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes) en fonction de la situation géographique de l’opération.
Envie de mutation ? attention, la revente est strictement encadrée !
Le propriétaire peut mettre fin au Bail Réel Solidaire s’il décide de vendre son bien, mais cette mutation devra se faire sous certaines conditions, strictement encadrées.
Un prix plafond fixé par l’OFS, en tenant compte du marché local et de l’état du bien, en cas de revente s’appliquera, afin de le maintenir dans une fourchette de prix accessible aux acquéreurs éligibles suivants.
Même si ledit plafond peut se trouver revalorisé selon un indice librement choisi par l’OFS (IRL ou ICC) et une majoration appliquée au titre des travaux effectués entre l’achat et la revente, ne vous attendez pas à réaliser une plus-value importante !
Le déroulement de la vente doit par ailleurs respecter une chronologie rigoureuse : l’envoi d‘une offre de cession à un candidat acquéreur, comportant un certain nombre de mentions obligatoires, est suivie d’un délai de réflexion de 10 jours.
N’oubliez pas de faire réaliser tous les diagnostics obligatoires en amont !
Il est important de souligner que la revente d’un bien, dans le cadre du BRS, exclut le nouvel acquéreur de l’éligibilité au PTZ, le bien n’étant plus considéré comme neuf, et les droits de mutation n’en seront plus réduits, pour la même raison.
Une fois l’offre signée reçue, l’OFS devra être avisé dans un délai de 30 jours de la volonté de vendre et devra donner son agrément dans un délai de 2 mois.
En cas de refus d’agrément du potentiel acquéreur (non-respect des conditions d’éligibilité ou insuffisance de la capacité de financement par exemple), il pourra être demandé à l’OFS de trouver un acquéreur.
Si dans un délai de 6 mois un nouvel acquéreur n’a pas été trouvé par l’OFS, le vendeur pourra demander la résiliation conventionnelle du BRS. Il recevra alors une indemnisation correspondant à la valeur des droits réels immobiliers prévue dans le bail.
En cas d’agrément du nouvel acquéreur, il faudra compter un délai de 3 mois entre la signature de la promesse de vente et de l’acte authentique par devant notaire.
Ce mode d’accession à la propriété de la résidence principale vous intéresse ?
Des questions se posent encore à vous ?
RDV sur www.adil75.org et découvrez la date du prochain webinaire consacré au bail réel solidaire, ou quand le rêve de l’accession se transforme en réalité…
