A l’occasion de la mise en location de son logement, le bailleur est amené à exiger des candidats et de leurs éventuels garants un certain nombre de justificatifs afin d’étudier leur solvabilité.
L’ADIL constate cependant fréquemment des abus en pratique :
- Des documents demandés pour des motifs discriminatoires, par exemple un justificatif de nationalité française pour les garants
- Des documents demandés en dépit du respect de la vie privée, par exemple des relevés de compte bancaire
- La transmission de faux documents par des candidats locataires
Il est indispensable de connaître la législation applicable :
- Pour le locataire : afin de protéger son droit au respect de la vie privée et se prémunir contre des pratiques discriminatoires
- Pour le bailleur : afin de pouvoir étudier au mieux la solvabilité des candidats, sans risquer de se mettre en infraction. Il doit apprécier la situation des candidats en tenant compte d’éléments objectifs.
Nous verrons ci-après que le cadre juridique est régi par l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret 2015-1437 du 5 novembre 2015.
LES OBLIGATIONS A RESPECTER
Le décret 2015-1437 du 5 novembre 2015 énumère une liste exhaustive des pièces pouvant être demandées au candidat locataire et à son éventuel garant :
Voici plusieurs exemples de documents classés par catégories :
| Catégories | Exemples | Remarques |
|---|---|---|
| Locataire – Justificatifs d’identité | Carte d’identité, passeport, permis de conduire, titre de séjour en cours de validité | Une seule pièce d’identité peut être demandée. L’obligation d’une pièce justificative d’identité signée a été supprimée depuis le 6 octobre 2019 (décret n° 2019-1019 du 3 octobre 2019). Le bailleur ne peut donc exiger que la pièce d’identité communiquée soit signée (certains Etats ne délivrent pas de pièce d’identité faisant figurer la signature du titulaire !) |
| Locataire – Justificatifs de domicile | Quittances de loyer (uniquement les trois dernières), attestation d’hébergement, taxe foncière. | Une seule pièce peut être demandée. |
| Locataire – Activité professionnelle | Bulletins de salaire (uniquement les trois derniers), avis d’imposition, relevés CAF, pensions, bilans comptables. | Plusieurs pièces peuvent être demandées. |
| Garant personne physique – Identité | Carte d’identité, passeport, permis de conduire. | Une seule pièce d’identité peut être demandée. Le bailleur ne peut exiger de la caution qu’elle ait la nationalité française ou qu’elle réside en France : c’est une pratique discriminatoire. Pas d’exigence de régularité du titre de séjour pour les garants étrangers. |
| Garant personne morale – Identité | Extrait Kbis, statuts, identité du représentant légal. | Plusieurs pièces peuvent être demandées. |
| Garant – Domicile | Quittance de loyer, facture énergie, assurance habitation, taxe foncière. | Une seule pièce peut être demandée. |
| Garant – Activité professionnelle | Contrat de travail, attestation employeur, Kbis, certificat INSEE. | Plusieurs pièces peuvent être demandées. |
| Garant – Ressources | Avis d’imposition, bulletins de salaire, pensions, revenus fonciers. | Plusieurs pièces peuvent être demandées. |
FOCUS : les arnaques à la location sont courantes : faux documents de la part des candidats locataires ou fausses annonces de location !
En tant que candidat à des locations, il convient de se méfier avant d’envoyer des pièces justificatives notamment lorsque :
- Le loyer proposé est très bas comparé à celui pratiqué sur des logements comparables
- Les photos sont visibles dans une autre annonce
- Le propriétaire se comporte de manière inhabituelle, par exemple, il refuse catégoriquement de vous rencontrer
- Le propriétaire demande d’envoyer de l’argent avant la signature du bail, par exemple pour réserver le logement
Des sites officiels comme https://www.dossierfacile.logement.gouv.fr/ ou https://filigrane.beta.gouv.fr/ peuvent aider les futurs locataires à sécuriser leur dossier de location et à marquer leurs copies de documents/justificatifs en les recouvrant d’un filigrane (ou tatouage numérique). Cela permet de limiter les risques d’usurpation d’identité.
En tant que bailleur, il convient également de demeurer prudent lors de l’analyse des documents transmis par les candidats à la location. Il est conseillé de :
- Chercher les éventuelles incohérences entre les différentes pièces du dossier (par exemple : comparer le bulletin de paie et le contrat de travail)
- Chercher les éventuelles incohérences au sein des documents eux-mêmes (par exemple : montant brut mensuel incohérent avec le montant brut horaire sur le bulletin de paie)
- Vérifier si l’entreprise existe – notamment pour les locataires auto-entrepreneurs – sur les plateformes en ligne dédiées (par exemple https://www.societe.com/)
- Vérifier que la personne rencontrée correspond bien à la photo de la pièce d’identité communiquée
Le site https://www.dossierfacile.logement.gouv.fr/ est également utile aux bailleurs qui peuvent accéder rapidement aux dossiers vérifiés et labellisés par l’État. Cette labellisation renforce la crédibilité des informations fournies. Le site cfsmsp.impots.gouv.fr permet par ailleurs de vérifier la véracité des informations fiscales transmises par les candidats.
Les locataires qui communiquent des faux documents s’exposent à des sanctions :
- Délit de faux et d’usage de faux, passible d’amende et d’emprisonnement (article 441-1 du Code pénal)
- Annulation du contrat de bail sur le fondement du dol (article 1137 du Code civil), avec possible condamnation au versement de dommages et intérêts (article 1240 du Code civil)
LES RISQUES EN CAS NON-RESPECT
Le bailleur ou l’agence immobilière ne peut pas demander de documents qui ne figurent pas dans la liste réglementaire.
Sont notamment interdites les demandes visant à obtenir les documents suivants :
- Les relevés d’identité bancaires
- Le dossier médical
- La carte vitale
- Le casier judiciaire
- Une attestation de concubinage
- Un jugement de divorce
L’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le non-respect de ces règles peut être sanctionné d’une amende administrative prononcée par le Préfet, dont le montant est proportionnel à la gravité des faits constatés. Cette amende peut atteindre jusqu’à 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.
Lorsque le bailleur exige des pièces en infraction avec la réglementation susvisée, il peut également se rendre coupable de pratiques discriminatoires réprimée à l’article 225-1 du Code pénal passible de 3 ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende.
Ces sanctions peuvent viser aussi bien le bailleur qu’une agence de gestion locative.
Le candidat victime d’une discrimination peut également envisager de saisir le Défenseur des droits.
FOCUS : L’article L.823-1 du Code de l’entrée et du séjour des étrangers et du droit d’asile prévoit des sanctions pénales à l’encontre de toute personne qui aurait facilité le séjour irrégulier d’un étranger en France. Ce délit peut être constitué dès lors que l’intention de favoriser le séjour d’une personne en situation irrégulière est caractérisé. Cependant, ce texte concerne essentiellement les marchands de sommeil ou les « passeurs ». Il n’implique aucune obligation à la charge du bailleur de vérifier la régularité du titre de séjour de son locataire. Pour autant, le décret susvisé permet au bailleur d’exiger un titre de séjour de la part du candidat étranger.
LES CONSEILS DE L’ADIL DE PARIS
Pour le locataire :
- Préparer un dossier complet, reprenant la liste des pièces précitées
- Refuser de communiquer des pièces qui ne sont pas dans la liste prévue au décret susvisé
- Refuser de transmettre des justificatifs dont l’ancienneté est supérieure à celle prévue au décret susvisé
Pour le bailleur :
- Ne pas demander de pièces qui ne sont pas dans la liste précitée : attention au risque de sanctions administratives et pénales
- Établir une liste de documents standardisée basée sur le décret susvisé
Si vous avez des doutes ou si vous rencontrez des difficultés, n’hésitez pas à contacter l’ADIL de Paris pour obtenir des conseils.
