Régime juridique de près de 10 millions de logements en France, la copropriété concernerait 550 000 immeubles.

Dès 1804, le Code Civil établissait des règles de superposition de propriétés privatives et une communauté financière afin d’entretenir le gros œuvre.

Il a fallu attendre 1938 et la loi du 28 juin pour voir apparaître un véritable statut de la copropriété des immeubles, divisés par étages.

Enfin, en 1965, fut adoptée la loi du 10 juillet définissant précisément parties communes et privatives, règles de majorité en assemblée générale, rôle du syndic et du conseil syndical.

Depuis, ce texte a connu plus de 40 modifications significatives.

La loi ALUR, entrée en vigueur le 27 mars 2014, a initié les premiers grands changements tandis que la loi ELAN du 23 novembre 2018, suivie de l’ordonnance du 30 octobre 2019, a fixé le cadre novateur que nous connaissons aujourd’hui.

Comment définir les objectifs poursuivis par le législateur ces dernières années ?

Résumons-les à ces 3 axes : transparence et simplification de la gestion, pour une plus grande implication des copropriétaires, afin de valoriser leur patrimoine.

A l’occasion de cet anniversaire, si nous faisions un voyage dans le temps pour décrypter ces évolutions ?

 

  • Contrat de syndic, finances du syndicat et santé de l’immeuble : la transparence avant tout !

Depuis 1985 et la loi Bonnemaison, les syndicats de copropriétaires ont l’obligation de se doter d’un conseil syndical, véritable trait d’union entre les copropriétaires et le syndic, tandis que ce dernier se doit de respecter des obligations que son contrat ne peut exclure.

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, ce contrat fait l’objet d’un modèle-type tandis que le principe d’une rémunération forfaitaire a été fixé pour les actes de gestion courante, rappelant l’arrêté Novelli du 19 mars 2010, ébauche à l’époque d’une liste de prestations forfaitaires et clauses abusives.

Parce que la défiance s’invite trop souvent dans les rapports « syndic/syndicat », la transparence financière est désormais de mise avec l’ouverture obligatoire et sans dispense possible, par le syndic, d’un compte bancaire séparé depuis le 31 décembre 2020.

 

Des questionnements sur la gestion selon vous, opaque, de l’immeuble par le syndic ?

L’accès à l’information a été facilité avec la mise en place d’un extranet pour les syndics professionnels depuis le 1er janvier 2015 et d’un accès en ligne sécurisé, aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble.

Parmi ceux-ci figure le carnet d’entretien – obligatoire depuis 2001 – permettant de connaître l’état du bâti et d’anticiper de futurs travaux.

Mais cette transparence voulue par le législateur à l’égard des copropriétaires s’étend aussi à l’égard des tiers.

Par l’obligation d’immatriculer toute copropriété depuis le 31 décembre 2018, la connaissance des données financières d’un syndicat apporte ainsi une visibilité des éventuelles difficultés de celui-ci.

 

 

  • La simplification de la gestion : majorité passerelle et vote par correspondance, stop au blocage en AG !

 

Au travers des différentes réformes menées, l’objectif du législateur visait à mettre un terme au blocage des décisions en AG, l’absentéisme empêchant d’adopter des décisions essentielles, faute d’atteindre les majorités requises par la loi.

Pratiquement, la mise en place depuis juin 2020 d’un dispositif dit « passerelle » permet désormais de procéder immédiatement à un second vote.

Pas de majorité obtenue lors du premier vote ? Pas d’inquiétude !

Si le nombre de tantièmes suffisant est réuni, la résolution aura toutes les chances d’être adoptée au travers d’un second vote de rattrapage.

Avec l’introduction du vote par correspondance dont le contenu du formulaire a été défini en juillet 2020 par arrêté, les copropriétaires qui seraient empêchés, peuvent désormais s’exprimer sans être présents, au moins 3 jours francs avant la date prévue de l’AG.

Grâce à cette évolution, remède à l’absentéisme devrait ainsi être trouvé !

 

  • Impliquer, c’est aussi associer les copropriétaires à la gestion de leur immeuble.

 

A cet effet, le conseil syndical a depuis le 1er juin 2020 vu ses pouvoirs renforcés.

Après délégation votée en AG pour une durée déterminée, il pourra désormais décider de travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, préservation de la santé des occupants ou de leur sécurité physique.

Depuis cette même date, la gestion des petites copropriétés (moins de 5 lots principaux ou un budget prévisionnel inférieur à 15.000 €) s’est trouvée facilitée.

La prise de décision peut s’effectuer en AG, mais aussi lors d’une consultation informelle organisée par le syndic, l’unanimité étant alors requise.

 

  • Valoriser le patrimoine lorsque le montant des charges explose : des outils mis en place par le législateur !

 

Dans un contexte de crise inflationniste et énergétique, le montant des charges de copropriété a augmenté de près de 20% ces 3 dernières années.

Confrontés à des problèmes de trésorerie, les syndicats peuvent se trouver empêchés de réaliser des travaux, pourtant nécessaires au bon entretien de l’immeuble.

Planifier l’entretien, pour anticiper les dépenses et en lisser le coût, c’est désormais possible avec le Plan Pluriannuel de Travaux et le fonds de travaux.

Initié par la loi Climat du 22 août 2021, ce calendrier de travaux, imposé aux copropriétés de plus de 15 ans doit être soumis au vote de l’AG, quel que soit le nombre de lots qui compose le syndicat. Peuvent ainsi être anticipés les travaux collectifs liés à la structure, toiture, étanchéité, sécurité, …) sur une période de 10 ans, afin de sauvegarder l’immeuble et même d’en améliorer la performance énergétique.

Cette obligation ne doit pas être prise à la légère !

 

Attention : le maire ou le préfet peut à tout moment exiger la transmission du document afin de vérifier que la programmation des travaux permet de garantir la sauvegarde de l’immeuble.

Cotisation attachée au lot et égale à 5% minimum du budget annuel, le fonds de travaux, mis en place par la loi ALUR et rendu obligatoire pour tous les syndicats depuis 2017, constitue une réserve créée pour financer les travaux, urgents, nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ou prévus dans le PPT et non inclus dans le budget prévisionnel.

A cette épargne dont l’affectation à la réalisation de travaux votés doit être votée en même temps que ceux-ci, n’oublions pas les dispositifs mis en place par le législateur comme MaPrimeRénov’ Copro ou l’Eco PTZ copropriétés.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 9 août 2024, les syndicats de copropriété doivent, d’ici 2026, élaborer un diagnostic énergétique global et définir un calendrier de travaux de rénovation sous peine de sanctions financières.

Comme nous venons de le voir, la loi du 10 juillet 1965 a traversé des décennies et connu des modifications pour s’adapter à l’évolution des besoins des copropriétaires, les plus récentes au travers des lois ALUR et ELAN.

Sans doute encore perfectible, les nombreuses modifications de ce régime démontrent qu’il est important de rester informé et pour cela, l’Adil de Paris se tient à votre disposition.

Comme les 3350 personnes qui nous ont consultés sur ce sujet en 2024, n’hésitez pas à pousser la porte de la permanence Adil de Paris la plus proche de chez vous !