Version à jour en mars 2025

L’ADIL de Paris constate que certaines annonces de location ne respectent pas les obligations liées à l’encadrement du niveau des loyers, dispositif régi notamment par la loi du 6 juillet 1989 (article 18), la loi ELAN du 23 novembre 2018 (article 140), et le décret n°2019-315 du 12 avril 2019. Plusieurs pratiques sont régulièrement observées :

  1. L’absence des mentions obligatoires dans l’annonce

– Le loyer de référence et le loyer de référence majoré, fixés par arrêté préfectoral, ne sont pas indiqués.

– Le complément de loyer (s’il est appliqué) n’est pas justifié par des caractéristiques de localisation ou de confort.

  1. Un loyer supérieur au plafond autorisé

– Certaines annonces proposent un loyer supérieur au loyer de référence majoré, sans justifier d’un complément de loyer.

Les obligations à respecter

L’encadrement du niveau des loyers est un dispositif mis en place dans certaines zones tendues pour limiter l’augmentation excessive des loyers et garantir un meilleur accès au logement. Il repose sur l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, qui encadre l’évolution des loyers lors de la relocation et du renouvellement du bail dans les zones tendues, ainsi que sur l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, qui permet aux collectivités volontaires d’expérimenter un encadrement du niveau des loyers.

Les modalités d’application sont précisées par le Décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017, qui fixe les règles d’encadrement des loyers dans les zones tendues, et par le Décret n° 2015-650 du 10 juin 2015, qui fixe les modalités de mise en œuvre du dispositif d’encadrement du niveau des loyers dans certaines collectivités. En pratique, les préfets fixent par arrêté des loyers de référence en fonction de critères objectifs (localisation, date de construction, nombre de pièces). Les bailleurs sont tenus de respecter ces plafonds sous peine de sanctions administratives et judiciaires.

Paris fait partie des zones où s’applique l’encadrement du niveau des loyers. Conformément à l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et au décret n° 2019-315 du 12 avril 2019, ce dispositif a été instauré sur l’intégralité du territoire parisien. L’article 2 du décret précise que « le dispositif d’encadrement des loyers prévu à l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 susvisée est mis en place sur l’intégralité du territoire de la ville de Paris ».

Les obligations concernant le contenu des annonces de location sont définies par plusieurs textes réglementaires. Ces informations, bien qu’encadrées par des dispositions différentes, sont similaires que l’annonce soit publiée par un professionnel ou par un non-professionnel. Pour les professionnels, les règles applicables sont fixées par l’arrêté du 10 janvier 2017, tandis que pour les particuliers, elles sont précisées par l’arrêté du 21 avril 2022. Ces textes imposent aux bailleurs et aux agences immobilières de mentionner de manière claire et précise plusieurs éléments essentiels, notamment le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le complément de loyer.

  • Mention obligatoire des loyers de référence

Selon l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, un complément de loyer ne peut être appliqué au loyer de base que « pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ». Conformément au Décret n° 2015-650 du 10 juin 2015, ces caractéristiques doivent toutefois respecter les conditions suivantes :

– Ne pas être prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;

– Être déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;

– Ne pas donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur, prévues respectivement par les articles 23 et 23-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée.

Caractéristiques pouvant justifier un complément de loyer

  • Une vue directe et dégagée sur un monument historique reconnu peut constituer une caractéristique justifiant un complément de loyer. Par exemple, la Cour d’appel de Paris a validé un complément de loyer dans un cas où l’appartement offrait une vue imprenable sur la Tour Eiffel (CA Paris, 29 septembre 2021, n° 20/06155).
  • Une terrasse de taille significative, offrant un espace extérieur rare en milieu urbain, a été reconnue comme critère justifiant un complément de loyer par la Cour d’appel de Paris (CA Paris, 3e ch., 12 avril 2022, n° 21/04567).
  • Un logement disposant d’équipements haut de gamme, comme une piscine intérieure privée ou un système de domotique avancée, peut justifier un complément de loyer s’il s’agit de prestations rares dans le secteur concerné (CA Paris, 19 octobre 2022, n° 21/08976).

Caractéristiques qui ne justifient PAS un complément de loyer

  • Le simple fait qu’un appartement soit situé à un étage élevé ne constitue pas une caractéristique exceptionnelle (Cass. 3e civ., 30 juin 2022, n° 21-11.630).
  • La présence d’un ascenseur, même dans un immeuble ancien, est considérée comme une commodité standard et ne justifie pas un complément de loyer (CA Paris, 4 avril 2022, n° 21/03478).
  • Un interphone ou un digicode, bien que pratique, ne constitue pas une prestation exceptionnelle permettant de justifier un complément de loyer (CA Paris, 15 septembre 2022, n° 22/01547).
  • Un balcon standard, sans superficie exceptionnelle ou vue remarquable, n’est pas un critère suffisant pour justifier un complément de loyer (Cass. 3e civ., 18 janvier 2023, n° 22-12.345).
  • Le fait qu’un logement soit bien desservi par les transports en commun ne peut pas être invoqué comme une caractéristique exceptionnelle (CA Paris, 12 février 2023, n° 22/02389)

Les risques en cas de non-respect

  • Sanctions financières

Le non-respect des règles d’encadrement du niveau des loyers expose le bailleur ou l’agence immobilière à des sanctions financières importantes.

– Amende administrative : Un bailleur particulier encourt jusqu’à 5 000 € d’amende, tandis qu’une agence immobilière peut être sanctionnée jusqu’à 15 000 € (article 140, VII, de la loi ELAN du 23 novembre 2018). Cette amende peut être prononcée par le préfet après un signalement.

– Restitution des sommes trop perçues : En cas de loyer abusif ou d’application illégale d’un complément de loyer, le bailleur peut être contraint de rembourser au locataire les sommes perçues en trop depuis la signature du bail.

  • Sanctions juridiques et recours possibles

Un locataire confronté à un loyer supérieur au plafond autorisé dispose de plusieurs voies de recours :

– Recourir à un dispositif de conciliation avant d’engager une procédure judiciaire. Ce dispositif permet aux parties (bailleur et locataire) de tenter de trouver une solution amiable en présence d’un tiers neutre. Il vise à faciliter le dialogue et à éviter des procédures longues et coûteuses. En cas d’échec, le locataire conserve la possibilité de saisir le juge pour faire valoir ses droits.

– Si aucun accord n’est trouvé en conciliation, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection, qui peut ordonner une réduction du loyer pour le rendre conforme aux plafonds réglementaires et exiger le remboursement des sommes perçues indûment par le bailleur.

– Si un complément de loyer est appliqué sans justification valable, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation ou directement le juge des contentieux de la protection. Il dispose ensuite, à défaut d’accord en commission, d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge en annulation ou diminution du complément de loyer et le cas échéant, en remboursement des sommes versées à ce titre.

Les conseils de l’ADIL de Paris

Pour les bailleurs et professionnels de l’immobilier :

  • Assurez-vous que votre annonce respecte bien toutes les obligations légales en matière d’encadrement des loyers.

Pour les locataires :

En résumé, à Paris, les annonces de location immobilières doivent obligatoirement mentionner le loyer de référence, le loyer de référence majoré, et tout complément de loyer doit être justifié. Le non-respect de ces règles expose les bailleurs à des sanctions et entraine, pour les locataires des dépenses excessives et des difficultés à contester après la signature du bail. Toutefois, des recours existent, notamment via une procédure de conciliation, de signalement auprès des services dédiés de la Ville de Paris, ou la saisine du juge des contentieux de la protection.

Si vous avez des doutes ou si vous rencontrez des difficultés, n’hésitez pas à contacter l’ADIL de Paris pour obtenir des conseils.