Après la trêve hivernale : la procédure d’expulsion locative (étapes, délais et règles)

Le mois d’avril débute et avec lui, la reprise des procédures d’expulsion. Mais savez-vous vraiment comment celles-ci se déroulent ? Comme chaque mois, l’Adil de Paris vous apporte son éclairage.

Impayés, sous-location, troubles de voisinage ou même squat sont autant de situations qui peuvent être à l’origine d’une procédure d’expulsion.

Nous sommes au mois d’avril et avec son arrivée, la fin de la période dite d’hiver du 1^er novembre au 31 mars, durant laquelle les expulsions ne peuvent être mises en œuvre.

La décision d’expulsion nécessite toujours un motif légitime et sérieux, caractérisé par le manquement, par un locataire, à l’une de ses obligations.

Du défaut d’assurance aux troubles de voisinage en passant par la sous-location ou le non-respect du congé délivré par le bailleur, l’impayé locatif est l’élément déclencheur le plus fréquent d’une procédure d’expulsion.

Nous nous attacherons ici à en étudier le déroulé.

A la différence du squat, caractérisé par l’introduction (par exécution de manœuvres ou voies de fait), et le maintien illicite dans un local d’habitation sans l’accord du bailleur, cette procédure doit respecter 3 étapes que nous détaillerons ici.

Alors que le locataire n’a pas satisfait à une mise en demeure lui rappelant ses obligations, la délivrance d’un commandement de payer constitue le point de départ incontournable.

Cet acte doit comporter certaines mentions obligatoires (décompte de la dette, délai laissé au débiteur pour régler, montant du loyer mensuel et des charges, possibilité de demander au juge des délais ou de saisir le FSL…)

Il est par ailleurs transmis au préfet.

• Une fois le commandement de payer signifié au débiteur, un délai de 6 semaines (2 mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi Kasbarian du 27 juillet 2023) est octroyé au locataire afin de régler la dette.

Durant cette période, un diagnostic social et financier est réalisé, tandis qu’un signalement est obligatoirement adressé à la CCAPEX.

Arrêtons-nous quelques instants sur le rôle de ces commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Composées de représentants d’associations, de bailleurs et services sociaux et du préfet, leur organisation se trouve désormais hiérarchisée au niveau local et départemental.

En vertu d’un décret du 12 février 2026 et à compter du 1^er janvier 2027, leur pouvoir sur le maintien ou la suspension des aides au logement deviendra décisionnaire et non plus consultatif.

L’impayé – constitué dès que la dette dépasse 450 € ou que le défaut de paiement excède une durée de 3 mois quel que soit son montant – sera signalé par le bailleur à la CAF, qui en informera la CCAPEX dans un délai de 15 jours.

La suspension de l’aide au logement n’interviendra qu’en cas de décision de justice constatant la mauvaise foi du locataire, le rejet de son dossier de surendettement pour mauvaise foi ou la preuve qu’il peut s’acquitter de son loyer sans difficulté.

Avec ce décret, le maintien de l’aide au logement en cas d’impayé devient le principe.

Aujourd’hui, un signalement est obligatoirement fait auprès de la CCAPEX lorsque 2 conditions sont réunies : le bailleur est une personne physique et la dette de loyer ou charges équivaut à 2 fois le montant du loyer mensuel hors charges.

Ce signalement peut relever d’une initiative du bailleur, de la CAF, des services sociaux ou de la préfecture.

Par ailleurs, un diagnostic est réalisé par les services sociaux afin d’analyser la situation et évaluer la capacité du débiteur à reprendre le paiement.

Si le locataire ne s’est pas acquitté de sa dette dans le délai de 6 semaines imparti, le bailleur peut alors l’assigner devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour obtenir la résiliation du bail.

Que se passe-t-il alors ?

• Une convocation, sous forme d’assignation, est remise au locataire, lui indiquant la date à laquelle l’audience – au minimum 6 semaines plus tard – devant statuer sur le sort du bail, se déroulera. Elle est également transmise au préfet.

Lorsque le bailleur est une personne morale, l’assignation doit être transmise à la CCAPEX au moins 2 mois avant la date d’audience.

Il est encore possible à ce stade, à condition d’avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, de solliciter la suspension de la clause résolutoire lors de celle-ci et des délais pouvant s’échelonner sur 36 mois.

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire rend alors sa décision après l’expiration d’un délai pour une date fixée lors de l’audience, dénommé « délibéré ».

Si le tribunal décide de suspendre la clause résolutoire et d’accorder des délais au locataire défaillant, pour régler sa dette, la procédure se trouve suspendue.

Mais attention ! Au moindre retard ou défaut de paiement d’une seule échéance, la procédure peut reprendre et le bail est définitivement résilié.

Dans ce cas, un nouvel acte, sous la forme d’un commandement de quitter les lieux, est signifié au locataire, devenu occupant sans droit ni titre.

• A moins que le tribunal n’ait – fait rare – réduit ou supprimé ce délai à la demande du bailleur, il dispose alors de 2 mois pour libérer le logement.Toutefois, si l’expiration de ce délai intervient entre le 1^er novembre et le 31 mars – l’expulsion ne peut avoir lieu qu’après le 1^er avril. On parle ici de « période d’hiver »

L’occupant pourra toutefois, durant ces 2 mois, solliciter auprès du juge de l’exécution, un délai s’échelonnant d’1 mois à 1 an, pour restituer le logement.

Si sa demande n’aboutit pas ou s’il ne cède pas à son obligation, il se verra exposé à la réquisition de la force publique par le commissaire de justice du bailleur, auprès du préfet qui disposera alors d’un délai de 2 mois pour répondre.

Il sera alors convoqué au commissariat pour convenir d’une date de remise des clefs du logement, en principe.

Attention ! L’occupant sans droit ni titre qui refuse de quitter le logement malgré une décision d’expulsion encourt une amende de 7.500 €.

Le préfet engagera la responsabilité de l’Etat s’il refuse d’accorder le concours de la force publique et s’exposera à une action en indemnisation du bailleur, auprès du tribunal administratif.

Parce qu’il n’a pas satisfait à son obligation de paiement, nous venons de voir que le locataire s’exposait à la résiliation de son bail.

Mais celle-ci peut aussi intervenir si le locataire ne restitue pas à son terme, les locaux pour lesquels il a reçu congé !

Rappelons en quelques mots les règles applicables en matière de congé.

Un congé peut être délivré pour 3 motifs précis, en respectant un délai de préavis de 6 ou 3 mois selon que la location est vide ou meublée : vente, reprise ou motif légitime et sérieux.

A l’expiration de ce délai, le bailleur pourra saisir le tribunal judiciaire afin de valider ledit congé et obtenir un titre exécutoire permettant l’expulsion du locataire devenu occupant sans droit ni titre.

A compter de la décision de justice, le processus d’expulsion sera identique à celui initié pour défaut de paiement.

Un commandement de quitter les lieux sera délivré et fera courir le même délai de 2 mois, comme détaillé précédemment.

De la même manière, si le locataire contrevient à certaines obligations comme la souscription d’un contrat d’assurance, le bailleur pourra lui faire signifier un commandement d’en produire une attestation sous 1 mois.

A défaut, le bail sera résilié, constat de cette résiliation intervenant lors d’une audience à laquelle le locataire aura été préalablement convoqué.

La procédure d’expulsion, vous le voyez, répond à des règles strictes en matière d’actes et de temporalité.

Contrats de location vide ou meublée, secteur privé ou secteur social, occupation sans droit ni titre ou même squat : autant de situations qui peuvent soulever des interrogations en matière d’expulsion.

Alors n’attendez plus ! Une question se pose ? Une seule solution s’impose : le recours à l’Adil et ses juristes !

Dans chaque arrondissement, des rendez-vous sont possibles auprès de la mairie de votre choix, le point d’accès au droit ou la maison de justice et du droit près de chez vous !

Pour cela, plus de temps à perdre et rendez-vous sur https://www.adil75.org/ladil-de-paris/impayes-de-loyers-et-expulsions/