(Version à jour en janvier 2026)
Le dépôt de garantie est une somme d’argent que le bailleur est en droit de réclamer au locataire lors de la signature du contrat de bail. Il ne doit pas être confondu avec la caution qui désigne le mécanisme par lequel un organisme ou une personne peuvent être sollicités en cas de défaillance du locataire.
La question de sa restitution au terme du bail est source d’importants conflits entre bailleurs et locataires.
En effet, l’enjeu est pour le propriétaire d’obtenir un remboursement en raison d’éventuelles dégradations ou au titre de loyers et charges restant dus. Il va pour cela procéder à des retenues sur le dépôt de garantie.
Celui du locataire sera de se voir restituer le dépôt de garantie dans son intégralité.
Ces conflits constituent un terrain propice au contentieux :
- Retenues non justifiées
- Retenues ne s’appuyant pas sur des constatations ressortant de l’état des lieux de sortie
- Restitution tardive du dépôt de garantie
- Facturation à un tarif supérieur aux montants habituellement observés
- Facturation de dégradations antérieures à l’entrée dans les lieux ou étrangères au locataire
Il s’agira dès lors de déterminer les contours des obligations de chacun et les sanctions en cas de manquement.
I/ DÉPÔT DE GARANTIE : LES OBLIGATIONS A RESPECTER
Afin d’être en droit de retenir le dépôt de garantie en partie ou en totalité selon le cas, le bailleur devra respecter plusieurs obligations. Aussi, il est toujours possible pour le bailleur, si cela est justifié, de retenir un montant supérieur au montant du dépôt de garantie.
Le locataire devra quant à lui être en mesure de justifier qu’il s’est abstenu de dégrader le logement et en a assuré l’entretien courant.
A) Les obligations à respecter dans le cadre de retenues fondées sur des dégradations ou des défauts d’entretien :
- L’état des lieux doit être probant
Les retenues doivent clairement procéder de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. Si ce n’est pas le cas, aucune retenue ne peut être opérée, même si le bailleur constate une dégradation postérieurement à l’établissement de l’état des lieux d’entrée. Si l’état des lieux de sortie ne comporte aucune mention relative à l’objet de la retenue, celle-ci sera dès lors infondée.
Des photos peuvent être annexées à l’état des lieux de sortie pour rendre compte de l’état du logement le plus fidèlement possible.
FOCUS : l’état des lieux de sortie doit être suffisamment détaillé pour permettre la comparaison avec l’état des lieux d’entrée. Pour être valide, il doit, conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, présenter un caractère amiable (réalisé en présence ou avec l’accord des deux parties) et contradictoire (signé par le bailleur et le locataire)
Pour aller plus loin, voir les décryptages de l’ADIL : l’état des lieux
· Les dégradations ou les défauts d’entretien imputables au locataire
La retenue ne peut par ailleurs être fondée que sur une dégradation du logement (ou de ses meubles) imputable au locataire (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Ce dernier doit être exonéré selon le cas en partie ou en totalité si la dégradation est due à :
- Un cas de force majeur. Exemple : lors d’un orage, des grêlons fissurent une fenêtre
- Une faute du bailleur. Exemple : le bailleur réalise des travaux qui endommagent le mur du salon
- Du fait d’un tiers. Exemple : un vol avec effraction a endommagé la porte du logement
Par ailleurs, le locataire est obligé d’assurer l’entretien courant du logement et de ses équipements.
Cependant, cette obligation ne porte pas sur l’intégralité des éléments du logement, mais essentiellement ceux visés au décret n°87-712 du 26 août 1987. La liste édictée par ce décret n’est pas exhaustive. On y trouve par exemple :
- L’entretien annuel de la chaudière
- Le changement des joints de la douche
- Le rebouchage des trous dans le mur (que l’on a dû faire pour poser un cadre par exemple)
- Le remplacement des ampoules et des interrupteurs
Là encore, la loi prévoit des cas d’exonération lorsque la retenue envisagée par le bailleur est consécutive à :
- De la vétusté, c’est-à-dire le résultat de l’usure normale du bien. Une occupation prolongée du logement, appréciée au cas par cas, doit notamment être prise en compte pour déterminer le montant des réparations locatives. Attention : lorsqu’un élément est cassé ou manquant, aucune vétusté ne s’applique et leur remplacement est entièrement imputable au locataire (CA Rennes : 30.4.25, n° 22/02423).
- D’un cas de force majeur. Exemple : un incendie criminel commis par un voisin
- D’une malfaçon. Exemple : la peinture s’écaille dans la salle de bain par l’effet de l’humidité en raison d’une absence de système d’évacuation de l’humidité
Dans tous les cas, c’est au locataire qu’il revient de démontrer qu’il n’est pas responsable en raison de l’une des causes d’exonération précitées. Si le locataire n’est pas en mesure d’apporter une telle preuve, il sera responsable. Le cas échéant, le bailleur pourra solliciter un complément si le dépôt de garantie n’est pas suffisant.
· Des devis ou des factures
La nature des dépenses réclamées doit être justifiée de manière précise. La justification peut être apportée par la production de devis sans que la présentation d’une facture soit obligatoire. Le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives. Son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations (Cass. Civ III : 13.11.02, n° 01-11759 ; Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-11911)
En cas de contestation, le juge n’est jamais tenu par le montant du devis ou de la facture et peut toujours en réduire le montant s’il l’estime nécessaire.
Enfin, si le bailleur procède à des travaux lui-même, sans mandater une entreprise ni faire réaliser de devis, il ne peut répercuter le coût de la main d’œuvre sur le dépôt de garantie. Cette hypothèse survient fréquemment lorsque le bailleur décide de procéder au ménage ou refaire la peinture lui-même.
B) En matière de loyers et de charges
Le bailleur peut retenir tout élément constitutif d’une dette locative (loyers ou charges) qui subsisterait au départ du locataire.
Par ailleurs, le bailleur est en droit de retenir 20% de la valeur du dépôt de garantie lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, et ce jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Autrement dit, il conservera ou restituera ce montant jusqu’à ce qu’il lui soit possible de procéder comptablement à la régularisation des charges.
C) Les modalités de restitution
Il est fait obligation au bailleur de restituer le dépôt de garantie s’il y a lieu dans un délai d’un mois maximum à compter de la remise des clés, dès lors que les états des lieux d’entrée et de sortie ne présentent aucune différence.
En revanche, si la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie reflète une évolution de l’état du logement, ce délai est porté à deux mois.
L’obligation de restituer le dépôt de garantie pèse sur le propriétaire et non sur l’agence locative le cas échéant. Le propriétaire ne peut se soustraire à son obligation en alléguant des manquements de l’agence locative qu’il a mandatée.
En cas de litige, l’action doit être dirigée contre le bailleur et non contre l’agence locative.
Enfin, en cas de changement de propriétaire en cours de bail, c’est au nouveau propriétaire qu’il revient de restituer le dépôt de garantie au départ du locataire.
FOCUS sur la colocation : lorsque plusieurs colocataires sont solidaires en vertu d’un contrat de bail, ceux-ci ne sont pas fondés à récupérer – au moment de leur départ – leur part du dépôt de
garantie tant que le contrat de bail continue. Il n’existe aucune obligation pour le bailleur de restituer le dépôt de garantie dans ces conditions. Il revient dès lors aux colocataires entrants et sortants de s’arranger entre eux !
II/ LES SANCTIONS EN CAS DE MANQUEMENT AUX OBLIGATIONS PRECITEES
L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur sera redevable d’une majoration équivalente à 10% du montant du loyer hors charges pour chaque mois de retard. Cette pénalité est applicable y compris quand le mois de retard est simplement commencé.
Prenons un exemple :
- L’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie font apparaître des différences, le délai maximal de restitution est donc de 2 mois à compter de la remise des clés
- Le dépôt de garantie est de 1000 euros hors charges
- Le bailleur, malgré l’absence de dégradations, restitue le dépôt de garantie au bout de 5 mois
-> La pénalité est donc de 100 euros par mois de retard au-delà du 2ème mois, soit 300 euros
Cette pénalité trouve à s’appliquer même si la restitution concerne une partie du dépôt de garantie compte tenu des sommes dues par le locataire au titre des réparations locatives et qu’un litige était en cours à ce titre (CA Versailles : 29.4.25, n° 24/02592).
Le propriétaire, s’il entend procéder à des retenues, doit le notifier au locataire dans le délai prévu pour remettre le dépôt de garantie. Une fois cette notification accomplie, il n’existe pas de délai légal pour transmettre les devis ou les factures. Les juges apprécient au cas par cas un délai raisonnable.
Même dans l’hypothèse où la retenue est justifiée, le bailleur devra être diligent ! En effet, s’il conserve l’intégralité du dépôt de garantie et attend d’être assigné en restitution du dépôt de garantie par le locataire pour invoquer la réalisation de réparations locatives et la régularisation des charges, la pénalité s’applique (CA Amiens : 11.9.25, n° 24/03778).
Enfin la pénalité n’est pas due dès lors que le défaut de restitution trouve sa cause dans l’absence de communication de sa nouvelle adresse par le locataire. Dans ce cas, le bailleur devra justifier qu’il a tenté d’obtenir la nouvelle adresse du locataire.
Concernant le locataire, il sera responsable si toutes les obligations précitées ont été respectées par le bailleur. Il peut parfois être tenté de ne pas payer les derniers loyers avant son départ afin d’anticiper le remboursement du dépôt de garantie. Ce comportement est sanctionné par les juridictions et s’assimile à un impayé de loyer.
Le bailleur pourrait alors poursuivre le locataire devant la juridiction, obtenir une condamnation en paiement et demander ce que les frais exposés pour cette procédure lui soient remboursés.
III/ NOS CONSEILS
Le bailleur, s’il entend procéder à des retenues, devra autant que possible :
- Veiller à ce que l’état des lieux de sortie soit réalisé de manière amiable et contradictoire et le plus minutieusement possible
- Ne procéder à aucune retenue ayant pour objet une dégradation non constatée dans l’état des lieux de sortie, ou constatée postérieurement à sa réalisation
- Respecter le délai légal pour la restitution
- Fournir des factures ou des devis les plus précis possibles
Le locataire devra porter une attention particulière :
- A restituer un logement propre, car le bailleur peut mandater une société pour le ménage et la facture peut être salée !
- S’occuper avant son départ de l’entretien courant et des petites réparations : par exemple changer les ampoules cassées, reboucher les trous
- Emettre des réserves dans l’état des lieux de sortie en cas de contestation voire refuser de signer un état des lieux de sortie qu’il estimerait erroné
- Prévenir le bailleur lorsque des évènements surviennent en cours de bail et affectent le logement (par exemple : un dégât des eaux)
En cas de désaccord sur les modalités de réalisation de l’état des lieux de sortie, la loi prévoit la possibilité pour les parties de mandater un commissaire de justice dont les frais seront dès lors partagés par moitié.
En cas de litige, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dont les délais d’audiencement peuvent être longs. Cette commission, composée en nombre égal de représentants d’organisations de bailleurs et de représentants d’organisations de locataires, n’a pas de pouvoir de sanction. C’est une instance de conciliation qui a vocation à constater des accords entre les parties et, à défaut, rendre des avis comportant l’exposé du différend, la position des parties et celle de la commission. En tous les cas, si le litige traîne en longueur, attention à une éventuelle pénalité !
Il sera également possible de saisir le juge du contentieux de la protection auprès du Tribunal judiciaire.
Si vous avez des doutes ou si vous rencontrez des difficultés, n’hésitez pas à contacter l’ADIL de Paris pour obtenir des conseils.
