Version à jour en décembre 2025

Lors de la remise et de la restitution des clefs, un état des lieux est établi afin de consigner la description des locaux et des meubles mis à disposition du locataire, à son entrée et à sa sortie du logement. Ce document constitue une base de référence pour comparer l’état du logement à ces deux moments.
L’ADIL de Paris observe cependant que certains états des lieux d’entrée sont parfois sommaires voire génériques, ce qui complique leur comparaison avec l’état de sortie. Il arrive également que les exemplaires remis au bailleur et au locataire diffèrent, ou qu’une copie soit transmise avec retard, voire non-communiquée. Par ailleurs, le délai légal de 10 jours accordé au locataire pour demander un complément d’état des lieux d’entrée n’est pas toujours respecté. Enfin, des imputations au locataire de dégradations antérieures à son entrée dans le logement sont régulièrement signalées.
Ces situations peuvent générer des litiges et une insécurité juridique, soulignant ainsi l’importance de bien connaître et appliquer les obligations légales relatives à l’état des lieux.

LES OBLIGATIONS À RESPECTER

1. Obligation d’établir un état des lieux
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur et au locataire d’établir conjointement un état des lieux, tant à l’entrée qu’à la sortie du logement. En l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et devra répondre de toutes les dégradations constatées à la sortie.
Cette présomption légale constitue un lourd risque pour le locataire. C’est pourquoi l’état des lieux d’entrée est un élément clé.

2. Établissement en double exemplaire conforme
Depuis la loi ALUR (2014) et le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, l’état des lieux doit être établi en autant d’exemplaires que de parties au moment de la remise ou de la restitution des clefs. Cela signifie au minimum deux exemplaires (un pour le bailleur, un pour le locataire).
Le document peut être réalisé :
Sur support papier (original à remettre à chacune des parties)
Sous forme électronique (signé numériquement ou fourni à titre de copie)
Le document doit permettre la comparaison de l’état du logement entre l’entrée et la sortie des lieux.

3. Modalités de remise et de signature
L’état des lieux doit être établi contradictoirement, c’est-à-dire en présence simultanée du bailleur (ou de son mandataire) et du locataire. Chaque partie doit signer l’exemplaire de l’autre (et idéalement le sien) pour en attester la véracité.
Les exemplaires doivent être remis en mains propres, ou par voie numérique.
Une remise ultérieure (par courrier, par exemple) à titre informatif n’est pas équivalente à une remise dans le respect des formalités d’établissement.
Attention : Toute modification postérieure risquerait de remettre en cause le caractère contradictoire du document.

4. Le droit au complément d’état des lieux
L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 confère au locataire le droit de demander l’ajout d’informations relatives à des éléments non consignés lors de l’établissement de l’état des lieux d’entrée.
Ce complément doit être demandé par écrit dans un délai de 10 jours à compter de son établissement.
Cette mesure vise à réduire les possibilités pour le bailleur de faire supporter au locataire, à la sortie, le coût de réparation de dégradations déjà présentes à son entrée.
Attention : Cette faculté n’est ouverte que pour l’état des lieux d’entrée. L’état des lieux de sortie est ferme et définitif, aucun complément n’est possible.

5. Description détaillée et objective
L’état des lieux décrit :
Le détail et la destination des clés ou de tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
Pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d’observations ou de réserves et illustré d’images ;
Le cas échéant, les relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie.
Les descriptions doivent être précises et objectives : plutôt que « propre » ou « bon état », il est préférable de noter « parquet ciré sans rayures apparentes » ou « mur peint blanc, sans taches ni impacts ».

6. État des lieux de sortie : comparaison avec l’entrée
L’état des lieux de sortie doit permettre une comparaison directe avec l’état d’entrée. Il arrive fréquemment que cet état soit plus détaillé que celui d’entrée.
La jurisprudence estime que la comparaison d’un état des lieux de sortie avec celui d’entrée, est valable alors que le second a été rédigé dans des termes généraux tandis que le premier a été établi avec minutie (Civ.3ème 20.12.1995).
Les bailleurs recourent de plus en plus fréquemment à des sociétés spécialisées dans l’établissement de diagnostics et d’état des lieux. Dans cette dernière hypothèse, il est impossible au bailleur de refacturer au locataire le montant de la prestation réalisée.

7. Recours à un tiers spécialisé
Le bailleur et/ou le locataire peut mandater un tiers (professionnel titulaire de la carte professionnelle, diagnostiqueur certifié, commissaire de justice…) pour réaliser l’état des lieux.
À l’entrée dans le logement, lorsque l’état des lieux est établi par un professionnel mandaté, les honoraires sont partagés entre le bailleur et le locataire. Le montant TTC imputable au locataire ne peut excéder celui supporté par le bailleur et est plafonné à 3 € par m² de surface habitable (3,03 € à compter du 1er janvier 2026).
À la sortie du logement, les frais d’un état des lieux réalisé par un professionnel sont à la charge exclusive du bailleur. Seule exception : lorsque l’établissement contradictoire est impossible, la partie la plus diligente saisit un commissaire de justice qui convoque les parties par LRAR au moins 7 jours à l’avance. Dans ce cas, ses frais réglementés sont partagés par moitié entre les parties.

FOCUS – ÉTATS DES LIEUX EN LOCATION MEUBLÉE
La qualification de meublé ou vide affecte directement les obligations concernant la constatation de l’état des lieux loués :
Location vide : l’état des lieux porte principalement sur l’état des locaux et des éventuels équipements fixes
Location meublée : Un inventaire et un état détaillé du mobilier fourni par le bailleur (lit, table, chaise, armoire, etc.) sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés.
Attention : en location meublé, l’inventaire et l’état du mobilier ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation que celle liée à l’établissement de l’état des lieux.

LES RISQUES EN CAS NON-RESPECT

1. Pour le bailleur
Absence d’état des lieux de sortie contradictoire : Si aucun état des lieux de sortie n’est réalisé ou s’il n’est pas contradictoire, le logement est présumé rendu en bon état. Le bailleur devrait alors restituer intégralement le dépôt de garantie dans le mois suivant la remise des clés.
Non-remise d’un exemplaire de l’état des lieux d’entrée au(x) locataire(x) : Si le bailleur ne fournit pas un exemplaire signé au locataire, il ne peut pas invoquer la présomption de bon état à l’entrée. Il doit alors prouver lui-même que les dégradations constatées à la sortie sont imputables au locataire

2. Pour le locataire
Présomption de réception en bon état : L’absence d’état des lieux d’entrée signifie que le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Dans ce cas, il devrait répondre de toutes les dégradations constatées à la sortie, sauf à apporter la preuve du contraire.
Retenue sur le dépôt de garantie : Si le locataire ne disposait pas d’un état des lieux d’entrée détaillé, il s’exposerait à une retenue sur le dépôt de garantie, basée sur des éléments non consignés.

3. Vices de forme communs
Un état des lieux non conforme au décret n° 2016-382 (mentions manquantes, exemplaires différenciés, absence de signatures) peut être déclaré non probant par le juge.

LES CONSEILS DE L’ADIL DE PARIS

Pour sécuriser la location et garantir le respect des droits de chaque partie, nous recommandons :
Aux propriétaires bailleurs
Etablir systématiquement un état des lieux d’entrée, détaillé et objectif, même si vous connaissez le locataire ou que le logement est neuf.
Préparer des états des lieux avec soin : prenez du temps, photographiez les éléments importants (dégradations existantes, usure générale), décrivez précisément.
L’établir en autant d’exemplaires que de parties, strictement identiques et le remettre immédiatement à chacun.
Aux locataires
De toujours demander un état des lieux d’entrée détaillé.
Lire attentivement l’état des lieux d’entrée. Si vous constatez une dégradation existante qui n’y est pas mentionnée (tache, fissure, rayure…), demandez son ajout immédiatement, par écrit, dans les 10 jours.
Conserver son exemplaire de l’état des lieux d’entrée pendant au moins toute la durée du bail.
À la sortie, exiger un état des lieux de sortie effectué contradictoirement, en présence du bailleur ou de son mandataire. Lisez-le attentivement et signez-le après accord sur chacun des points.

En résumé, l’état des lieux est un document fondamental qui protège aussi bien le bailleur que le locataire. Pour le bailleur, il justifie les éventuelles retenues de dépôt de garantie. Pour le locataire, il établit la preuve que les dégradations relevées à la sortie ne lui sont pas imputables.
Établi contradictoirement, en plusieurs exemplaires, avec une description précise et objective, l’état des lieux évite la majorité des litiges relatifs à la restitution du dépôt de garantie. À l’inverse, un état des lieux bâclé, incomplet ou non-conforme aux règles légales crée une situation d’insécurité juridique.

Si vous avez des doutes ou si vous rencontrez des difficultés, n’hésitez pas à contacter l’ADIL de Paris pour obtenir des conseils.