Alors que la France compte 38 millions de logements, 31 millions d’entre eux sont occupés à titre de résidence principale, dont 8 millions relèvent du parc locatif privé.

Depuis près de 3 ans, nous assistons à un effondrement de la construction neuve ainsi que des ventes dans l’ancien.

L’augmentation des taux d’intérêt réduit le pouvoir d’achat des potentiels accédants tandis que les investisseurs privés se détournent de la location nue de longue durée, au profit de la location meublée touristique.

Dispositifs Méhaignerie, Périssol, Besson, Borloo, Cosse, Denormandie ou Pinel : depuis 1986, les régimes d’incitation fiscale à la location se sont succédé au gré des ministres qui les ont initiés.

Qu’ils s’adressent à la rénovation de logements anciens ou que la réalisation de travaux ne soit pas une condition, des plafonds de loyer et des conditions de ressources des locataires doivent être respectés lorsque le bailleur opte pour un tel dispositif.

Depuis le 1er mars 2022, le dispositif Cosse « Louer abordable » est remplacé, pour les nouveaux baux signés à compter de cette date, par « Loc’Avantages », en vigueur jusqu’au 31 décembre 2027. Mais, qu’en est-il en pratique ?

 Faisons une mise au point sur les conditions ici !

  • Quant au logement

Le logement, situé en France, doit être mis en location non meublée, à titre de résidence principale et pour une durée de 6 ans, dans le cadre d’une convention conclue avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).

La date d’enregistrement de la demande de conventionnement doit se situer entre le 1er avril 2022 et le 31 décembre 2027.

Mais attention ! Si votre logement est une passoire énergétique, vous ne pourrez pas opter pour ce dispositif, les logements classés F ou G dans le cadre d’un DPE (diagnostic de performance énergétique) en étant exclus.

  • Quant au locataire

Une double condition, liée à la personne du candidat locataire et à ses revenus, doit être respectée.

En effet, en plus de ne pas être un ascendant ou descendant du bailleur, ou même rattaché à son foyer fiscal, le locataire devra disposer de ressources inférieures à un plafond, fixé par l’Etat, en fonction d’un zonage géographique récemment modifié par un arrêté de septembre 2025.

Le respect de ce plafond sera apprécié à la date de conclusion du bail.

Comment les connaître ? Rien de plus simple, se rendre sur le site de l’ANAH et son simulateur sur www.anah.fr !

  • Quant au loyer

Dans le cadre du dispositif Loc’Avantages, le loyer devra respecter par ailleurs un montant, déterminé également au regard de la localisation du bien et de l’affectation choisie par le bailleur : intermédiaire (Loc’1), sociale (Loc’2) ou très sociale (Loc’3).

Ces plafonds de loyer sont déterminés pour 2026, à partir de données collectées par un OLL (observatoire local des loyers) et sont révisés au 1er janvier de chaque année selon l’évolution de l’IRL (indice de référence des loyers)

A Paris, ils sont définis à l’échelle de l’arrondissement.

Une décote au montant observé localement est ensuite appliquée.

Elle peut être de 3 niveaux : de 15% pour la location intermédiaire (Loc1) à 45% pour la location très sociale (Loc3) en passant par 30% pour la location sociale (Loc2).

Une fois le loyer défini, il s’applique à la superficie du logement, augmenté de la moitié de celle de ses annexes, dans la limite de 8 m2.

Dès lors que ces différentes conditions sont remplies, le propriétaire bailleur peut bénéficier d’un taux de réduction d’impôt sur les loyers perçus : 15% pour la location intermédiaire portés à 35% pour la location sociale.

Vous l’avez donc compris : plus le niveau de loyer est bas, plus la réduction d’impôt est élevée !

 

Cette réduction peut même se trouver bonifiée si vous décidez de recourir à l’intermédiation locative.

On parle d’intermédiation lorsque vous décidez de confier votre bien en location ou en mandat de gestion, à un organisme public ou une association agréée par l’Etat.

Le logement fera alors l’objet d’une location, sous-location meublée ou d’un hébergement de public déterminé, vous permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les revenus allant de 20% pour la location intermédiaire à 40% pour la location sociale ou 65% pour la location très sociale.

Si vous décidez d’opter pour un niveau de location Loc’2 ou Loc’3, vous pourrez bénéficier d’une prime de 1.000 € en cas de recours à la location ou sous-location, montant auquel s’ajouteront en cas de mandat de gestion, 2.000 € ainsi que 1.000 autres euros si la surface du logement est inférieure ou égale à 40m2.

A l’heure où le statut du bailleur privé est à l’ébauche, Loc’Avantages vous intéresse ?

Vous êtes propriétaire d’un bien qui nécessite des travaux et vous souhaiteriez le louer en bénéficiant d’avantages fiscaux ?

Rendez-vous sur www.monprojet.anah.gouv.fr et découvrez si vous êtes éligible aussi à MaPrimeRénov’.

Et surtout, rendez-vous sur www.adil75.org et découvrez la date de notre prochain webinaire consacré à l’intermédiation locative !