L’Adil de Paris, toujours à vos côtés, vous éclaire !

Trouver un logement occupé à titre de résidence principale relève aujourd’hui du parcours du combattant : le nombre de logements disponibles à la location diminue d’année en année, phénomène lié notamment au développement des plateformes de location saisonnière d’une part et de l’évolution de la réglementation, toujours plus exigeante, d’autre part.

De la diffusion de l’annonce à la conclusion du bail, l’Adil de Paris vous explique tout.

A la recherche du logement idéal, dès l’annonce, que savoir ?

Quel que soit le support utilisé pour sa diffusion et que celle-ci soit l’œuvre d’un professionnel ou non, le contenu de l’annonce du bien proposé à la location à titre de résidence principale doit répondre à certaines exigences.

Loyer et charges (provisionnelles ou forfaitaires si le logement est meublé), dépôt de garantie, surface habitable constituent les principaux éléments devant figurer mais aussi pour les zones concernées par l’encadrement des loyers comme Paris, mention doit en être faite du loyer majoré et médian ainsi que l’éventuel complément de loyer.

Pour rappel, à compter du 1er janvier 2028, les logements devront atteindre un niveau de performance énergétique compris sur le DPE -diagnostic de performance énergétique – entre A et E (cette dernière classe étant interdite à la location à compter du 1er janvier 2034).

Dans ce contexte, il est exigé, sous peine d’une amende administrative (pouvant atteindre 15.000 €) que figurent la classe énergétique, l’étiquette carbone, le montant estimé des dépenses annuelles et une mention spécifique pour les logements énergivores F ou G.

A la différence d’un particulier, lorsqu’un professionnel concourt à la mise en location d’un bien, il peut percevoir des honoraires à la charge du locataire et dont le coût, établi par la loi ALUR et inchangé depuis 2014, varie selon la zone géographique de situation du bien. Ceux-ci doivent être indiqués dans l’annonce.

A compter du 1er janvier 2026, ce montant sera révisé au regard de la variation à la hausse de l’IRL du 3ème trimestre 2025.

Une fois le bien choisi, il faut candidater pour en être l’heureux élu, mais quelles pièces fournir au propriétaire bailleur ou son mandataire pour que votre candidature soit étudiée ?

 

Avant de signer le bail, le propriétaire ou son représentant, souhaitant s’assurer de l’identité et du niveau des ressources du candidat locataire, peut à cet effet exiger la production de documents.

La liste de ceux-ci reste toutefois limitative.

Identité, domicile, activité professionnelle ou justification des ressources ? Ce sont plusieurs pièces dont la production peut être demandée pour ces 2 dernières catégories.

En cas de contravention par le bailleur à cette exigence, une amende administrative de 3 à 15.000 € peut être prononcée par le préfet, dans un délai maximum d’un an à compter de la commission des faits.

Originaux ou copies, attention à la falsification !

Même s’il est difficile d’accéder à la location aujourd’hui, produire de faux documents peut entraîner une sanction pénale (sur le fondement du faux et usage de faux impliquant 10 ans d’emprisonnement et 150.000 € d’amende) ainsi qu’une action du bailleur au civil, avec la résolution judiciaire du contrat pour manœuvres dolosives.

Bien que vous présentiez les garanties financières requises, il ne faut pas oublier que le contrat de location reste un contrat conclu « intuitu personae », c’est-à-dire au regard de la personne.

Sur le principe, aucune personne ne peut se voir refuser l’accès à un logement pour un motif lié à sa situation personnelle (origine, sexe, apparence, mœurs, âge, opinion).

Néanmoins, si vous vous trouvez confronté à une situation de discrimination, pas de panique ! Il est possible de saisir le Défenseur des droits par voie électronique, courrier, appel téléphonique ou par l’intermédiaire de ses délégués qui assurent des permanences dans différents points d’accueil.

Tout savoir sur www.defenseurdesdroits.fr

Votre candidature a été retenue ! Il va falloir maintenant signer le bail. En pratique, comment cela se déroule-t-il et quel est son contenu et ses annexes ?

 

Un souci de dernière minute et vous ne pouvez pas être présent le jour J alors que l’établissement d’un bail écrit est une obligation ?

Pas de problème, la voie numérique peut être utilisée dès lors qu’elle est accompagnée d’un dispositif de signature électronique permettant d’identifier le signataire.

Avant de procéder à la signature du contrat, sa lecture en est recommandée car le propriétaire se doit de respecter la législation.

Depuis le 1er août 2015, le contenu du bail doit en effet respecter un modèle type et nombreuses sont les mentions obligatoires devant y figurer.

Parmi celles-ci, nous retiendrons l’identité des parties et domicile du bailleur, date de prise d’effet, durée (variant en location vide selon la qualité du bailleur, personne physique ou morale), consistance et superficie habitable du logement loué, montant du loyer versé par le précédent locataire dans les zones tendues et pour celles soumises à l’encadrement des loyers comme Paris, le montant du loyer de référence et de référence majoré.

Attention ! Depuis le 1er janvier 2022, le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le DPE -diagnostic de performance énergétique- doit apparaître.

Ce DPE si célèbre fait par ailleurs partie des nombreux documents obligatoirement annexés au contrat et dont la liste s’est enrichie au fil du temps.

  • Depuis le 1er juin 2006, un état des risques naturels, technologiques et miniers datant de moins de 6 mois constitue l’une des annexes obligatoires au contrat de location.
  • Depuis le 1er juillet 2007, le DPE – valable 10 ans – permettant d’appréhender le caractère énergivore ou non du logement doit être annexé au bail, un calendrier d’interdiction progressive à la location s’échelonnant depuis 2023 jusqu’en 2034.
  • Depuis le 12 août 2008, les logements construits avant le 1er janvier 1949 doivent faire l’objet d’un constat de recherche à l’exposition au plomb valable 6 ans (ou CREP) annexé au bail.
  • Depuis le 1er avril 2013, le bailleur doit tenir à la disposition du locataire le diagnostic amiante, réalisé sur les constructions dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juillet 1997.
  • Depuis le 1er juillet 2017 (ou 1er janvier 2018 selon la date de construction du logement), un état de l’installation intérieure de gaz ou d’électricité – valable 6 ans – doit faire partie du dossier de diagnostic technique joint au bail, si l’installation date de plus de 15 ans ou a fait l’objet d’une réfection depuis plus de 15 ans.
  • Depuis le 1er juin 2020, un diagnostic bruit datant de moins de 6 mois doit être communiqué au locataire si le bien se situe dans une zone concernée.

A cette nécessaire information liée au logement, il faut ajouter les extraits du règlement de copropriété quant aux conditions de jouissance des parties communes par le locataire, la notice d’information énumérant notamment les obligations respectives des parties et les recours qui en sont indissociables, et enfin l’état des lieux d’entrée (contradictoire ou extrajudiciaire) avant tout obligatoire et pouvant faire l’objet d’un complément dans un délai de 10 jours, ainsi que durant le premier mois de chauffe.

A défaut d’état des lieux, le locataire sera présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives :  vigilance et rigueur sont donc de mise !

Tout est signé, tous les documents vous ont été remis : votre vie de locataire va donc pouvoir débuter ! Il vous faudra respecter les obligations consignées dans le bail dont celle notamment de vous acquitter de votre loyer.

Bien que les textes ne posent aucune obligation en la matière, afin de sécuriser le paiement du loyer et des charges, le bailleur peut exiger du locataire le cautionnement par une personne tiers ou souscrire une assurance (le cumul des 2 étant interdit sauf si le locataire est apprenti ou étudiant).

En matière de cautionnement, celui-ci, qu’il soit simple (pas de clause de solidarité dans l’acte) ou solidaire, répond à un formalisme strict.

Durée déterminée, montant garanti, reproduction de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, mention non équivoque de la connaissance par la caution de l’étendue de son engagement quant au montant garanti, signature : à défaut, la nullité de l’engagement se trouvera acquise.

Une fois établi, l’acte permet au bailleur d’exercer un recours au regard des obligations locatives figurant au bail : paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, exécution des réparations locatives…

Toutes ces étapes incontournables à la mise en location, que vous soyez bailleur ou locataire, vous interrogent ? L’Adil de Paris est toujours à vos côtés, n’hésitez pas à venir à la rencontre de ses conseillers dans les différents points de permanence !

Nous retrouver sur www.adil75.org