Et si la rentrée rimait avec projet immobilier ? Vous êtes locataire et devenir propriétaire vous tente ?

Un projet enthousiasmant… mais aussi une aventure semée de questions et de démarches souvent complexes.

L’achat d’un logement peut sembler intimidant. Mais bonne nouvelle : vous n’êtes pas seul·e ! Les conseillers juristes et financiers de l’ADIL sont là pour vous accompagner à chaque étape, vous informer gratuitement et vous aider à faire des choix éclairés.

Maison individuelle ou appartement en copropriété, lorsqu’on envisage de devenir propriétaire, se familiariser avec l’environnement et étudier le quartier est essentiel : proximité des commerces, des écoles et des transports et éventuelles nuisances.

Pour connaître l’évolution future du quartier, rien de plus simple.

Une visite au service d’urbanisme de la mairie du lieu souhaité pour consulter le plan local d’urbanisme (PLU) vous apportera l’éclairage nécessaire sur les contraintes en matière architecturale et les chantiers à venir, susceptibles d’apporter son lot de désagréments.

Par ailleurs, les propriétaires sont redevables chaque année de la taxe foncière dont le montant est variable selon les communes. Le Centre des Finances publiques peut vous apporter toutes les informations nécessaires pour anticiper et comptabiliser cette dépense dans votre projet.

Qui dit accession dit aussi droits d’enregistrement ou droits de mutation à titre onéreux – dénommés à tort « frais de notaire » – à acquitter et dont le pourcentage varie selon que le bien est ancien ou neuf :  de plus 8% dans le premier cas, à 3% dans le second, ils doivent souvent être financés au moyen de l’apport personnel.

L’acquisition d’un terrain aux fins d’y construire une maison est soumise également à la perception de ces droits. Toutefois, si le vendeur est un professionnel et non un particulier, cette opération sera assujettie à la TVA et les droits d’enregistrement seront réduits.

Enfin, au moment de la délivrance du permis de construire, certaines taxes instituées par les collectivités peuvent être demandées : la taxe d’aménagement ou une participation au financement de l’assainissement collectif par exemple.

Une fois en possession de l’ensemble de ces éléments objectifs, vous pouvez vous rapprocher de la permanence de l’Adil la plus proche de chez vous afin d’élaborer un diagnostic de votre capacité financière.

Cette simulation financière vous permettra de vérifier votre éligibilité aux différents prêts réglementés comme le PTZ (Prêt à taux zéro soumis à condition de ressources et de nature d’opération selon la localisation du bien acquis), le prêt délivré par Action Logement si vous êtes salarié du secteur privé d’une entreprise de plus de 10 salariés, les prêts éventuellement délivrés par les collectivités locales ou le prêt conventionné PAS.

L’octroi d’un prêt bancaire s’accompagne par ailleurs de frais annexes.

Ainsi, l’ouverture du dossier de prêt implique le versement d’une somme correspondant à un pourcentage fixé par la banque et dont le montant n’est pas réglementé. Place alors à la négociation !

De même, les établissements prêteurs exigent la souscription d’une assurance-décès dont le montant du taux varie notamment selon l’âge de l’emprunteur et la durée de l’emprunt, tandis que l’adhésion à une assurance perte d’emploi reste facultative.

En dernier lieu, la mise en place d’une hypothèque ou d’un privilège de prêteur de deniers permettant à l’organisme de crédit de se faire payer en cas de défaillance de l’emprunteur induit également un coût supplémentaire.

Ces deux types de garanties requièrent en effet la signature d’un acte notarié dont le coût revient à l’acquéreur. Seul le cautionnement accordé par une société spécialisée permet d’éviter cette dépense, mais le choix de la garantie revient à la banque.

Vous avez réuni toutes les informations nécessaires ? Vous avez trouvé la localisation de votre choix et le bien de vos rêves ?

Le vendeur doit fournir de nombreuses informations à l’acquéreur potentiel. L’information concerne à la fois le bien, mais aussi l’immeuble où il se situe.

Quelle superficie exacte pour le bien ?

La loi Carrez, entrée en vigueur en décembre 1997, impose à tout vendeur d’un lot en copropriété, d’en mentionner la superficie privative dans tous les documents relatifs à la vente. En cas de différence de plus de 5%, l’acquéreur pourra alors demander devant le tribunal judicaire dans un délai maximum d’un an à compter de la signature de l’acte authentique, une diminution du prix au prorata du nombre de m2 manquants.

Quel « état de santé » pour le bien ?

Un dossier de diagnostic technique comportant différents documents doit être remis.

Il est composé notamment d’un diagnostic de performance énergétique dit DPE, opposable depuis le 1^er juillet 2021 et valable 10 ans, un diagnostic amiante valable 3 ans (si le permis de construire portant sur le bien a été déposé avant le 1^er juillet 1997) un constat de risque d’exposition au plomb dit CREP valable 1 an si le bien a été construit avant le 1^er janvier 1949, un état des installations intérieures de gaz et d’électricité valable 3 ans si celles-ci ont plus de 15 ans ou refaites depuis plus de 15 ans, un état des risques et pollution datant de moins de 6 mois, l’installation d’assainissement non collectif valable 3 ans.

Selon la localisation géographique du bien, certaines zones requièrent aussi la production d’un état relatif à la présence de termites valable 6 mois, et une information relative à la présence de mérules.

Comment se porte la copropriété ?

Différents documents relatifs à cette dernière doivent être remis au jour de la signature du compromis (que nous évoquerons plus tard).

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division permettent d’appréhender les règles de fonctionnement de l’immeuble, la répartition des charges ainsi que les conditions d’utilisation des parties communes et privatives.

Les procès-verbaux des 3 dernières années et la fiche synthétique éclairent l’acquéreur sur les finances de la copropriété où se situe son futur lot, les travaux à venir et les difficultés potentielles rencontrées par le syndicat.

Il sera par ailleurs alerté sur le montant du fonds de travaux (5% minimum du budget prévisionnel), le montant des charges acquittées par son vendeur au titre des 2 derniers exercices comptables ainsi que de l’état des impayés dans la copropriété.

Avant de signer l’acte authentique par le vendeur et l’acquéreur chez le notaire, la signature d’un avant-contrat se fera soit sous la forme d’une promesse unilatérale de vente (l’acquéreur dispose d’un délai pour lever l’option tandis que le vendeur est déjà engagé) soit sous celle d’un compromis de vente, engagement réciproque, au sein duquel les 2 parties sont engagées.

Tandis qu’aucune somme n’est versée lors de la signature de la promesse unilatérale de vente, une indemnité d’immobilisation limitée à 10% du prix de vente peut être demandée lors de celle du compromis.

L’avant-contrat et l’ensemble des documents obligatoires doivent être notifiés par LR.AR (ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes), ou remis directement lorsque l’acte est conclu par un professionnel.

Un délai de rétractation d’une durée de 10 jours commence alors à courir. En l’absence, rare, d’avant-contrat, ce même délai dit « de réflexion » s’applique à compter de la signature de l’acte.

En cas de mise en œuvre des conditions suspensives incluses dans le contrat (celle d’obtention du prêt étant obligatoire) ou de rétractation et de non-réalisation de l’acte authentique, la somme versée doit être restituée à l’acquéreur dans un délai de 21 jours.

La signature de l’acte dit authentique va s’effectuer par devant notaire. Une dernière visite du bien est alors conseillée, et la souscription de l’assurance habitation recommandée pour l’entrée dans les lieux.

Une fois la signature opérée, le notaire remet un décompte des frais définitifs de la vente et une attestation, avant l’obtention quelques mois plus tard, du titre de propriété.

Le parcours de l’accédant n’est pas un long fleuve tranquille : juridiques, financières et fiscales, les questions nombreuses se posent à chaque étape.

Si le rôle de l’Adil consiste à vous apporter un éclairage en amont, nos juristes peuvent également répondre à toutes questions, une fois les formalités réalisées si des difficultés surviennent, comme la survenance de vices initialement cachés.

Un seul réflexe s’impose alors : se rendre sur www.adil75.org pour connaitre la liste des points de rendez-vous les plus proches de chez vous.