Actualités immobilières (septembre 2022)

Dans un contexte de montée de l’inflation, plusieurs mesures de la loi pour la protection du pouvoir d’achat concernent le logement tandis que, par ailleurs, le locataire est incité à effectuer des travaux de rénovation énergétique et que le complément de loyer fait l’objet d’un début de réglementation : l’essentiel de l’actualité est à lire, ici.

  • Le plafonnement temporaire et dérogatoire de la variation de l’IRL : quelles modalités ?

L’Indice de Référence des Loyers, publié chaque trimestre par l’INSEEE, correspond à la moyenne, sur les 12 derniers mois de l’évolution des prix à la consommation hors tabac. Afin de prendre en compte la hausse de ces derniers au cours du 1er semestre, un plafonnement temporaire et dérogatoire est prévu, par l’art.12 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 – dite portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat – pour les indices du 3ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2023. Cette variation ne pourra excéder 3,5%.

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046186723

 

  • Le régime d’autorisation tacite du bailleur s’applique désormais aussi aux travaux de rénovation énergétique réalisés par le locataire (art.7 f loi du 06 juillet 1989)

Le décret n°2022-1026 du 20 juillet 2022 paru au JO du 21 juillet 2022 vient préciser le régime d’autorisation tacite, par le bailleur, des travaux de rénovation énergétique réalisés aux frais de son locataire. Ce régime s’applique à compter du 22 juillet 2022.

La loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – dite loi Climat et Résilience – a étendu le régime dérogatoire d’autorisation tacite du bailleur, prévu dans la loi relative à l’adaptation de la société au vieillissement du 28 décembre 2015. Les travaux (isolation, remplacement des menuiseries extérieures, protection solaire des parois vitrées ou opaques, …) devront respecter les normes fixées par la réglementation thermique (arrêté du 22 mars 2017).

Après avoir adressé une LR.AR décrivant les travaux, les conditions de leur réalisation et l’entreprise chargée de les exécuter, le défaut de réponse du bailleur dans un délai de 2 mois vaudra accord tacite. Le locataire devra ensuite, dans un délai de 2 mois suivant leur achèvement, en attester auprès de son bailleur.

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046070447

 

  • Encadrement des loyers : un début de cadre législatif pour le complément de loyer

Dans les zones tendues où s’applique un encadrement expérimental du niveau des loyers mis en place par la loi ELAN du 23 novembre 2018, le loyer des logements doit être fixé dans la limite d’un loyer de référence majoré publié chaque année par arrêté préfectoral.

Toutefois, si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, un complément de loyer peut être appliqué, ces caractéristiques résultant de l’appréciation souveraine des tribunaux en cas de litige.

L’art.13 de la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 prévoit désormais qu’un complément de loyer ne pourra être appliqué dans certaines conditions : sanitaires sur le palier, niveau de performance énergétique F ou G, mauvaise exposition de la pièce principale, signes d’humidité, …

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046186723

 

  • Parlons chiffres

⚈ Les aides personnelles au logement (APL-ALF-ALS) sont revalorisées chaque année en 2 temps : au 1er octobre pour les paramètres représentatifs de la dépense de logement, au 1er janvier pour les paramètres relatifs aux ressources.

Afin de prendre en compte le niveau élevé de l’inflation et limiter les hausses excessives des dépenses de logement, un dispositif dérogatoire est mis en place, avec la revalorisation par anticipation de + 3,5% dès le 1er juillet 2022.

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046186723

⚈ Au 3ème trimestre 2022, les taux continuent d’augmenter

https://www.anil.org/fileadmin/ANIL/publications/indicateur_des_taux/Indicateur_taux_3eme_trimestre_2022.pdf

 

  • Attention !

Désormais, les loyers des logements faisant l’objet d’un contrat de location conclu, reconduit tacitement ou renouvelé à compter du 24 août 2022 et classés énergétiquement F ou G dans un DPE ne pourront plus faire l’objet de révision.

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043956924

 

  • Jurisprudence

La Cour de cassation, dans un arrêt rendu par la 2ème chambre civile le 19 mai 2022, a posé le principe suivant lequel une décision définitive, rejetant une action en nullité d’un congé, n’empêchait pas l’exercice d’une action en indemnisation, pour le préjudice causé par ce congé.

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000045823061?init=true&page=1&query=20-23.529&searchField=ALL&tab_selection=all