Ces dernières années, la location saisonnière (ou meublé de tourisme) s’est développée de manière exponentielle, notamment dans les grandes villes à fort attrait touristique. Cela emporte de nombreuses implications pour les copropriétés qui mettent en tension d’une part la tranquillité des copropriétaires et d’autre part la liberté pour ces derniers de mettre leur logement en location.

L’ADIL de Paris constate que :

  • Des copropriétaires mettent leur logement en location saisonnière en infraction au règlement de copropriété
  • Des syndics interdisent ou limitent la location en meublé de tourisme de manière injustifiée

C’est pourquoi, il est important pour tous les acteurs de la copropriété de maîtriser les contours de la réglementation applicable.

A titre préliminaire, il convient de préciser que ce décryptage ne se focalisera que sur l’articulation entre le droit de la copropriété et la location en meublé de tourisme. Pour autant, le cadre légal et règlementaire prévoit par ailleurs :

  • Une déclaration avec enregistrement auprès de la commune généralisée sur l’ensemble du territoire. Elle concerne les résidences principales comme secondaires, et le numéro d’enregistrement doit figurer sur les annonces ;
  • Par délibération communale, une autorisation de changement d’usage et dans certains cas de destination ;
  • Une limitation à 120 nuitées par année civile lorsque la location concerne une résidence principale. Depuis le 1er janvier 2025, une commune située en zone tendue peut ramener cette limite à 90 jours par délibération motivée, comme c’est le cas à Paris ;
  • Au-delà de ces limites, un système de compensation est prévu.

Pour aller plus loin sur ces thématiques : https://www.paris.fr/pages/meubles-touristiques-3637

I/ LES OBLIGATIONS A RESPECTER

En copropriété, la location saisonnière est encadrée par le règlement de copropriété. Tout règlement établi depuis le 21 novembre 2024 doit en mentionner explicitement l’autorisation ou l’interdiction.

1) La conformité de la location saisonnière à la destination de l’immeuble

En copropriété, l’activité de mise en location de meublé de tourisme doit être conforme à la destination de l’immeuble. Le règlement de copropriété détermine la destination de l’immeuble. Celle-ci peut être identifiée par trois types de clause :

  • La clause d’habitation bourgeoise exclusive, l’immeuble en son entier est réservé à usage d’habitation, ce qui exclut toute activité professionnelle et commerciale.
  • La clause à destination bourgeoise dite ordinaire permet, à côté de l’habitation, l’exercice d’activités libérales et professionnelles à condition qu’elles ne génèrent pas de nuisances sonores.
  • La clause à destination mixte permet en sus l’exercice d’activités commerciales sous réserve de respecter l’affectation des lots.

Dans un premier temps, la jurisprudence a considéré que la mise en location saisonnière constituait une activité commerciale, par conséquent incompatible avec une clause d’habitation bourgeoise exclusive ou même ordinaire.

La Cour de cassation a toutefois assoupli sa jurisprudence en 2024 en considérant que la mise en location saisonnière ne devait plus automatiquement s’analyser en une activité commerciale. Pour apprécier le caractère commercial de l’activité, il convient désormais de vérifier si elle est assortie d’au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle (article 261 D du code général des impôts).

Si tel n’est pas le cas, lorsque le règlement de copropriété contient une clause d’habitation bourgeoise ordinaire, la location de meublés de tourisme est possible dans la mesure où elle ne s’accompagne pas de prestations de nature à la faire qualifier d’activité commerciale (3ème chambre civile de la Cour de cassation, 25 janvier 2024, n°22-21.455).

Dans sa décision du 7 mai 2025, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence est même allée plus loin en considérant que « si [l’activité de mise en location touristique est de nature civile, la destination même exclusivement bourgeoise de l’immeuble ne peut suffire à l’interdire sans l’appui de clauses restreignant, conformément à cette destination, les conditions de jouissance des parties privatives ».

De manière générale, la jurisprudence détermine dorénavant au cas par cas si la mise en location touristique est de nature civile ou commerciale et, partant, si elle est conforme à la destination de l’immeuble.

En définitive, il ressort de la jurisprudence récente que la présence d’une clause d’habitation ordinaire voire une clause d’habitation bourgeoise exclusive au sein du règlement de copropriété n’interdit plus automatiquement la location en meublé touristique.

Il convient toutefois de garder à l’esprit que le règlement de copropriété peut, au-delà de ses clauses classiques de « destination », prévoir des modalités de jouissance des parties communes et privatives spécifiques ayant vocation à protéger la stabilité des locations et, partant, la qualité de vie au sein de cette copropriété. Il ne peut toutefois imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble (Décision n°2025-1186 QPC du 19 mars 2026).

FOCUS : La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a renforcé l’encadrement de la location des meublés de tourisme en copropriété. Elle prévoit tout d’abord que les règlements de copropriété existants peuvent être modifiés à la majorité de l’article 26 pour interdire la location en meublés de tourisme. La majorité de l’article 26 correspond à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Cette mesure assouplit la majorité requise puisqu’en principe la modification de la destination et de la jouissance des parties privatives requiert l’unanimité.

Deux conditions sont toutefois posées par la loi :

  • L’interdiction ne peut viser que les lots à usage d’habitation constituant une résidence secondaire
  • Le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale

2) L’absence de troubles de voisinage occasionnés par la location

La jurisprudence reconnaît l’existence d’un trouble anormal de voisinage dans des cas de locations meublées touristiques lorsque le règlement de copropriété comporte une clause interdisant tout bruit ou activité dans les appartements de nature à gêner les voisins, y compris lorsque le règlement de copropriété autorise l’activité de location meublée touristique.

Voici à titre d’illustration, deux décisions de justice :

  • Deux copropriétaires ont été condamnés au règlement d’une amende de 7000 euros du fait des nuisances occasionnées par « la suroccupation des logements, leurs arrivées tardives ou matinales avec de grosses valises encombrant l’ascenseur, leurs fréquentes allées et venues, leurs bruits nocturnes, les cris et galopades d’enfants jusqu’à tard dans la nuit, leur manque de soins et de considération pour les voisins, le jet de détritus par les fenêtres ou dans les parties communes, les odeurs de cuisine à toute heure » (Cour d’appel de Paris, 21 mai 2014, n°12/17679)
  • Le trouble de voisinage a également été retenu dans le cas d’allées et venues incessantes, diurnes comme nocturnes, de touristes en nombre circulant avec leurs valises dans les parties communes de l’immeuble, peu soucieux de la tranquillité et au repos des occupants, de l’usure accentuée des parties communes, escalier, ascenseur, couloirs, portes, résultant de leurs va et vient, de l’aggravation des charges de gardiennage (Cour d’appel de Paris, 15 juin 2016, n°15-18917)

FOCUS : les locations touristiques vont parfois de pair avec des boîtes à clés, ces mécanismes qui permettent aux copropriétaires de faciliter l’entrée et la sortie des occupants. Face à la multiplication de ces dispositifs parfois inesthétiques et peu respectueux de la sécurité de l’immeuble, certaines communes ont pris des arrêtés. Ainsi, par exemple, à Paris, un arrêté du 22 janvier 2025 interdit « les boîtes à clés, boîtes de consignes avec accroche cadenassée et tout autre dispositif, réceptacle ou objet destiné à contenir un effet personnel sur le mobilier urbain implanté sur le domaine public viaire de la Ville de Paris ». Cet arrêté ne concerne toutefois que les boîtes à clés posées dans l’espace public. Les boîtes à clés posées dans les enceintes privées de copropriétés doivent faire l’objet d’autorisations votées en assemblée générale des copropriétaires. Les copropriétaires posant des boîtes à clés sans autorisation s’exposent à des actions en justice de la part du syndicat des copropriétaires.

II/ LES SANCTIONS EN CAS DE NON-RESPECT

Les sanctions sont différentes selon l’hypothèse dans laquelle on se trouve :

  • En cas de contrariété entre l’activité de location en meublé touristique et la destination fixée par le règlement de copropriété ou par d’autres clauses particulières de ce dernier, le copropriétaire contrevenant s’expose à une décision d’un tribunal l’obligeant à faire cesser l’activité éventuellement sous astreinte
  • En cas de troubles de voisinage occasionnés par la location en meublé touristique, le copropriétaire contrevenant s’expose à une décision d’un tribunal pouvant l’obliger à faire cesser temporairement l’activité (si elle est autorisée par ailleurs par le règlement de copropriété) et à indemniser les préjudices consécutifs aux troubles de voisinage

D’autres sanctions civiles, administratives et pénales peuvent être prononcées à l’égard des copropriétaires ne respectant pas le cadre réglementaire en vigueur, notamment :

  • Non-déclaration : amende administrative jusqu’à 10 000 euros à compter du 20 mai 2026 (Article L.324-1-1 du code du tourisme) ;
  • Dépassement de 120 nuitées (ou 90) pour une résidence principale : amende jusqu’à 15 000 € par année civile (Article L.324-1-1 du code du tourisme) ;
  • Fausse déclaration : amende administrative jusqu’à 20 000 € (Article L. 324-1-1 du code du tourisme) ;
  • Changement d’usage sans autorisation : amende civile jusqu’à 100 000 € par local (Article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation).

III/ LES CONSEILS DE L’ADIL DE PARIS

Pour les copropriétaires :

  • Vérifier que le règlement mentionne explicitement l’autorisation ou l’interdiction avant de proposer sa résidence principale en location ;
  • Informer le syndic de l’enregistrement du meublé :
  • Vérifier la présence d’une clause de tranquillité dans le règlement de copropriété ;
  • Vérifier si certaines clauses particulières du règlement de copropriété restreignent les modalités de jouissance ;
  • Compte tenu d’une jurisprudence parfois quelque peu casuistique, ne pas hésiter à faire analyser le règlement de copropriété par des professionnels compétents.

Pour le syndic et le syndicat des copropriétaires :

  • Si se pose la question de l’interdiction, procéder aux mêmes vérifications que celles susvisées ;
  • Mettre à l’ordre du jour la restriction de la location en meublé touristique au sein de l’immeuble (sous réserve de respecter les conditions préalables en la matière permettant de mettre cette restriction au vote, à savoir : un règlement interdisant déjà toute activité commerciale dans les lots non commerciaux, lots à usage d’habitation autres que la résidence principale et une décision justifiée par la destination de l’immeuble) ;
  • Pour le syndic, dès lors qu’il est informé de l’enregistrement d’un meublé touristique au sein de la copropriété, inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée un point d’information sur cette activité.

Si vous avez des doutes ou si vous rencontrez des difficultés, n’hésitez pas à contacter l’ADIL de Paris pour obtenir des conseils.

Vous pouvez également nous retrouver les 4 et 5 novembre 2026 au Salon de la Copropriété et de l’Habitat, nous vous offrons votre entrée !

L’événement de référence dédié à la gestion et à la rénovation des copropriétés

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