Au sein d’une copropriété, il est habituellement tenu une fois par an une assemblée générale des copropriétaires afin que soient prises les décisions importantes intéressant la copropriété (approbation des comptes, budget prévisionnel, vote des travaux…).

A cette occasion, les copropriétaires sont préalablement convoqués. Certains peuvent être empêchés de participer à cette assemblée. Ils ont alors la possibilité de donner un mandat de représentation à un tiers.

L’ADIL de Paris constate parfois des irrégularités dans les règles de représentation en assemblée générale de copropriété. Comme nous le verrons, cela peut entacher la validité des assemblées générales elles-mêmes.

L’annulation d’une assemblée générale emporte des conséquences sur le fonctionnement de la copropriété mais engendre également des coûts supplémentaires pourtant dispensables.

C’est pourquoi, il convient de maîtriser les contours de la réglementation en la matière.

I/ LES OBLIGATIONS A RESPECTER

1) Les personnes pouvant recevoir un mandat

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire peut, en principe, confier un mandat de vote à la personne de son choix, que cette dernière soit ou non membre du syndicat.

Toute clause d’un règlement de copropriété apportant une quelconque limitation au choix du mandataire est réputée non écrite.

Toutefois, selon le même article, ne peuvent recevoir de mandat pour représenter un copropriétaire :

    • Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin
    • Les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ;
    • Leurs ascendants et descendants.

Par ailleurs, chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Une cour d’appel a estimé que la limite des trois mandats est décomptée par mandant et non par lot (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 15 avril 2011, n°10/14946). L’exercice du droit de vote attaché au lot indivis par un des indivisaires ne compte pas comme un mandat faisant l’objet de la limitation à trois mandats prévue par l’article 22 de la loi de 1965. Pour comprendre cette précision, il convient de rappeler que les indivisaires au sein d’une copropriété sont légalement représentés par un mandataire commun et que celui-ci doit en principe être désigné d’un commun accord entre les coïndivisaires (ordonnance du 30 octobre 2019, en vigueur depuis le 1er juin 2020). De la même manière, en cas de représentation entre époux, il ne peut être décompté un mandat au regard de la limite susvisée.

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit cependant des exceptions :

  • Si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat
  • S’il participe à l’assemblée générale d’un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire

Afin de ramener le nombre de pouvoirs qu’il détient à celui légalement autorisé, un mandataire peut, sauf interdiction expresse contenue dans le mandat, user de la faculté de subdéléguer les pouvoirs qui lui avaient été confiés. En ce sens, l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 précise que : « Tout mandataire désigné peut subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat ».

2) Le contenu du mandat

Le mandat doit nécessairement être écrit. Par exception la jurisprudence admet le mandat tacite entre époux ou entre indivisaires quand il n’existe pas de mésentente entre eux.

Il doit également être signé par le copropriétaire mandant.

Le mandat est en général donné pour une assemblée déterminée. Cependant, il est également envisageable de donner un mandat permanent de participer aux assemblées générales.

Le mandat tacite (entre époux ou indivisaires) est nécessairement permanent, de même que celui dévolu à un administrateur de bien.

La jurisprudence considère depuis longtemps que les pouvoirs en blanc (mandat sans désignation du mandataire) sont valides dès lors qu’ils ne sont pas distribués par le syndic, à des mandataires choisis par lui. Sur ce dernier point, l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 précise a fortiori que « lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu’il choisit ».

L’article 15-1 du décret du 17 mars 1967 indique qu’en début de réunion, le syndic doit remettre ce type de mandat au président du conseil syndical, ou à défaut à un membre de ses membres, afin qu’il désigne un mandataire pour exercer la délégation de vote. En leur absence, le mandat sera remis au président de séance désigné par l’assemblée générale qui choisira un mandataire

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose encore que, pour permettre un contrôle a posteriori, le procès-verbal d’assemblée générale doit indiquer la distribution des mandats de vote par le président du conseil syndical, un membre du conseil syndical, ou par le président de séance.

II/ LES SANCTIONS EN CAS DE NON-RESPECT

Si le mandat donné par un copropriétaire à un tiers ou à un autre copropriétaire est irrégulier, la Cour de cassation juge :

  • qu’un copropriétaire qui demande la nullité d’une AG est recevable à engager cette action sans avoir à justifier d’un intérêt personnel ou d’un grief (3ème chambre civile de la Cour de cassation, 3 janvier 2006, n°04-20.369).
  • que toute atteinte portée au droit fondamental d’un copropriétaire de participer, personnellement ou par représentation, à l’assemblée générale, justifie l’annulation des décisions prises, sans qu’il n’y ait à rechercher si le vote de ce copropriétaire aurait eu une incidence sur la majorité requise (3ème chambre civile de la Cour de cassation, 22 février 1989, n°87-17.497 ; 3ème chambre civile de la Cour de cassation, 21 septembre 2022, n°21-20.227)
  • que le mandataire a une obligation générale de loyauté et de défense des intérêts de son mandant, conformément au droit commun de la représentation. Les décisions peuvent être annulées si la délégation a été utilisée de mauvaise foi et contre les intérêts de celui qui a donné mandat (3ème chambre civile de la Cour de cassation, 21 mai 2014, n°13-15.550)

 

III/ LES CONSEILS DE L’ADIL DE PARIS

Pour le syndicat des copropriétaires :

  • Vérifier la régularité des mandats de vote pendant l’assemblée générale
  • Consigner dans le procès-verbal toutes les informations relatives aux mandats délivrés par des copropriétaires

Pour le syndic :

  • Veiller à respecter les limitations prévues par l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965
  • Respecter les règles de distribution des pouvoirs en blanc
  • Proposer un mandat-type aux copropriétaires pour limiter les risques d’irrégularités

Si vous avez des doutes ou si vous rencontrez des difficultés, n’hésitez pas à contacter l’ADIL de Paris pour obtenir des conseils.