Il arrive qu’un locataire souhaite procéder à des travaux au sein de son logement, et ce pour de nombreuses raisons : améliorer son confort, personnaliser la décoration, optimiser l’espace… Cependant, en pratique, il n’est pas toujours aisé pour lui de savoir si ces travaux nécessitent ou non l’autorisation du bailleur. Peut-il par exemple repeindre un mur de la couleur qu’il souhaite ? Changer le revêtement du sol ?

L’enjeu est important :

  • Pour le locataire, il est important de comprendre ses droits en la matière car, en procédant à des travaux qui auraient nécessité l’autorisation du bailleur, il s’expose à une obligation de remise en état et/ou d’indemnisation
  • Pour le bailleur, il est important de savoir ce qu’il est en droit de réclamer au locataire au regard des travaux réalisés par ce dernier, notamment par exemple pour ne pas procéder à des retenues injustifiées sur le dépôt de garantie

Pour ces raisons, nous envisagerons les différentes hypothèses dans lesquelles un locataire est tenu, ou non, de demander l’autorisation du bailleur en fonction de la nature des travaux qu’il entend réaliser.

I/ LES OBLIGATIONS A RESPECTER

Le bailleur ne peut s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation du logement (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).

Les travaux d’aménagement pourraient être définis comme les travaux de faible importance ayant pour but d’améliorer l’esthétique, le confort et la commodité du logement et qui n’y apportent pas de modification irréversible.

A l’inverse les travaux de transformation désignent les travaux qui modifient de manière substantielle la configuration, la structure du logement ou encore la répartition des pièces.

Les juges apprécient souverainement si les travaux réalisés par le locataire relèvent de l’une ou de l’autre de ces catégories. La jurisprudence a ainsi pu considérer comme relevant d’aménagements :

  • Le remplacement d’un revêtement mural (Cour de cassation, Civ III : 22.3.05, n° 04-10467)
  • Des travaux de peinture consistant dans le choix d’une couleur rouge vif pour les parois murales des toilettes ainsi que des pans de mur de la salle de bain (Cour d’appel Paris : 20.9.05, JurisData n° 2005-282558)
  • Des travaux de peinture de couleur noire pour des escaliers (Cour d’appel Rouen : 8.3.18, n° 17-00476)
  • Le changement du papier mural et de la moquette (Cour d’appel Nancy : 1.2.95, JurisData n° 1995-040968)
  • La pose de convecteurs électriques (Cour d’appel Nancy : 23.11.93, JurisData n° 1993-048301)
  • La pose d’un parquet flottant et d’un nouveau tablier de baignoire (Cour d’appel Douai : 9.1.20, n° 18/03547)

La jurisprudence a pu à l’inverse considérer comme relevant de travaux de transformation :

  • L’aménagement de chambres de service en un espace de vie unique, modifiant la configuration des lieux loués et la disposition des parties communes par rapport aux parties privatives (Cour d’appel Paris : 22.1.08, JurisData n° 2008-355071)
  • Le percement d’un mur porteur et l’installation en façade de l’immeuble d’une parabole et d’un climatiseur (Cour d’appel Aix : 10.1.19, n° 17-19346)
  • Les travaux de maçonnerie, carrelage, menuiserie, remplacement de portes-fenêtres, de la porte d’entrée, de plusieurs pièces et de remise à neuf de l’installation électrique (Cour de cassation, Civ III : 17.11.16, n° 15-12.367)
  • La création d’une chatière dans la porte d’entrée (Cour d’appel Bordeaux : 10.5.21, n° 19/03651)
  • La pose par un locataire d’une douche à l’italienne sur un important socle de béton, alors que la pièce des sanitaires ne comportait qu’une cuvette de toilettes (Cour d’appel Paris : 25.10.22, n° 20/03687)

Concernant la peinture en particulier, objet de nombreux contentieux, la jurisprudence est relativement souple.

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Ainsi, la Cour d’appel de Paris a pu décider que « la peinture des murs et plafonds ne revêt pas en elle-même le caractère d’une transformation des lieux, dès lors qu’il s’agit de travaux sans atteinte à la structure ou à la configuration des lieux, qui sont donc des travaux d’aménagement. Il [le jugement rendu en première instance] ajoute avec pertinence que la pose de couleurs même vives ne peut constituer une transformation, dès lors qu’il s’agit de modifications esthétiques et réversibles » (Cour d’appel de Paris, 2023-05-11, n° 21/04528).

En sens contraire toutefois, la Cour d’appel de Grenoble a pu condamner un locataire à verser à son propriétaire une partie des frais de remise en état pour avoir peint sa chambre en rouge, sa salle de bains et son salon en rose et les encadrements des portes en vert (Cour d’appel de Grenoble, 25 octobre 2011, n° 09-01414).

Cela illustre le caractère parfois fluctuant et circonstancié de la jurisprudence. A cet égard, il convient de rappeler que chacun des points ci-dessus relève de l’appréciation souveraine des juges du fond et peut dépendre de circonstances propres aux cas d’espèce. Il ne s’agit donc pas de considérations générales et absolues.

L’article 7 de la loi du 6 juillet précise en outre que les travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataires selon un régime d’autorisation spécifique.

En effet, le locataire peut demander au bailleur l’autorisation de les réaliser par lettre recommandée avec accusé de réception. L’absence de réponse dans un délai de deux mois vaut acceptation implicite. Dans cette circonstance, le bailleur ne pourra demander l’application des sanctions prévues si de tels travaux étaient réalisés par le locataire, quand bien même ceux-ci seraient des travaux de transformation.

II/ LES SANCTIONS EN CAS NON-RESPECT

Même en cas de désaccord du bailleur, les travaux d’aménagement ne donnent lieu à aucune remise en état ni indemnisation, à moins qu’ils ne puissent être assimilés à des dégradations. Exemple : des travaux de peinture mal réalisés.

A l’inverse, les travaux de transformation qui n’auraient pas été autorisés par le bailleur permettent à ce dernier de réclamer alternativement au locataire :

  • A sa sortie des lieux, une remise en état (ou le remplacement d’un équipement modifié ou changé)
  • La conservation des travaux (ou des éventuels équipements indûment changés), sans que le locataire ne puisse réclamer une quelconque indemnisation

Le bailleur peut également, lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local, demander la remise en état immédiate en cours de bail.

LES CONSEILS DE L’ADIL DE PARIS :

Pour les locataires :

  • Demandez systématiquement l’accord du bailleur si vous avez un doute sur le caractère d’aménagement ou de transformation des travaux que vous envisagez
  • En cas d’accord, veillez à ce que ce dernier soit écrit et précis pour prévenir tout contentieux

Pour le bailleur :

  • Notez attentivement les travaux de transformations ou changement d’équipement dans l’état des lieux de sortie si vous entendez demander une indemnisation (qui peut prendre la forme d’une retenue sur le dépôt de garantie) ou une remise en état
  • Si vous souhaitez effectuer une retenue sur le dépôt de garantie du locataire en raison de travaux que vous estimez relever de transformations, renseignez-vous auprès d’un professionnel du droit : l’appréciation des juges est souveraine et dépend des circonstances propres à chaque situation

Si vous avez des doutes ou si vous rencontrez des difficultés, n’hésitez pas à contacter l’ADIL de Paris pour obtenir des conseils.