Introduction

Le loyer peut être augmenté une fois par an par le bailleur en cours de bail, c’est ce qu’on appelle la révision du loyer. Cette révision n’est possible qu’au regard de règles précises prévues à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle fait l’objet d’un important contentieux : validité des clauses lorsqu’elles sont imprécises, absence de clause, méthode de calcul, délais pour se prévaloir d’une révision pour le bailleur, effets d’un oubli de révision ou encore articulation avec des dispositifs récents (encadrement du loyer et diagnostic de performance énergétique).

Ce décryptage vise à clarifier les règles applicables tant pour les bailleurs que pour les locataires.

Précisions :

  • On parle ici de l’augmentation du loyer hors charges. Ces charges sont quant à elles facturées distinctement et peuvent faire l’objet d’une augmentation selon d’autres règles notamment prévues aux l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 (charges facturées par provisions) et à l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 (charges facturées au forfait)
  • Il ne faut pas confondre la révision annuelle avec les augmentations qui peuvent survenir au moment du renouvellement ou de la reconduction du bail qui elles obéissent encore à d’autres règles (article 140 de la loi ELAN pour les zones tendues et décret du 27 juillet 2017)

OBLIGATIONS

1.Existence d’une clause de révision

La révision annuelle du loyer n’est possible que si le bail contient une clause le permettant. A défaut, le montant du loyer ne peut être révisé en cours de bail.

Exemple de clause pour un contrat signé le 30 juin 2025 :

« Le montant du loyer sera révisé chaque année à la date anniversaire du contrat, selon la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.

L’indice de référence pris en compte est celui du premier trimestre 2025 »

Une clause imprécise ou partiellement erronée est valable dès lors que les éléments de calcul sont déterminables.

Bien que des décisions contradictoires aient pu être rendues par plusieurs juridictions, la plupart considèrent qu’une clause de révision du loyer laissée vierge dans un contrat de bail pré-imprimé équivaut à une absence de clause de révision du loyer.

2. Demande du bailleur

La révision :

  • n’est pas automatique
  • doit être expressément demandée au locataire
  • prend effet à la date de la demande, sans rétroactivité.

Si le bailleur ne manifeste pas sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an à partir de la date à laquelle elle pouvait être faite, il ne pourra plus procéder à la révision au titre de l’année écoulée.

Rien n’empêche le bailleur de procéder à une révision dans la limite d’un an après la date à laquelle elle était censée se produire, mais dans ce cas, elle ne sera pas rétroactive.

La loi ne précise pas de forme particulière concernant la manifestation de la volonté du bailleur d’appliquer la révision du loyer. Toutefois, il est conseillé de procéder par lettre recommandée pour limiter les éventuels litiges.

3. Fréquence et point de départ

La révision du loyer n’est possible qu’une fois par an. Elle ne peut avoir lieux moins de 12 mois après la signature du bail.

Elle intervient à la date prévue au contrat de bail ou, à défaut de date précisée dans le contrat de bail, à la date d’anniversaire du bail.

4. Modalités de calcul

La révision est calculée en fonction d’un indice trimestriel publié par l’INSEE et auquel fait référence le contrat de bail.

Si le contrat de bail ne précise pas l’indice utilisé, il conviendra de se référer au dernier indice publié lors de la signature du contrat.

Les indices, ainsi que leurs dates de publication respectives, sont consultables au lien suivant : https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/

La formule permettant de calculer la révision du loyer est la suivante :

  • Loyer révisé = loyer hors charges x (indice de l’année N / indice de l’année N-1)

Si l’indice de l’année N n’est pas encore publiée au moment de la révision, alors il faudra se reporter à l’indice de l’année N-1 et le diviser par celui de l’année N-2.

Exemple :

Un bail est signé le 15 février 2023 pour un loyer de 500 € (hors charges), il prévoit la révision du loyer à la date anniversaire du contrat. À compter du 15 février 2024 (date anniversaire du contrat), le loyer révisé serait de :
= 500 x (IRL du 4e trimestre 2023 : 142,06 / IRL du 4e trimestre 2022 : 137,26)
= 500 x (142,06 / 137,26) = 517,48

À compter du 15 février 2024, le bailleur peut demander un loyer révisé de 517,48 €.

Lorsque le bailleur n’applique pas de révision de loyer pour certaines années alors qu’il est en droit de le faire, il peut être tenté de les « rattraper ». En pratique, il s’agit non pas d’utiliser la formule habituelle à savoir :

  • Loyer révisé = loyer hors charges x (indice de l’année N / indice de l’année N-1)

Mais, par exemple la formule suivante :

  • Loyer révisé = loyer hors charges x (indice de l’année N / indice de l’année N-3)

Selon certaines décisions de justice (CA Versailles : 25.10.16, n° 15-04657 ; CA Douai : 5.4.18, n° 16-01305 ; CA Bordeaux : 22.11.21, n°20/01159 ; CA Lyon : 29.6.22, n°21/08644 ; CA Paris : 6.4.23, n°21/01755), les révisions non appliquées ne pourraient pas être prises en compte dans le calcul des révisions au titre des années ultérieures, dans la mesure où l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu’il est impossible de procéder à une révision plus d’une année après la date à laquelle elle était censée être mise en œuvre.

D’autres décisions (CA Aix-en-Provence : 15.6.17, n° 16-03155 ; CA Paris : 9.5.19, n° 17-14121 ; CA Rouen : 31.1.19, n° 17-05966 ; CA Amiens : 16.2.23, n°21/04626 ; CA Paris : 11.12.25, n° 23/10420) ont retenu une solution différente, en considérant que le bailleur pouvait tenir compte de l’indexation non mise en œuvre sur l’année écoulée pour réactualiser le montant du loyer.

Compte tenu de l’aléas judiciaire important en pratique, un conseil juridique demeure indispensable dès lors qu’une contestation devant le tribunal est envisagée à ce titre.

5. Exception à la révision du loyer

Exigence en matière de DPE : Depuis le 24 août 2022, la révision du loyer est interdite pour les logements faisant l’objet d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) F ou G. Cette interdiction ne va concerner que les contrats conclus, signés ou reconduits tacitement à compter du 24 août 2022.

Par exemple : si votre contrat a une durée de 3 ans (reconductible automatiquement par période de 3 ans) et qu’il a été conclu le 10 août 2022, il faut attendre sa première reconduction tacite, soit le 10 août 2025 pour que cette interdiction lui soit applicable.

6. L’articulation entre révision du loyer et encadrement du loyer

L’article 140 de la loi ELAN, déterminant les conditions d’application de l’encadrement du loyer précise que : « le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré.(…) ».

On pourrait donc penser que la révision du loyer est possible même si cela conduit à un loyer supérieur au loyer de référence majoré. Cette position semble adoptée par la Cour d’appel et le tribunal judiciaire de Paris (CA Paris : 6.3.25, n° 22/17429 ; TJ Paris : 23.5.24, n° 23/09105 ; TJ Paris : 31.7.25, n° 25/04759).

  • Révision faite en l’absence de clause ou lorsque le DPE est F ou G  : le bailleur ne peut réclamer la révision du loyer. Le locataire peut contester la hausse et obtenir la régularisation du montant du loyer ainsi que la restitution des trop-perçus.
  • Absence de demande : à défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. La révision du loyer n’est appliquée qu’à compter de la demande faite par le bailleur.
  • Erreur de calcul : le locataire peut demander la correction du loyer et la restitution des trop-perçus, dans la limite du délai de prescription.
  • Délais de contestation : le locataire peut élever une contestation dans un délai de 3 ans à compter du moment où la révision est demandée pour obtenir la restitution des trop-perçus. Lorsqu’il sollicite la régularisation du montant du loyer en raison d’une erreur de calcul du bailleur depuis le début du bail, cette régularisation ne peut avoir pour effet de remettre en cause le montant du loyer tel qu’il était fixé plus de trois avant sa demande.

/!\ Le délai de prescription n’est interrompu que par une demande en justice !

 

CONSEILS

Pour le bailleur

  • Vérifier la présence et la précision de la clause de révision.
  • Respecter strictement la périodicité annuelle.
  • Anticiper la demande (courrier recommandé conseillé).
  • Détailler le calcul (indice, formule, montant).
  • Ne pas appliquer de révision pour les logements F ou G.
  • Si, au moment de la révision, vous souhaitez prendre en compte des années oubliées : prendre en compte que les juges peuvent prendre des décisions différentes en cas de litige
  • Tenir compte du délai de prescription d’un an dans lequel votre action est impartie lorsque le locataire refuse la révision

Pour le locataire

  • Vérifier l’existence d’une clause de révision dans le bail
  • Contrôler l’indice utilisé, la date de référence et le calcul
  • Refuser une révision de loyer non demandée formellement (par exemple, si elle apparaît uniquement sur un avis d’échéance, sans aucun autre détail) 
  • Demander son DPE pour savoir si la révision est légale, lorsque votre contrat est signé ou reconduit après le 22 août 2022
  • En cas de révision qui vous semble injustifiées ou erronée, tenir compte du délai de prescription

En cas de litige, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation.

Si vous avez des doutes ou si vous rencontrez des difficultés, n’hésitez pas à contacter l’ADIL de Paris pour obtenir des conseils.