DPE, CREP, DTA sont autant d’acronymes avec lesquels nous sommes familiarisés depuis le début des années 2000.

A l’origine, documents requis à l’occasion de la vente ou de la mise en location d’un lot qualifié de partie privative en copropriété, plusieurs d’entre eux concernent désormais aussi les parties communes, la réglementation ayant évolué depuis la mise en place du DPE en 2006.

DPE collectif, DTG, PPT et aujourd’hui diagnostic structurel : et si nous faisions le point ?

DPE collectif, DTG, PPT : l’empreinte carbone s’invite en copropriété !

  • Réduire l’empreinte carbone grâce au DPE collectif

Mis en place le 1er janvier 2017 pour les bâtiments équipés d’installation collective d’eau chaude ou de chauffage (dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013) afin de réduire l’empreinte carbone et lutter contre la précarité énergétique, le DPE collectif, d’une durée de validité de 10 ans, tend aujourd’hui à estimer la performance énergétique d’ensemble d’un bâtiment, ainsi que son taux d’émission des gaz à effet de serre.

Dans tous les autres cas de figure, il incombe désormais au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale, non pas un vote de principe de sa réalisation, mais la question du choix du prestataire, après mise en concurrence.

A compter du 1er janvier 2026, seuls les immeubles comptant moins de 50 lots seront exonérés de l’obligation de son élaboration.

  • Anticiper les travaux futurs avec le DTG

Par l’instauration du diagnostic technique, la loi SRU du 13 décembre 2000 préconisait l’anticipation des travaux à venir dans un immeuble, après avoir procédé à une analyse complète de son état.

Devenu diagnostic technique global – DTG – avec la loi ALUR en date du 24 mars 2014, il est désormais obligatoire lors de la mise en copropriété des immeubles à usage total ou partiel d’habitation de plus de 10 ans, et ce, depuis 2017.

Comme pour le DPE collectif, le syndic doit inscrire la question de sa réalisation à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Elle reste néanmoins facultative pour les copropriétés déjà existantes, mais, en cas de désordres relevant de l’insalubrité ou du péril, le maire ou le préfet peut exiger du syndic la production d’un DTG, afin de vérifier l’état de bon usage et de sécurité des parties communes.

A défaut de communication dans un délai d’1 mois à compter de la notification, il peut être réalisé d’office aux frais du syndicat.

  • Et si on passait à la rénovation avec le PPT ?

Une fois informés sur la situation générale de l’immeuble, grâce au DPE et au DTG, un projet de plan pluriannuel de travaux – PPPT – adopté par le syndicat, permet d’envisager des travaux de rénovation sur une période de 10 ans.

L’objectif poursuivi est triple et défini par la loi Climat et Résilience : sauvegarde de l’immeuble, préservation de la santé et de la sécurité de ses occupants et réduction des dépenses d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre.

Calendrier détaillé des travaux à réaliser, le PPT permet aussi d’en échelonner le paiement.

Depuis le 1er janvier 2023, tous les syndicats de copropriété comprenant 50 lots et plus, à usage partiel ou total d’habitation, et dont la réception de l’immeuble a eu lieu il y a plus de 15 ans, doivent mettre en place un projet de plan pluriannuel de travaux, actualisé tous les 10 ans.

Seule exception ? Si le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les 10 ans à venir…

L’adoption du PPT se déroule en 3 étapes :

  1. Le syndicat doit voter à la majorité simple (art. 24 de la loi du 10 juillet 1965) le principe de l’élaboration du projet et le choix du prestataire.
  2. Lors de l’AG suivante, le projet doit être adopté à la majorité absolue (art.25 de la loi du 10 juillet 1965) : si tel est le cas, il devient PPT et feuille de route du syndicat dans la réalisation de ses travaux.
    Dans ce cas, la cotisation minimum au fonds de travaux ne pourra être inférieure à 2,5% du montant des travaux prévus, ni à 5% du budget prévisionnel.
  3. Les travaux seront ensuite votés selon le calendrier préconisé.

Malgré tout cela, de quel levier disposent les pouvoirs publics si les immeubles n’ont pas fait l’objet de travaux réguliers d’entretien, voire d’amélioration et présentent un risque structurel ?

Habitat dégradé, la commune a son mot à dire !

 La loi dite « Habitat dégradé » publiée le 10 avril 2024, a instauré un nouvel outil permettant d’évaluer l’état du bâti pour les immeubles d’habitation collectifs : le diagnostic structurel des bâtiments d’habitation collectifs.

Afin de prévenir les effondrements, le législateur a instauré pour les communes, la possibilité de définir des secteurs, dans lesquels tout bâtiment collectif devra faire l’objet d’un diagnostic portant sur la solidité de l’immeuble.

Dans des zones identifiées à risque, l’autorité communale pourra définir en conseil municipal la détermination de périmètres au sein desquels les immeubles devront faire l’objet de ce diagnostic dans un délai de 15 ans à compter de la réception de l’immeuble, et au moins une fois tous les 10 ans.

Les copropriétaires concernés recevront alors une LRAR les informant de l’obligation de transmettre dans un délai de 18 mois ce diagnostic ou à défaut, le PPPT.

A défaut de transmission dans un délai d’1 mois à compter de la notification précédente, le maire pourra faire réaliser d’office, en lieu et place du propriétaire ou du syndicat, à ses frais.

Alors pour éviter cette phase ultime et vous informer sur les démarches, un seul réflexe : prenez rendez-vous auprès de l’Adil e Paris.