Version à jour en mars 2025

L’ADIL de Paris constate que certains bailleurs demandent le versement de « frais de réservation » avant la signature d’un contrat de location. Cette pratique consiste à exiger du candidat locataire une somme d’argent en contrepartie d’une promesse d’accès prioritaire ou d’exclusivité sur le logement, souvent sans garantie que le bien lui sera effectivement loué.

Dans certains cas, ces sommes sont ultérieurement transformées en dépôt de garantie si le bail est signé. Toutefois, en l’absence de conclusion effective du contrat (retrait du bailleur, désistement du candidat locataire), ces montants sont rarement restitués spontanément. Cette pratique est source de contentieux et d’insécurité juridique.

DPE : Les obligations à respecter

  • Le cadre juridique de l’obligation

Le DPE est un document réglementé, dont les résultats doivent être portés à la connaissance du futur locataire dès la publication de l’annonce.

Ce principe est posé à l’article L.126-27 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), selon lequel : « Lors de la publication d’une annonce relative à la vente ou à la location d’un bien immobilier, les principales informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique doivent être mentionnées. »

Les articles R.126-23 à R.126-26 du CCH précisent cette obligation et les mentions exactes à faire figurer dans les annonces, en application des décrets n°2020-1609 du 17 décembre 2020 et n°2021-872 du 30 juin 2021.

Depuis le 1er juillet 2021, puis le 1er janvier 2022, toute annonce de mise en location doit comporter

  • La classe énergie du logement : lettre allant de A (très économe) à G (très énergivore), correspondant à sa consommation en kWh/m²/an issue du DPE ;
  • La classe climat indiquant les émissions de gaz à effet de serre du logement également notée de A à G ;
  • L’estimation chiffrée des dépenses annuelles d’énergie du logement, exprimée en euros, sur la base des usages standards.
  • La mention obligatoire « Logement à consommation énergétique excessive » si le logement est classé F ou G, en vertu de l’article R.126-24 alinéa 4 du CCH.

Ces éléments doivent être extraits d’un DPE en cours de validité, établi conformément à l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au contenu du diagnostic.

Les classements énergétique et climatique doivent être affichées en couleur, de manière lisible, quel que soit le support de l’annonce (site internet, vitrine d’agence, journal, réseau social, plateforme de particulier à particulier…).

L’obligation concerne tous les logements mis en location à usage de résidence principale, qu’il s’agisse de locations vides ou meublées, qu’elles soient conclues entre particuliers ou via un professionnel de l’immobilier, y compris dans le cadre d’un bail mobilité (article L.126-25 du CCH).

  • Pourquoi cette obligation est-elle si importante ?

Le DPE a pour fonction d’aider les futurs locataires à :

  • Estimer le coût énergétique du logement (chauffage, eau chaude, etc.) ;
  • Comparer la performance énergétique de plusieurs biens ;
  • Éviter de s’engager dans un logement dont les charges seront trop lourdes.

La consommation énergétique est un élément essentiel du budget logement, surtout en période d’augmentation des prix de l’énergie.

Cette obligation d’affichage vise aussi un objectif d’intérêt général : réduire la mise en location des logements les plus énergivores. Elle s’inscrit dans la stratégie de transition énergétique engagée par l’État.

D’après la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 (dite loi Climat et Résilience), certains logements seront progressivement considérés comme indécent en fonction de leur étiquette DPE :

  • Au 1er janvier 2023 : les logements classés G+ (consommation > 450 kWh/m²/an),
  • Au 1er janvier 2025 : tous les logements classés G,
  • Au 1er janvier 2028 : tous les logements classés F,
  • Au 1er janvier 2034 : interdiction pour les logements classés E.

Ces logements sont qualifiés de « logements à consommation énergétique excessive » et doivent obligatoirement être indiqués comme tels aux locataires dès l’annonce.

Les risques en cas de non-respect

  • Sanctions administratives

Le non-respect de l’obligation d’affichage du DPE dans les annonces est une infraction à l’information du consommateur, sanctionnée comme pratique commerciale trompeuse (article L.121-2 du Code de la consommation).
En cas de contrôle par la DGCCRF, les sanctions peuvent être :

  • une amende allant jusqu’à 3 000 € pour une personne physique,
  • jusqu’à 15 000 € pour une personne morale (agence immobilière, société).

Ces montants peuvent être prononcés sans passage devant un juge, sur décision de l’administration, après mise en demeure.

  • Risques civils

La jurisprudence reconnaît que l’absence d’information sur la performance énergétique peut entraîner :

  • Une réduction du loyer,
  • L’attribution de dommages-intérêts,
  • Voire, dans certains cas, la nullité du bail si l’information était déterminante dans le choix du locataire (article
    1137 du Code civil)

  • Risques pour les professionnels

Les agents immobiliers ou mandataires qui ne respectent pas cette obligation peuvent être poursuivis sur le plan disciplinaire (décret n°72-678 du 20 juillet 1972) et mis en cause pour manquement à leurs obligations déontologiques.

Les conseils de l’ADIL de Paris

Pour les bailleurs et professionnels de l’immobilier :

  • Faites réaliser un DPE conforme, par un professionnel certifié.
  • Vérifiez que les mentions obligatoires figurent bien dans toutes vos annonces, quel que soit le support.
  • Utilisez les modèles-types proposés par des sites officiels ou les fédérations professionnelles.

Pour les locataires :

  • Examinez attentivement les annonces : si les informations sur le DPE sont absentes, demandez-les immédiatement.
  • Si vous louez un logement classé F ou G sans avoir été informé, vous pouvez :
    o Entamer le dialogue avec votre bailleur,
    o Saisir la commission départementale de conciliation,
    o Ou engager une action devant le juge des contentieux de la protection.

En résumé, la législation actuelle impose des règles précises afin de garantir une transparence renforcée pour les futurs locataires. Le DPE ne se résume pas à un simple document administratif joint au bail : il doit être visible dès l’annonce, laquelle mentionne des données essentielles, telles que la classe énergétique du logement, les émissions de gaz à effet de serre, ou encore les dépenses annuelles d’énergie estimées.

Si vous avez des doutes ou si vous rencontrez des difficultés, n’hésitez pas à contacter l’ADIL de Paris pour obtenir des conseils.