Des questions sur l’accession à la propriété? Participez à notre visio-conférence en partenariat avec Crédit Logement

A l’occasion des 15 ans de son Observatoire, Crédit Logement et le CSA sont revenus notamment sur les premières tendances qui structurent le marché de l’accession à la propriété au premier trimestre 2023.

Dès lors, nous vous proposons de participer à notre prochain webinaire gratuit sur le sujet « L’accession à la propriété » en partenariat avec Crédit Logement.

 Animé par Monsieur Philippe Augé de Crédit Logement, ce webinaire vous permettra notamment de mieux appréhender les différents facteurs qui participent à l’évolution du marché de l’immobilier ( taux d’emprunt, durée, capacité d’emprunt,…)

Ce webinaire est incontournable pour tous les futurs propriétaires.

Inscrivez-vous dès maintenant pour ne pas manquer cette opportunité de vous tenir informé et de poser vos questions !

Le mercredi 10 mai 2023, de 18h30 à 20h00

UN TAUX MOYEN QUI FRANCHIT LA BARRE DES 3% EN MARS

Au 1er trimestre 2023, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel s’est établi à 2.84 %.

Il franchit la barre des 3% en mars et s’établit à 3.12 % en taux provisoire à mi-avril.

Depuis le début de l‘année, la hausse du taux moyen est rapide, de 23 points de base (pdb) par mois, avec dans son sillage les fortes revalorisations du taux d’usure et sa mensualisation à compter du 1er février.

Déjà en 2022, les taux s’étaient accrus, en moyenne +11 pdb par mois. Le rythme s’était relevé en cours d’année en réponse aux déséquilibres économiques et monétaires nés du déclenchement de la guerre en Ukraine, d’abord bridé, du fait d’un taux d’usure faiblement revalorisé, puis de 15 pdb par mois au 4ème trimestre, à la suite d’une revalorisation plus forte du taux d’usure.

Revalorisations du taux d’usure pour les prêts à plus de 20 ans :

• Juillet 2022 : + 17 pdb (65.0 % de la production)
• Octobre 2022 : + 48 pdb (64.3 % de la production)
• Janvier 2023 : + 52 pdb (66.8 % de la production)
• Février 2023 : + 22 pdb (67.5 % de la production)
• Mars 2023 :   + 21 pdb (68.2 % de la production).

Pour autant, la profitabilité des nouveaux crédits se dégrade encore. Car depuis juillet 2022, sous la pression de l’inflation, les relèvements successifs du principal taux de refinancement de la BCE (à 3.00 % le 8 février et à 3.50 % le 22 mars) contribuent largement à la dégradation de la marge des établissements de crédit, entraînant dans son sillage le taux moyen de rémunération des dépôts d’épargne des ménages (l’autre ressource de financement et de refinancement des crédits immobiliers aux particuliers).

Les augmentations du taux moyen sont donc rapides. Et sur des prêts à 25 ans, les taux dépassaient 3.20 % en mars pour la moitié des emprunteurs, pouvant même aller jusqu’à 3.65%. Alors que pour les ¾ des emprunteurs, même ceux mieux dotés en apport personnel, la barrière des 3.0 % est nettement franchie sur les prêts à 20 ans.

L’ALLONGEMENT DE LA DURÉE MARQUE LE PAS

Au 1er trimestre 2023, la durée moyenne des prêts accordés était de 245 mois.

L’allongement de la durée des crédits marque maintenant le pas.

La durée n’est plus suffisante pour compenser les conséquences de la hausse des prix des logements, des taux d’intérêt ou du niveau d’apport personnel exigé sur les capacités d’emprunt des ménages.Et depuis plus d’un an cela ne permet plus d’éviter un recul rapide de la production de crédit.

La hausse des taux rend en outre de plus en plus délicat l’usage de l’allongement des durées pour contenir les taux d’effort des emprunteurs.

LES INDICATEURS POINTENT LE RETRAIT DU MARCHÉ D’EMPRUNTEURS AISÉS

Depuis le début de l’année, les revenus des emprunteurs s’élèvent à un rythme comparable à celui de l’indice des prix à la consommation.

L’accès au marché devient de plus en plus difficile, aussi bien pour les emprunteurs modestes faiblement dotés en apport personnel, que pour les ménages plus aisés ne pouvant plus disposer d’un apport suffisant au regard des prix pratiqués dans nombre de grandes agglomérations.

Tous les ménages sont maintenant contraints à l’abandon de projets, des plus modestes aux plus ambitieux. Le coût des opérations recule, signe que l’environnement des marchés n’est plus porteur. Sur un marché qui se transforme, le niveau de l’apport personnel progresse moins rapidement.

LA BAISSE D’ACTIVITÉ TOUCHE TOUS LES SECTEURS DE L’IMMOBILIER RÉSIDENTIEL

Dans le contexte des relèvements successifs du principal taux de refinancement de la BCE et d’une progression soutenue du taux de rémunération de l’épargne des ménages, l’offre bancaire s’est contractée. Ces conditions pèsent sur les marges des banques et la profitabilité des nouveaux crédits et l’offre de crédits ne peut se redresser suffisamment, en dépit du relèvement mensuel du taux d’usure.

En revanche, l’augmentation du taux des crédits a eu un impact négatif certain sur la solvabilité de la demande. Dans ces conditions, après un 2nd semestre 2022 marqué par une dégradation de plus en plus prononcée du marché des crédits immobiliers, la production a reculé encore plus, comme d’ailleurs le nombre de prêts accordés.

Une telle chute de la production est plus prononcée que celle observée durant la crise financière de 2008, ou pendant le 1er confinement, en raison de la durée de la baisse de l’activité et de son caractère particulier, puisqu’elle n’épargne aucun des secteurs de l’immobilier résidentiel.

CAPACITÉ A ACHETER ENTRE T1 2022 ET T1 2023

L’Observatoire Crédit Logement/CSA-LPI (Périmètre : appartements anciens, 40 villes de + 100 000 hab.).

Depuis un an, la surface achetable a reculé dans toutes les grandes villes, en réponse à la hausse des taux d’intérêt et des prix des logements. Mais les évolutions constatées restent très différentes entre les villes. Dans un quart des villes, la surface achetable n’a perdu qu’entre 1 et 3 m², alors qu’elle a reculé beaucoup plus rapidement dans d’autres.

Soit la hausse des prix a fortement déstabilisé la demande. Soit la demande bute sur sa fragilité budgétaire et le resserrement de l’accès au crédit avec une capacité de mobilisation d’apport personnel insuffisant.

Et au 1er trimestre 2023, la surface achetable a reculé de 5.8 m² pour la France entière en un an.