Pour être valide, un congé délivré par le bailleur doit remplir des conditions de fond et de forme encadrées par la loi. Selon un rapport de l’Agence Départementale d’Information sur le Logement de Paris (ADIL75) de novembre 2022, entre 19% et 33% des congés ne respecteraient pas ces conditions.
Vous êtes locataire, votre bailleur vous a délivré congé et vous interrogez sur la légitimité de sa démarche ? Vous êtes bailleur et vous devez mettre fin au bail de votre locataire ? Rencontrez gratuitement un juriste spécialisé de l’ADIL qui saura vous renseigner sur la législation en vigueur et vous donner son avis sur la validité du congé.
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 régit les conditions de délivrance d’un congé pour un logement loué vide, tandis que l’article 25-8 encadre le congé pour un logement meublé. La lettre de congé doit respecter les formes et délais prescrit par la loi :
- Dans tous les cas, pour être valide, la lettre de congé doit être adressée par courrier recommandé avec accusé de réception, remise en mains propre ou transmise par commissaire de justice (anciennement huissier de justice). La lettre simple n’est jamais considérée comme un mode d’envoi valide.
- Pour un logement loué vide, la durée de préavis est de 6 mois avant l’échéance du bail. Pour un logement loué meublé, elle est de 3 mois avant l’échéance du bail. Faute de respecter ces délais, le contrat sera reconduit tacitement.
- Certaines mentions doivent aussi obligatoirement apparaître dans la lettre de congé, à peine de nullité. C’est notamment le cas du prix et des conditions de la vente, qui doivent être indiqués lors d’un congé pour vendre dans le cas d’un bail non-meublé. De la même façon, dans le cadre d’un congé pour reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise doivent obligatoirement figurer.
Dans certains cas, une erreur sur la forme du congé peut conduire à sa nullité. Il est donc très important de vérifier que les conditions de forme et de délais sont réunies.
Les motifs du congé sont aussi encadrés par la loi, qui en retient trois :
- Le congé pour reprise du logement
Le bailleur peut donner congé pour reprendre son logement pour lui-même, son conjoint, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, son partenaire auquel il est lié par un pacs enregistré à la date du congé, ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint ou concubin notoire, ou de son partenaire auquel il est lié par un pacs enregistré à la date du congé. Le congé doit, pour être valable, contenir le motif, ainsi que le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise. En outre, il doit indiquer la nature du lien entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
- Le congé pour vente du logement
Le congé peut être motivé par la volonté de vendre le logement loué. S’il s’agit d’une location vide, le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire qui dispose d’un droit de préemption, c’est-à-dire d’un droit de priorité sur la vente. Pour que le locataire puisse se déterminer, le congé doit notamment indiquer le prix et les conditions de vente du logement. Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour accepter l’offre. À la différence de la location vide, le congé pour vente ne vaut pas offre de vente au profit du locataire en meublé qui ne dispose d’aucun droit de préemption et n’est donc nullement prioritaire sur la vente.
- Le congé pour motif légitime et sérieux
Il peut s’agir de fautes graves du locataire (impayés importants, défaut d’assurance, sous-location, troubles de voisinage graves) ou plus rarement, d’un motif indépendant de toute faute du locataire (démolition du logement). Cette notion n’ayant pas été clairement définie par la loi, l’appréciation du motif légitime et sérieux relève du pouvoir souverain d’appréciation du juge.
Le bailleur vient de vous délivrer congé et vous doutez du motif avancé ?
Il peut y avoir des doutes légitimes de penser que le bailleur a délivré congé pour un motif frauduleux, en particulier lors d’un litige avec le locataire ou lorsque le loyer est particulièrement bas. Nos juristes pourront vous renseigner sur le droit applicable et les procédures à mettre en œuvre. Il appartient en effet au juge de vérifier la réalité et le sérieux des motifs allégués par le bailleur pour résilier le bail. Le fait pour un bailleur de délivrer frauduleusement congé est sanctionné d’une amende pénale pouvant aller jusqu’à 6.000 euros pour une personne physique et 30.000 euros pour une personne morale. Cela ouvre aussi droit pour le locataire de demander des dommages-intérêts devant le juge.
Appartenez vous à la catégorie des locataires protégé ?
Certains locataires appartiennent à la catégorie dite des « locataires protégés ». C’est à dire que le seul moyen pour le bailleur de leur délivrer congé est de leur proposer une solution de relogement adaptée à leurs besoins professionnels et familiaux et à leurs capacités. Le cas de figure le plus courant est celui des locataires âgés de plus de 65 ans et disposant de ressources modestes (moins de 26.044 euros de ressources annuelles pour 2024). Attention toutefois, cette protection tombe lorsque le bailleur est âgé de plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures au plafond de ressources susmentionnées.