Votre locataire ne paie plus son loyer :
que pouvez-vous faire ?
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Votre locataire est en situation d’impayé de loyers : l’ADIL est à votre écoute pour répondre à toutes vos interrogations et à celles de votre locataire.
I- Privilégiez les solutions amiables
Dès le premier incident de paiement, contactez rapidement votre locataire afin de connaître les raisons de l’impayé. Il peut s’agir d’un impayé exceptionnel, lié à des difficultés temporaires.
- Recherchez avec lui des solutions amiables. Il est dans votre intérêt de réagir et de ne pas laisser la situation s’aggraver. L’impayé est peut-être lié à des aides qui n’ont pas été mobilisées (prime d’activité, aide au logement, Paris Logement, etc). La majorité des ménages sont en effet inconnus des services sociaux et ne sont pas toujours informés des aides existantes. Si votre locataire perçoit une aide au logement, demandez à la CAF (caisse d’allocations familiales) ou à la MSA (Mutuelle Sociale Agricole) que l’aide vous soit versée directement.
- Si vous percevez directement l’aide au logement de votre locataire, vous devez obligatoirement, dès 2 mois de loyers hors charges impayés, contacter l’organisme qui vous la verse (CAF ou MSA) afin de signaler ces impayés.
- Proposez à votre locataire de mettre en place un plan d’apurement (modèle de courrier). Un plan d’apurement est un accord amiable écrit entre le bailleur et son locataire, qui prévoit l’étalement du remboursement de la dette sur quelques mois ; il engage donc le locataire.
- Modèle de plan d’apurement
Le signalement des impayés (à la CAF ou à la MSA) par le bailleur permet le maintien de l’aide au logement pendant 6 mois. Vous devrez profiter de ce délai pour mettre en place un plan d’apurement avec votre locataire et le transmettre à la CAF ou la MSA qui vous verse l’aide.
Si le locataire ne répond pas à la demande de mise en place d’un plan d’apurement, la CAF le met en demeure de reprendre le paiement du loyer et de payer l’intégralité de sa dette en remboursant chaque mois 1/36ème de celle-ci.
En cas de non-respect par le locataire du plan d’apurement ou de non-reprise de paiement du loyer, le versement de l’aide au logement par la CAF ou la MSA est suspendu.
Par dérogation, si le locataire s’acquitte de la totalité de son loyer et de ses charges ou s’il se trouve dans une situation sociale difficile et paie la moitié de ces sommes, le maintien du versement de l’aide peut être décidé par l’organisme payeur.
II- Orientez votre locataire vers les aides et l’accompagnement complémentaires auxquels il peut prétendre
- Votre locataire peut bénéficier d’un accompagnement par un travailleur social auprès des Maisons des Solidarités situés généralement en mairies d’arrondissement de la Ville de Paris.
- Avec votre assistance, le locataire peut saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), qui permet une aide au paiement de la dette locative sous forme de subvention ou de prêt sans intérêt. Sa saisine (par le ménage ou son travailleur social) peut intervenir à tout moment de la procédure. Il peut prendre en charge une dette de loyer allant jusqu’à 11 000 € ainsi que les éventuels frais de justice. L’aide est directement versée au bailleur. Le locataire s’engage alors à reprendre le paiement du loyer courant. Vous vous engagez à renoncer à la procédure d’expulsion en échange du versement de l’aide, par le biais d’une fiche de renseignement à annexer au dossier. Aucun engagement sur la durée de location ne vous sera demandé.
- Formulaire de demande d’aide « FSL » visant à faciliter le maintien dans le logement
- Fiche à renseigner par le bailleur et à annexer au formulaire de demande d’aide
- S’il est salarié du secteur privé dans une entreprise de plus de 10 salariés, le locataire peut faire appel à Action Logement via le service d’accompagnement social CIL Pass Assistance, qui pourra l’orienter vers les solutions et aides les plus adaptées.
Le locataire peut également faire appel à sa caisse de retraite complémentaire pour solliciter des aides.
III- Engagez d’autres démarches
- Si les démarches amiables n’aboutissent pas, contactez un conciliateur de justice. Son rôle est de vous aider à trouver une solution amiable avec le locataire.
- Si vous avez souscrit une garantie en cas de loyers impayés (VISALE par exemple), mobilisez-la. Vérifiez les délais et modalités pour engager les démarches exigées pour mobiliser les garanties prévues et obtenir le paiement des sommes dues.
- Si un tiers s’est porté caution, prévenez-le pour solliciter le paiement des sommes dues.
- Modèle de courrier de mobilisation de la caution solidaire du locataire
Si ces démarches n’aboutissent pas et que la dette s’aggrave, la loi encadre la procédure d’expulsion locative que vous pouvez engager :
À lire aussi :
FAQ Propriétaires bailleurs face à une situation d’impayés de loyer
L’acte de cautionnement se matérialise par un document écrit dans lequel celui qui se porte caution s’engage envers le bailleur à payer les dettes locatives du locataire. L’article 22-1 de la loi du 06/07/1989 prévoit des mentions obligatoires. Il existe deux types de cautions :
- Caution simple : avant de se retourner contre la caution, le bailleur doit au préalable exiger le paiement de la dette au locataire.
- Caution solidaire : Le bailleur peut exiger directement la dette à la caution.
Un acte de cautionnement à durée déterminée ne peut pas être résilié avant son terme.
Un acte de cautionnement à durée indéterminée peut être résilié à chaque échéance du bail.
Les communications électroniques, dont les e-mails, sont juridiquement reconnues à condition que l’intention des parties y soient clairement exprimée. Nous vous conseillons tout de même d’envoyer la proposition d’apurement amiable, datée et signée, par courrier recommandé avec accusé de réception afin de formaliser votre intention et également d’être en mesure d’apporter la preuve de la réception dudit courrier. Pour valider l’accord, la proposition devra être datée et signée par le locataire.
Aucun minimum n’est fixé par la loi. Il est conseillé d’adresser au moins une lettre de relance et au moins une mise en demeure de payer (par lettre recommandée avec accusé de réception) avant de signifier un commandement de payer à son locataire.
Le non-paiement du loyer peut être un motif légitime et sérieux pouvant donner lieu à un congé au terme du bail sous réserve de l’interprétation souveraine du juge.
Si vous avez souscrit à une assurance « impayés de loyers », il convient de se référer au contrat signé pour connaître les conditions de remboursement ainsi que ses modalités de mise en œuvre.
Oui, VISALE est un service gratuit de sécurisation des loyers proposé par Action Logement. Il garantit les loyers et les charges de la résidence principale dans la limite de 36 mensualités et pour un loyer limité à 1 500€ charges comprises en Ile-de-France. Pour en connaître les conditions d’éligibilité, il convient de se rendre sur le site suivant : https://www.visale.fr/
Non, aucun fichier ne recense les locataires ayant déjà rencontré un problème d’impayés de loyers.
L’aide du FSL est versée directement au bailleur, via l’organisme de la CAF gestionnaire comptable du Fonds. C’est pour cette raison que le FSL demande la transmission d’un RIB au bailleur lors de l’instruction du dossier.
Non, le FSL doit être saisi par le locataire avec éventuellement l’aide de son travailleur social. Le bailleur peut cependant orienter son locataire vers ce dispositif en lui indiquant qu’il est favorable à une telle demande. En cas de décision positive, le bailleur devra remplir une attestation l’engageant à maintenir son locataire dans les lieux et à ne pas poursuivre la procédure engagée ou à signer un nouveau contrat de location si le bail a d’ores et déjà été résilié. Il doit également fournir un décompte locatif à jour ainsi que son RIB.
Non, l’aide du FSL étant une aide au maintien dans les lieux, elle ne peut pas être versée lorsque le ménage a quitté le logement.
Oui, si le propriétaire bailleur est salarié d’une entreprise privée de plus de 10 salariés, il peut contacter le service d’accompagnement social d’Action Logement. Ce service est ouvert aux salariés rencontrant des difficultés qui fragilisent leur maintien dans un logement. Si votre situation a un impact significatif sur votre logement, votre budget ou votre capacité à faire face aux dépenses de logement, elle pourra être prise en charge.
Par ailleurs, si votre locataire perçoit des allocations logement de la CAF, vous pouvez faire une demande de versement en tiers payant à la CAF lors du signalement d’impayés.
Pour rappel, l’aide du FSL est versée directement au propriétaire bailleur.
En cas de difficultés financières, les caisses de retraites complémentaires peuvent octroyer des aides exceptionnelles, que ce soit aux ménages actifs ou aux ménages retraités.
En cas d’impayés de loyers, le bailleur a une obligation de signalement auprès de la CAF. Dès lors, vous pourrez demander à ce que les allocations logement vous soient versées directement en tiers payant. A défaut de mise en place d’un plan d’apurement amiable formalisé entre le locataire et le bailleur dans un délai de six mois, ces allocations pourront être suspendues.
Si votre locataire a une capacité de remboursement, la commission de surendettement peut réaménager sa dette pour s’adapter à sa situation financière. Elle pourra décider d’un rééchelonnement de la dette sur 7 ans maximum ou d’un report du paiement pendant 2 ans au maximum (moratoire).
Si votre locataire n’a pas de capacité de remboursement et qu’un retour à meilleure fortune n’est pas envisageable, la commission peut également effacer partiellement ou totalement sa dette.
Les mesures imposées déterminées par la commission sont notifiées au bailleur, par courrier recommandé avec accusé de réception. Il a alors 30 jours pour contester ces mesures, en respectant des conditions de forme et de délai. La contestation doit être faite par écrit et doit être signée. Elle doit être remise ou envoyée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au secrétariat de la commission de surendettement.
Le commissaire de justice a l’obligation de procéder aux signalements des commandements de payer délivrés pour le compte des bailleurs personnes physiques et des sociétés civiles familiales (jusqu’au 4ème degré inclus) pour des impayés (loyer ou charges) sans interruption depuis une durée de deux mois ; ou lorsque la dette de loyer ou de charges est égale à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges. Ce signalement doit être fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint.
Non, l’acte du commandement de payer est obligatoirement signifié par voie de commissaire de justice.
Oui, si le locataire règle la totalité de la dette locative dans les délais du commandement de payer, le bailleur ne pourra pas poursuivre la procédure. Il pourra alors, à nouveau, lui envoyer une lettre de relance puis éventuellement une mise en demeure de payer. Si besoin, un nouveau commandement de payer devra lui être signifié.
Depuis le 1er janvier 2020, après la réforme judiciaire, subsiste un seul tribunal, le tribunal judiciaire de Paris, dont fait partie le Pôle civil de proximité, compétent sur l’ensemble des arrondissements de la Ville de Paris. Le juge compétent au sein de ce Pôle est le juge des contentieux de la protection, qui possède une compétence exclusive pour connaître des litiges concernant un contrat de location.
Tous les frais relatifs à cette procédure sont à la charge du bailleur (créancier). Le coût varie en fonction du montant de la dette.
La procédure de recouvrement simplifiée peut être engagée pour le recouvrement de petites créances dont le montant n’excède pas 5 000€. La créance ne doit pas être prescrite. Elle doit être certaine, liquide et exigible, c’est-à-dire qu’elle ne peut pas raisonnablement être contestée par le débiteur. Elle doit être arrivée à échéance et son montant doit être déterminé. Cette procédure paraît appropriée dans les situations où le locataire a la possibilité de reprendre le paiement du loyer courant et de solder la dette locative grâce à la mise en place d’un échéancier mais nécessite tout de même un cadre légal avec l’intervention d’un professionnel.
Non, ces deux procédures permettent uniquement au bailleur de recouvrer la créance sans engager la résiliation du contrat de location.
En application de l’article 7-1 de la loi du 06/07/1989, « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ».
Si le bailleur a obtenu un jugement concernant cette créance, il devra être signifié au débiteur par un commissaire de justice, et pourra être exécuté pendant une durée de 10 ans. En cas de défaut de paiement du débiteur, nous vous invitons à prendre contact avec un commissaire de justice pour la mise en œuvre de saisies.
Pour effectuer une saisie définitive, le bailleur doit être en possession d’un titre exécutoire constatant une créance évaluée en argent et exigible. Il conviendra ensuite de se rapprocher d’un commissaire de justice qui se chargera d’établir un acte de saisie et de le signifier à la banque du débiteur.
Être en cours de procédure d’expulsion est un critère de priorité pour l’attribution d’un logement social. A Paris, les délais de relogement dans le parc social restent cependant supérieurs à la moyenne nationale, compte tenu du nombre de demandeurs de logement et du nombre d’attributions de logements par an.