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Les travaux dans votre copropriété

TRAVAUX : comment passer de leur vote à leur réalisation ?

Les décisions concernant la réalisation de travaux dans les parties communes ou sur les équipements de la copropriété sont prises par l'ensemble des copropriétaires lors de l’assemblée générale. Pour aboutir à la réalisation des travaux décidés par la copropriété, différentes étapes doivent être respectées.

  • Étape 1 : La réalisation des travaux figure à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
  • Étape 2 : Les copropriétaires donnent leur accord à la réalisation des travaux et définissent les modalités de règlement de la facture.
  • Étape 3 : Le contrat avec l’entreprise qui réalise les travaux est signé par le syndic. Celui-ci verse alors un acompte à l’entreprise choisie selon les modalités prévues dans le devis ou le contrat.
  • Étape 4 : L’entreprise peut démarrer le chantier sous le contrôle du syndic qui s’assure de leur bonne exécution.
  • Étape 5 : Le syndic assiste à la réception des travaux et émet des réserves le cas échéant.


Étape 1 : la réalisation des travaux doit figurer à l’ordre du jour de l’assemblée générale

En principe, seuls les travaux dont la réalisation a été mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale et ayant obtenu l’accord des copropriétaires peuvent être réalisés. Néanmoins, dans certains cas, le syndic peut, de sa propre initiative, décider de faire des travaux sans accord préalable des copropriétaires.
 
De quels travaux s’agit-il ? :

  • des petits travaux d’entretien : changer une vitre, une ampoule, un interrupteur, approvisionnement en combustible, etc…
  • des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (exemples : réparation d’une fuite d’eau suite à la canalisation rompue ou remplacement de la vitre cassée de l’entrée de l’immeuble, réparer ou remplacer une chaudière, faire dégorger un collecteur d’égout). Le syndic doit en informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale. Pour financer ces travaux, le syndic peut, après avis du conseil syndical, demander le versement d'une provision qui ne peut dépasser le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Par ailleurs, la mise à l’ordre du jour de la réalisation de travaux peut résulter d’un audit énergétique ou d’un diagnostic de performance énergétique (DPE). Tout copropriétaire peut proposer à l’assemblée générale la réalisation de travaux. À cet effet, il inscrit sa proposition à l’ordre du jour de l’assemblée générale en adressant un courrier recommandée avec AR à son syndic.
 

Étape 2 : les copropriétaires donnent leur accord à la réalisation des travaux et définissent les modalités de règlement de la facture

La décision de réaliser des travaux est soumise au vote des copropriétaires. Afin que les copropriétaires votent en toute connaissance de cause, les documents relatifs aux travaux envisagés doivent être joints à l'envoi de l'ordre du jour. Toutefois, il n'y a pas d'obligation de notifier le devis de l'entreprise en lui-même. L‘assemblée générale doit arrêter un montant des marchés de travaux et des contrats à partir duquel une mise en concurrence des entreprises (demande d'au moins deux devis ou appel d'offre) est rendue obligatoire. La mise en concurrence peut être déléguée au conseil syndical par assemblée générale.
En-dessous de ce seuil, il n'y a pas d'obligation de présenter plusieurs devis, mais il est toujours souhaitable de consulter plusieurs entreprises (loi du 10.7.65 : art. 21). Lorsque l’assemblée générale n’a pas fixé les conditions de mise en concurrence, elle résulte « de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises » (décret du 10.7.65 : art. 19-2).
Par ailleurs, si l’une des entreprises à un lien direct ou indirect avec le syndic, la nature de ces liens devra être précisée (loi du 10.7.65 : art. 39). Si le contrat est conclu en méconnaissance de cette disposition, il ne sera pas opposable au syndicat.
L’assemblée générale, en plus de s’entendre sur l’entreprise qui devra réaliser les travaux, doit aussi établir les modalités de règlement de ces travaux.
 
Pour prendre sa décision, l’assemblée générale doit vérifier que les travaux envisagés répondent aux conditions suivantes :

  • ne pas compromettre la stabilité de l’immeuble ni la sécurité de ses occupants ;
  • être conformes à la destination de l’immeuble;
  • ne pas porter atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs lots.

Pour que les travaux puissent être réalisés, les copropriétaires doivent les voter. Selon la nature des travaux (entretien, réparation amélioration) et leur importance, les règles de majorités diffèrent : les travaux peuvent être votés à la majorité de l'article 24 ou 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965, voire à l'unanimité des copropriétaires.

 

Étape 3 : le contrat avec l’entreprise qui réalise les travaux est signé par le syndic

Les travaux ayant été votés par l’assemblée générale, pour qu’ils puissent être exécutés, il faut établir un contrat. Chargé de l'exécution des décisions de l'assemblée générale, le syndic conclut le contrat auprès d’une entreprise de travaux. La signature du contrat et le versement d’un acompte à l’entreprise choisie selon les modalités prévues dans le devis ou le contrat) vont permettre le démarrage du chantier.

 

Étape 4 : l’entreprise peut démarrer le chantier sous le contrôle du syndic qui s’assure de leur bonne exécution

Il appartiendra au syndic de suivre la bonne exécution des travaux.
Le syndic est tenu d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale.

 

Étape 5 : le syndic assiste à la réception des travaux et émet des réserves le cas échéant

Il appartient au syndic en qualité de mandat et de les réceptionnés lorsqu’ils seront terminés. La réception permet de constater que les travaux sont conformes à ce qui était prévu au contrat et qu’ils l’ont été dans les conditions requises.
 
En cas de malfaçons ou de mauvaise réalisation des travaux, le syndic devra rechercher la responsabilité de l’entreprise de travaux ou mettre en oeuvre les garanties légales (dommage-ouvrage, responsabilité civile notamment).
 

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