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Les impayés de charges en copropriété

Les charges de copropriété sont les dépenses courantes nécessaires au fonctionnement d'une copropriété. Le moindre retard ou impayé peut mettre la copropriété en difficulté.

L’obligation de paiement des charges


L’obligation pour chaque copropriétaire de participer au paiement des charges au sein de la copropriété trouve son fondement dans l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots... »


Modalité de recouvrement des charges par le syndic

Le recouvrement des charges est de la compétence exclusive du syndic. Il n’a besoin d’aucune autorisation de l’assemblée générale pour engager les actions qui s’imposent et ce en vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967.
L’action principale que le syndic peut mettre en œuvre est une procédure judiciaire accélérée permettant d’obtenir une condamnation rapide du copropriétaire défaillant.
Le syndic doit être réactif dès le premier impayé, pour éviter que la dette d’un copropriétaire ne s’aggrave.

  • 1) Une lettre de relance est adressée au copropriétaire défaillant à l’expiration de la date d’exigibilité ;
  • 2) Une mise en demeure, par lettre recommandée avec avis de réception (ou par voie d’huissier) de régler sa quote-part de charges;
  • 3) A défaut de paiement dans un délai de trente jours, une procédure judiciaire pourra être engagée. Il doit alors saisir le président du tribunal du lieu de situation de l’immeuble. Il s’agit d’une procédure de recouvrement accélérée, la condamnation du débiteur peut être obtenue en deux ou trois mois si le syndic agit rapidement.

L’article 19-2 de la loi de 1965 prévoit que le copropriétaire défaillant pourra être condamné à payer non seulement les arriérés des charges, mais aussi  toutes les provisions non encore échues.
Il est important de préciser que cette procédure permet uniquement d’obtenir le paiement des charges impayées (les provisions) du budget prévisionnel de l’exercice en cours (et les cotisations aux fonds de travaux.).

Concernant l’exécution, le juge va condamner le copropriétaire débiteur au paiement des provisions. Le juge rend une ordonnance de condamnation. Muni de cette dernière, le syndic peut donc s’adresser à un huissier pour faire saisir les biens du débiteur (comptes bancaires, salaires, mobilier, véhicule, etc.). Si le copropriétaire est vraiment insolvable, le syndic doit envisager la saisie de son lot, mais cela nécessite l’obtention de l’autorisation de l’assemblée générale.

Les frais de procédure nécessaires engagés par le syndic pour le recouvrement des impayés (courriers recommandés de mise en demeure, frais d’huissier…) seront supportés par le copropriétaire défaillant.

La carence du syndic :

Poursuivre les copropriétaires défaillants constitue une obligation pour le syndic, il est responsable des fautes qu’il commet dans sa gestion. Il n’échappera pas aux conséquences de son inaction s’il laisse certains copropriétaires commettre des infractions répétées à leurs obligations.
Si ce dernier refuse d’agir contre l’impayé d’un copropriétaire, vous pouvez le mettre en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception, puis, engager une procédure de négociation à l’amiable (arbitrage, médiation ou procédure participative), éventuellement avec l’aide d’un médiateur.
En cas d’échec de cette tentative de résolution amiable, il faut alors intenter une action en justice auprès du tribunal compétent qui désignera un administrateur provisoire en attendant la désignation d’un nouveau syndic.


Les démarches en cas d’impayés de charges

Le copropriétaire débiteur peut solliciter des délais de paiement ainsi que la mise en place d’un plan d’apurement auprès du syndic.


Quelles sont les aides mobilisables ?

Le Fonds de Solidarité Logement (FSL) peut vous aider dans le paiement de vos charges de copropriété sous condition.
Action Logement pour les salariés du secteur privé.
Les caisses de retraite complémentaires et caisses des cadres.

Pour plus d’informations, contactez un juriste de l’ADIL de Paris au 01 42 79 50 50

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