Dans une copropriété, de nombreuses situations ou questions se posent fréquemment et produisent des effets sur la vie en copropriété.

Le Code de la construction et de l’habitation indique deux éléments :

  • La température, sur la moyenne des pièces d’un logement, doit être comprise entre 18 et 19°C. Un dispositif doit permettre de baisser la température en-dessous de 18°C si souhaité. (Article R111-6 et R131-20 du CCH).

Toutefois, il appartient à chaque immeuble de définir la température souhaitée à l’aide du chauffagiste. Pour cela, le règlement de copropriété permettra d’en fixer le maximum. Par une simple question à l’ordre du jour, ce sujet peut être abordé afin de modifier à la hausse ou à la baisse, la température du chauffage.
Il en est de même pour la période de chauffe. Seul le règlement de copropriété peut fixer les périodes de début et de fin, avec éventuellement, une appréciation à plus ou moins 15 jours par le syndic. Là encore, ces dates ne sont pas figées et peuvent être revues en assemblée générale.

  • Un audit énergétique est obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots équipées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001 (article L134-4-1 CCH).

Il est également prévu, une mise en service progressive des appareils d’individualisation des frais de chauffage (entre le 31 mars 2017 et le 31 décembre 2019 selon le niveau de consommation de l’immeuble, sauf exceptions limitativement énumérées). Ces appareils permettent de mesurer la quantité de chaleur fournie à chaque lot privatif. L’installation de ce dispositif doit être décidée en assemblée générale. Depuis le 17 février 2016, le syndic doit inscrire ce sujet à l’ordre du jour de l’assemblée générale et fournir les devis nécessaires.

Chacun se doit de respecter les parties communes. Il n’est pas possible d’y entreposer des objets personnels.

Par exemple :

  • les poussettes et vélos doivent être remisés dans un espace adéquat.
  • un petit meuble à chaussures ne peut pas être installé sur le palier.

Seule une disposition contraire du règlement de copropriété ou une autorisation expresse en assemblée générale peut permettre d’y déroger.
Pour cela, tout copropriétaire peut faire inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale ce genre de dérogation. Dans le cas contraire, il appartiendra au syndic de veiller au respect du règlement de copropriété et au bon usage des parties communes. Un courrier, une mise en demeure pourront être adressées au copropriétaire en faute.

En cas de sinistre, il incombe de le signaler au plus vite à son assureur par téléphone ou par courrier. Votre contrat d’assurance précise le délai pour procéder à cette déclaration.

Votre assurance vous communiquera un constat à remplir. Si vous êtes seul en cause, vous le remplirez seul. Si cela concerne également un voisin, que celui-ci soit à l’origine du sinistre ou victime de ce sinistre, vous devez le remplir avec lui. Un feuillet de ce constat sera transmis au syndic.
Si le logement est complètement inondé ou que le logement d’où provient la fuite est vide, les pompiers peuvent être appelés.
Si l’occupant est locataire, il incombe à ce dernier d’en informer son bailleur.

Lorsque la fuite est visible, il est nécessaire de la réparer au plus vite afin de ne pas aggraver le sinistre. La facture devra être conservée afin de la communiquer aux assurances.

Il sera peut-être nécessaire de faire procéder à une recherche de fuite lorsque celle-ci n’est pas visible. Si la recherche ne nécessite pas le démontage ou le percement des murs, celle-ci relèvera en principe des parties dites « privatives » et incombera donc à l’occupant du logement.
Au contraire, lorsque la fuite porte sur des parties dites « communes », des canalisations encastrées par exemple, l’assurance de l’immeuble ou celle du bailleur, pourra la prendre en charge.
Attention, tous les contrats d’assurance ne prennent pas forcément en charge cette dépense.

Des conventions inter-assurances ont été mises en place : si les dommages ne dépassent pas un certain montant, ces conventions s’appliquent.
La convention CIDRE (Convention d’Indemnisation Directe et de Renonciation à recours en dégâts des eaux) s’applique d’office à tous les sinistres inférieurs à un montant de 1600€ HT. Au-delà, c’est la convention CIDE-COP qui s’applique dans les copropriétés.
Lorsque le dommage est couvert par ces conventions, l’assuré est indemnisé directement par son assurance. Dans le cas contraire, un expert sera nommé et devra évaluer les dommages en tenant compte des franchises et de la vétusté.

Il est par ailleurs vivement conseillé aux bailleurs d’assurer eux-mêmes leur logement loué avec une assurance en responsabilité civile. Peu d’assureurs la proposent ou alors une garantie propriétaire non occupant (PNO) est préconisée. Celle-ci protège le bailleur en cas de sinistre touchant son logement ; en cas de dégât des eaux par exemple, le mobilier fixé aux murs pourra être pris en charge, chose non couverte par l’assurance du locataire ou de l’immeuble. Il en est de même en cas de détérioration de la porte du logement en cas de tentative d’effraction. Cette réparation incombe au bailleur et ne peut être prise en charge par l’assurance du locataire ou celle de l’immeuble.

Il arrive que certains bénéficiaires de locaux à usage de commerce de bouche empiètent sur les parties communes. Que ce soit par le stockage de denrées dans le couloir ou l’annexion d’une cour intérieure par les poubelles, là encore, le règlement de copropriété s’applique et se doit d’être respecté. Le syndic doit en rappeler les termes et le bon usage des parties communes.

Si le point de l’hygiène semble délicat, tout copropriétaire peut faire un signalement auprès de la Direction Départementale de la Protection des Population de Paris.

En ce qui concerne les normes pour une aération suffisante de ces cuisines professionnelles, des arrêtés ont été pris concernant les systèmes de ventilation. De plus, le règlement sanitaire départemental de la Ville de Paris apporte un certain nombre de précisions en ses annexes : articles 62, 64 et 66. Il y est également fait mention d’une limite quant aux nuisances sonores éventuelles résultant de l’ouverture d’une porte ou fenêtre de l’établissement.

Sur tous ces sujets, il est nécessaire d’en débattre avec l’intéressé afin de trouver une solution amiable. À défaut, la question doit être inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Là encore, des premières mesures amiables seront effectuées par le syndic : courrier, visite éventuelle d’un architecte, mise en demeure. Il sera toutefois nécessaire de mandater expressément le syndic si une action judiciaire doit être envisagée au nom du syndicat des copropriétaires.

Le Règlement sanitaire de la Ville de Paris « interdit d’élever et d’entretenir dans l’intérieur des habitations, leurs dépendances et leurs abords et de laisser stationner dans les locaux communs des animaux de toutes espèces dont le nombre ou le comportement ou l’état de santé pourraient porter atteinte à la sécurité, à la salubrité ou à la tranquillité du voisinage. Il est de même interdit d’attirer systématiquement ou de façon habituelle des animaux, notamment les pigeons et les chats, quand cette pratique est une cause d’insalubrité ou de gêne pour le voisinage. » (Annexe article 26 Règlement sanitaire Ville de Paris).

Il incombe au syndic d’intervenir à l’amiable auprès du copropriétaire qui a ce genre de pratiques. Si aucune amélioration n’est possible, les inspecteurs de la salubrité peuvent alors engager une enquête lorsqu’une plainte a été envoyée à la direction du logement et de l’habitat. Les services vétérinaires de la direction départementale de la Protection des populations de la préfecture de Police interviennent alors et peuvent même agir sur les parties privatives.

Ces bruits de comportement ou nuisances peuvent être provoqués de jour comme de nuit. C’est alors un trouble anormal de voisinage lorsque cela est répétitif, intensif ou qu’il dure dans le temps.

Un dialogue, éventuellement le recours au conciliateur de justice, peuvent solutionner le différent. Envisager une meilleure isolation phonique, des horaires plus propices pour la pratique de l’activité bruyante ou encore un aménagement différent du logement peuvent être les bonnes solutions.

Dans certains cas, la police pourra intervenir pour constater le trouble en période nocturne. Elle interviendra également en période diurne si la nuisance est injurieuse ou si elle est intense, répétée ou longue.

En copropriété, le règlement de copropriété mentionne généralement l’interdiction de causer des troubles quels qu’ils soient. Il incombe au syndic d’en rappeler les fondements au copropriétaire à l’origine du trouble.

Si malheureusement, cela ne suffit pas, il est possible, pour la victime, d’envisager une procédure afin d’obtenir réparation du préjudice devant le Tribunal Judiciaire ou de Grande Instance. Toutes les preuves devront être apportées : la fréquence, les constats du trouble, les courriers échangés, les éventuels certificats médicaux constatant la dégradation de la santé, des pétitions et témoignages.

Lorsque l’auteur du trouble est un locataire, le syndicat des copropriétaires peut engager une procédure si le propriétaire bailleur ne réagit pas aux réclamations de la copropriété. Cette question devra être débattue en assemblée générale afin de mandater le syndic pour cette action.