Vos factures de chauffage sont élevées ? Votre appartement manque de confort thermique ?

Peut-être devriez-vous envisager une rénovation énergétique de votre logement. Attention si les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble vous devrez, au préalable, obtenir l’autorisation de l’assemblée générale à la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires (majorité absolue).

Il peut être préférable d’envisager d’améliorer globalement la performance énergétique de l’immeuble. Il vous faudra alors convaincre les autres copropriétaires de voter pour des travaux collectifs sur les parties communes ou les éléments communs du bâtiment.

La Ville de Paris a mis en œuvre un ambitieux programme d’actions pour inciter et soutenir les projets de rénovation énergétique en copropriété. L’agence parisienne du climat (APC) en est l’agence opérationnelle. Ses conseillers peuvent vous accompagner pour rénover votre copropriété

Pour être votés les travaux d’économie d’énergie sur les parties communes ou les éléments communs doivent être inscrits à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Le syndic inscrit la question en concertation avec le conseil syndical ou à la demande d’un copropriétaire (comme pour tous travaux).

La mise à l’ordre du jour des travaux d’amélioration de la performance énergétique peut également faire suite au vote, par l’assemblée générale, d’un audit énergétique (copropriété de plus de 50 lots) ou d’un diagnostic de performance énergétique collectif (copropriété de moins de 50 lots) démontrant leur nécessité.

Focus :

Le DPE collectif et l’audit sont des outils d’information qui indiquent la quantité d’énergie effectivement consommée par le bâtiment et une classification selon une étiquette allant de A à G. Les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001 et qui sont équipées d’un système de chauffage collectif doivent obligatoirement se prononcer sur leur réalisation.

Dans ce cas trois assemblées générales seront nécessaires pour aboutir au vote éventuel des travaux d’économie d’énergie.

Première assemblée générale : le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de la réalisation du DPE collectif, ou de l’audit s’il s’agit d’une copropriété de plus de 50 lots. La décision est prise à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (majorité simple).

Deuxième assemblée générale : après la présentation du rapport d’audit ou du DPE collectif en assemblée générale, les copropriétaires doivent se prononcer à la majorité simple sur le principe de la mise en place d’un plan de travaux ou sur celui de la conclusion d’un contrat de performance énergétique (CPE). Ils peuvent aussi décider de réaliser des travaux sans plan ni CPE ou de ne rien faire.

Troisième assemblée générale : adoption du CPE ou du plan de travaux à la majorité simple. Le syndic aura procédé au préalable à la mise en concurrence des entreprises ou prestataires. Cette mise en concurrence doit avoir lieu quel que soit le montant des travaux. Pour la conclusion d’un CPE, l’avis du conseil syndical devra en outre être recueilli.

Les travaux d’économie d’énergie qui en découlent sont soumis à un vote à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires.

La copropriété peut décider de voter des travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives, aux frais du copropriétaire. Cette décision nécessite la majorité absolue.

La liste des travaux d’intérêt collectif pouvant être imposés à un copropriétaire figure à l’article R. 138-2 du CCH.

 Consulter l’article R. 138-2 du CCH pour connaître la liste des travaux d’intérêt collectif

Exemple : l’assemblée générale peut imposer à un copropriétaire le changement de ses fenêtres.

Le syndic procède à la réception des travaux en présence du copropriétaire concerné. Il adresse au copropriétaire, par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie de remise contre émargement, le contrat de l’entreprise, le procès-verbal de réception des travaux et, le cas échéant, les attestations des assurances.

Les copropriétaires pourront toutefois être dispensés des travaux en prouvant en avoir réalisé d’équivalents dans les dix années précédentes.

Un des objectifs de la politique énergétique nationale est de disposer à l’horizon 2050 d’un parc immobilier rénové dont le niveau de performance énergétique doit se rapprocher le plus possible de celui des bâtiments neufs.

Parmi les moyens d’atteindre cet objectif figure l’obligation d’effectuer des travaux d’isolation thermique à l’occasion de la réalisation de certains travaux importants. On parle de « travaux embarqués ».

L’isolation thermique doit ainsi être programmée notamment lorsque sont projetés des travaux :

  • de ravalement des murs des locaux chauffés donnant sur l’extérieur et constitués pour plus de la moitié de terre cuite, de béton, de ciment ou de métal. La rénovation est considérée comme importante lorsque le ravalement comprend la réfection de l’enduit existant, le remplacement d’un parement existant ou la mise en place d’un nouveau parement, concernant au moins la moitié d’une façade du bâtiment. Les travaux d’entretien se limitant au nettoyage, à la réparation et à la mise en peinture des façades ne sont donc pas concernés.
  • de remplacement ou de recouvrement d’au moins la moitié de l’ensemble de la toiture. L’obligation de concerne pas les simples travaux de nettoyage ou d’imperméabilisation.

Les travaux d’isolation thermique doivent respectés des prescriptions techniques fixées par l’arrêté du 3 mai 2007.

 Consulter l’arrêté du 3 mai 2007

Les travaux « embarqués » sont votés à la majorité simple.

La copropriété est dispensée d’effectuer ces travaux s’ils ne sont pas réalisables techniquement ou juridiquement. Par exemple si le bâtiment est situé sur un « site patrimonial remarquable ».

La copropriété est également dispensée en cas de disproportion manifeste entre les avantages et les inconvénients de l’isolation. Par exemple si le retour sur investissement est supérieur à dix ans.

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