Fiche pratique : logement et handicap

1/ Normes d’accessibilité

A) L’accessibilité des bâtiments d’habitation collectifs neufs.

Droit d’accès universel : lois des 30 juin 1975 et 11 février 2005.

Respect des normes de construction en matière d’accessibilité (CCH : art. R 111-18 à R 111-18 -3, décret du 17.5.06 et arrêté du 24.12.15).

Les bâtiments d’habitation neufs et leurs abords doivent être construits et aménagés de façon à être accessibles aux personnes handicapées quel que soit leur handicap » (art. R*111-18 du code de la construction et de l’habitation). En revanche, les maisons individuelles construites ou réhabilitées pour l’usage du propriétaire ne sont pas soumises à l’obligation d’accessibilité.

Le décret n° 2019-305 du 11 avril 2019 pris pour l’application de l’article 64 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN), a réformé certaines dispositions du code de la construction et de l’habitation relatives à l’accessibilité des bâtiments d’habitation neufs.

Pour les demandes de permis de construire déposées depuis le 1er octobre 2019

• Obligation d’installer un ascenseur dans les parties de bâtiments d’habitation collectifs comportant plus de 2 étages accueillant des logements au-dessus ou au-dessous du rez-de-chaussée (Article R. * 111-5 du code de la construction et de l’habitation) R + 3
• Un quota de 20% des logements du bâtiment d’habitation, et au moins un, doivent être immédiatement accessibles, les 80% restants doivent être « évolutifs ».

Pour les logements restants, il est imposé qu’ils soient « évolutifs », c’est-à-dire qu’ils doivent « permettre la redistribution des volumes pour garantir l’accessibilité ultérieure de l’unité de vie, à l’issue de travaux simples. » Le logement évolutif est défini par l’art. L.111-7-1 du CCH.

A la différence d’un logement accessible, un logement adapté répond, lui, aux besoins de son occupant, et aux contraintes précises liées à son handicap.
La législation prévoit une solution alternative, dite solution d’effet équivalent, sur autorisation préfectorale, avec pour objectif de permettre l’innovation technique pour répondre à l’enjeu de l’accessibilité.

Choix d’aménagement à personnaliser au moment de l’achat et au cours de l’occupation.

Les travaux modificatifs de l’acquéreur (TMA) sont possibles dans les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) : la demande doit émaner de l’acquéreur, un contrat de travaux modificatifs est alors établi entre l’acquéreur et le promoteur, le logement doit pouvoir être visité par une personne handicapée quel que soit son handicap, les aménagements prévus par les TMA doivent être réversibles par des travaux simples, le plan du logement avant TMA et le plan avec TMA sont annexés au contrat de travaux modificatifs de l’acquéreur, voire même à l’acte authentique de vente si le contrat est signé avant la signature de l’acte.

Pour les demandes de permis de construire à compter du 1er janvier 2021

• Obligation de construire des logements neufs avec des salles de bain adaptables avec douches, dites « à l’italienne » pour les appartements en RDC et les maisons individuelles en lotissement ou destinées à la location (cela ne concerne pas les individuels ayant fait construire leur maison pour leur propre usage)
• Obligation étendue au 1er juillet 2021 à l’ensemble des appartements desservis par ascenseur

 B) L’accessibilité des bâtiments d’habitation collectifs existants

Dans cette hypothèse, les bâtiments ne sont soumis à une obligation de mise aux normes d’accessibilité que dans les cas suivants :

• Lorsqu’ils font l’objet de travaux de modification ou d’extension ou de travaux de création de logements dans un bâtiment existant par changement de destination (article R111-18-8 du CCH).

Doivent alors être accessibles :

• les parties de bâtiments ou les logements correspondant à la création de surfaces ou de volumes nouveaux
• les circulations communes et locaux collectifs et leurs équipements, la signalisation palière ou en cabine d’un ascenseur qui font l’objet des travaux de modification.
• Lorsqu’ils font l’objet de travaux de modification, d’extension, ou de création d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment et que le montant de ces travaux est supérieur ou égal à 80% de la valeur du bâtiment (article R111-18-9 du CCH).

Dans ce cas, doivent être accessibles :

• les parties communes, extérieures et intérieures
• les places de stationnement, celliers, caves privatifs où sont réalisés les travaux
• les logements où sont réalisés les travaux, s’ils sont situés en RDC, ou desservis par un ascenseur, ou susceptibles de l’être.

2/ Handicap et copropriété

• faire réaliser des travaux d’accessibilité de son logement pour des raisons de handicap ou de mobilité réduite, même si les travaux envisagés affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (articles 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 10-1, 10-2, 10-3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967). Depuis le 31 décembre 2020, tout copropriétaire doit, pour faire ces travaux, à ses frais :
• notifier au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’OJ de la prochaine AG avec un descriptif détaillé des travaux envisagés.
• préciser : la nature, l’implantation, la durée et les conditions d’exécution des travaux envisagés, ainsi que les éléments essentiels de l’équipement ou de l’ouvrage. Il est assorti d’un plan technique d’intervention et, le cas échéant, d’un schéma de raccordement électrique, ainsi que tous les éléments nécessaires à la compréhension des travaux prévus.
  A défaut de notification par le copropriétaire au syndic de ce descriptif détaillé des travaux, le point d’information ne pourra être inscrit à l’OJ de l’AG.
• l’AG ne pourra s’opposer à ces travaux qu’à la majorité des voix des copropriétaires, par une décision motivée justifiant que les travaux sont de nature à porter atteinte à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, ou encore prouvant qu’ils sont non conformes à la destination de l’immeuble.
• faire réaliser les travaux conformément au descriptif détaillé présenté à l’assemblée générale, à l’expiration du délai de deux mois correspondant au délai de contestation de l’assemblée générale, en veillant au suivi des travaux jusqu’à la réception, en sa qualité de maître d’ouvrage.

Stationnements adaptés

Depuis le 1er janvier 2007, obligation des constructeurs (décret du 17.5.6 et arrêté du 1.8.6) :

• de prévoir pour les occupants, au moins 5 % de places adaptées aux PMR sur le nombre total de places de stationnement (pas obligation d’affectation aux parties communes)
• de réserver aux visiteurs à mobilité réduite au moins 5 % de places adaptées

Pour les constructions dont le permis a été accordé après le 1er janvier 2015

• Obligation de prévoir qu’une partie des places de stationnement adaptées au titre de l’obligation d’accessibilité au sens à l’article L. 111-7-1 du CCH soit incluse dans les parties communes et mentionné dans le règlement de copropriété
• Location prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété titulaire d’une carte de stationnement
• Inscription obligatoire à l’OJ de l’AG de la décision de mise en location de la ou des places de stationnement adaptées dans les parties communes et vote sur la fixation des conditions de cette location.
• En cas de pluralité de demandes, attribution de la place en priorité par ordre de réception de la demande reçue
• Signature par le syndic d’un contrat de location avec le bénéficiaire prioritaire dans le mois suivant la réception de la demande

3/ Handicap et location

Lutte contre les discriminations et accès au logement

Principe de non-discrimination : aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement pour un motif discriminatoire défini à l’article 225-1 du code pénal, notamment en raison de son état de santé ou de son handicap. Le refus de louer justifié par de telles considérations est susceptible d’être sanctionné sur le plan civil et pénal.
Priorité d’attribution des logements sociaux et prise en compte des dépenses pour l’accueil en établissement du conjoint (art. L441-1 CCH) :
Droit au logement opposable : et L441-2-3-1 CCH

Dans le parc privé : logements soumis à la loi du 6 juillet 1989

Le bailleur n’a pas d’obligation légale de remettre un logement adapté aux besoins du locataire, sauf accord contractuel.
Sur les parties communes : le locataire ne dispose d’aucun moyen pour intervenir sur les parties communes. Il peut faire part à son bailleur, lequel acceptera peut-être d’inscrire la question à l’OJ de l’AG en son nom propre.
Dans le logement :

• « Le bailleur ne doit s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée » (loi du 6.7.89: art. 6)
• « Le locataire ne doit pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local » (loi du 6.7.89 : art. 7 f)

Cas particulier des travaux d’adaptation du logement (Loi ESV du 28.12.15 : art. 16/ Loi ELAN du 28.11.18 : / Loi du 6.7.89 : art. 7f°)
A titre dérogatoire, des travaux d’adaptation du logement (handicap ou perte d’autonomie) peuvent être réalisés aux frais du locataire, après demande écrite adressée par LRAR au bailleur.
L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, il ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état.
La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par le décret du 29 septembre 2016 https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000033166515/
Le bailleur privé est néanmoins libre de refuser ces travaux d’adaptation.

• Congé du locataire avec préavis réduit à 1 mois : pour tout locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile (art. 15 Loi 6/7/1989).
• Congé du bailleur : pas de congé possible délivré au locataire âgé de 65 ans, dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’octroi des logements locatifs conventionnés. L’âge du locataire est apprécié à la date d’échéance du bail, ses ressources appréciées à la date de la notification du congé. Il est étendu au locataire ayant à sa charge une personne âgée, à faibles ressources et vivant habituellement dans le logement. L’interdiction de donner congé n’est pas applicable lorsque le bailleur est une personne âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés.
• Transfert du bail aux ascendants en cas de décès/abandon du locataire : l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’en cas de décès ou d’abandon de domicile, le bail est transféré à l’ascendant vivant depuis au moins un an dans le logement.
• Dans le parc social
  La protection du locataire âgé attributaire d’un logement social se concrétise par un droit renforcé au maintien dans les lieux.

– Sous-occupation (art L442-3-1 art. L621-2 CCH) : sont considérés comme insuffisamment occupés les locaux comportant un nombre de pièces habitables, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

– Dépassement des plafonds de ressources : Pour les logements sociaux situés dans des zones de tension du marché locatif, les locataires dont les ressources sont supérieures à 150 % des plafonds de ressources pour l’attribution de ces logements pendant 2 années consécutives n’ont plus le droit au maintien dans les lieux à l’issue d’un délai de dix-huit mois à compter du 1er janvier de l’année qui suit les résultats de l’enquête (L442-3-3, I CCH).

– En cas de départ de la personne présentant un handicap d’un logement adapté : le bailleur doit proposer au locataire en place un nouveau logement. Après 3 refus, il perd son droit au maintien dans les lieux, dans le délai de 6 mois suivant la notification de la 3ème offre. En cas de décès de la personne handicapée à la charge du locataire, ce délai est porté à 18 mois (CCH, L442-3-2).

Toutefois, la déchéance du bail et la perte du droit au maintien dans les lieux ne concerne pas les locataires âgés de 65 ans, ceux présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du CASF ou ayant à leur charge une personne présentant un tel handicap, aux locataires présentant une perte d’autonomie physique ou psychique, ou ayant à leur charge une personne présentant une telle perte d’autonomie.

4/ Handicap et accession à la propriété

La garantie AERAS

La convention AERAS – S’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé – : si votre état de santé ou votre handicap actuel ou passé ne vous permet pas d’obtenir une assurance-emprunteur aux conditions habituelles. Pour aller plus loin : www.aeras-infos.fr

5/ Financement des travaux d’accessibilité

ANAH – « Habiter Facile »

Afin de financer des travaux permettant de faciliter l’usage du logement, le programme Habiter Facile de l’ANAH permet d’obtenir, sous condition de ressources, une aide allant de 7.000 € HT à 10.000 € HT.
https://www.anah.fr/proprietaires/proprietaires-occupants/adapter-votre-logement-a-votre-handicap-avec-habiter-facile/

LES AIDES D’ACTION LOGEMENT

ACTION LOGEMENT : 09 70 800 800 de 9h à 17h30
https://www.actionlogement.fr/le-pret-travaux-pour-l-adaptation-du-logement-des-personnes-handicapees

LES AIDES DES CAISSES DE RETRAITE
Demande d’aide pour bien vieillir chez soi (retraité du régime général) CNAV Ile de France Paris (75) CS 70009 93166 NOISY LE GRAND CEDEX Site web : lassuranceretraite-idf.fr

L’aide liée à la prestation de compensation du handicap (PCH)
A partir du 1er janvier 2022, la durée maximale d’attribution des aides spécifiques à la compensation du handicap (PCH) notamment l’aménagement du logement, et versée par la MDPH, sera fixée pour dix ans.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F14202

6/ Handicap et crédit d’impôt

Crédit d’impôt à hauteur de 25% de la dépense, dans la limite de 5.000 € pour une personne seule, 10.000 € pour un couple marié ou pacsé soumis à imposition commune, avec majoration de 400 € par personne à charge.