Version à jour en mars 2025

L’ADIL de Paris constate que de nombreux contrats de location ne comportent pas le Diagnostic de performance énergétique (DPE), ou ne mentionnent aucune information sur la performance énergétique du logement. Cette omission est contraire à la réglementation en vigueur et prive le locataire d’une information essentielle.

Le DPE a pourtant une portée juridique et pratique directe. Il influence plusieurs aspects de la relation locative :

  • les possibilités d’évolution du loyer (notamment pour les logements classés F ou G),
  • la qualification de décence du logement,
  • le droit du locataire à demander des travaux,
  • d’évaluer les charges liées à la consommation d’énergie (chauffage, eau chaude sanitaires…)

Les obligations à respecter

  • Obligation d’annexer le DPE au bail

Le DPE est obligatoire depuis le 1er juillet 2007 pour tout logement loué à usage de résidence principale, en vertu de l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article L. 126-25 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Il doit être fourni au moment de la signature du contrat ou de son renouvellement. Son absence constitue un manquement à l’obligation d’information du bailleur.

Le DPE doit :

  • être réalisé par un diagnostiqueur certifié,
  • être en cours de validité (moins de 10 ans et réalisé depuis le 1er juillet 2021),
  • respecter les méthodes de calcul réformées au 1er juillet 2021.

Une fois réalisé, le DPE est transmis automatiquement à l’Agence de la transition écologique (ADEME), qui centralise les données dans un registre national. Ces informations sont consultables en ligne par tout public sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME ce qui permet notamment aux futurs locataires de vérifier l’existence et la validité du DPE d’un logement.

  • Mentions à intégrer dans le contrat de bail

  • Depuis le 1er janvier 2022, le bail doit comporter l’indication du montant estimé des dépenses annuelles d’énergie figurant dans le DPE (article 3 de la loi du 6 juillet 1989).
  • Le bail doit également mentionner explicitement si le logement est classé F ou G, ce qui conditionne d’autres obligations pour le bailleur (article L. 173-2, III du CCH).
  • À compter du 1er janvier 2028, si le logement excède le seuil de 330 kWh/m²/an d’énergie primaire, cette information devra être indiquée dans le contrat (article L. 173-2, III du CCH).

Les risques en cas de non-respect

  • Sanctions administratives

Le manquement à l’obligation de fournir un DPE peut entraîner une amende administrative pouvant aller jusqu’à 15 000 € pour les professionnels (article L. 271-4 du CCH). La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) est compétente pour constater et sanctionner ces manquements.

  • Risques civils

L’absence de DPE annexé au bail est susceptible d’engager la responsabilité contractuelle du bailleur :

  • Le locataire peut demander des dommages-intérêts pour manquement à l’obligation d’information (articles 1112-1 et 1240 du Code civil).
  • En cas de défaut d’information ayant conduit à une mauvaise appréciation du logement, il peut solliciter une réduction de loyer (article 1721 du Code civil).
  • Si le logement est classé F ou G, aucune révision ou augmentation de loyer n’est possible, y compris lors du renouvellement du bail (article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989).
  • Le bailleur ne peut pas non plus justifier un complément de loyer pour compenser des caractéristiques de confort ou de localisation si le logement est classé F ou G (article 140 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite « Climat et résilience » ; décret n° 2023-796 du 18 août 2023, modifiant le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015).

  • Non-respect de la décence du logement

Depuis plusieurs années, le législateur renforce progressivement les exigences de performance énergétique dans la définition du logement décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le calendrier réglementaire applicable est le suivant :

  • Depuis le 1er janvier 2023 : un logement est considéré comme non décent lorsqu’il présente une consommation d’énergie finale supérieure à 450 kWh/m²/an (décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 modifié).
  • Depuis le 1er janvier 2025 : seront considérés comme non décents les logements classés G au sens du DPE.
  • À compter du 1er janvier 2028 : la même règle s’appliquera aux logements classés F.
  • À compter du 1er janvier 2034 : les logements classés E seront également considérés comme non décents.

Cela signifie que si le logement loué ne respecte pas ces seuils de performance à la date applicable, il est présumé ne pas répondre aux exigences de décence. Le locataire est alors en droit :

  • de demander la réalisation de travaux de mise en conformité,
  • de solliciter une réduction du loyer, voire une suspension de son paiement jusqu’à exécution des travaux,
  • de saisir le juge des contentieux de la protection pour faire valoir ses droits.

Les conseils de l’ADIL de Paris

Pour les bailleurs et professionnels de l’immobilier :

  • Faites réaliser ou communiquez un DPE à jour, conforme aux règles techniques.
  • Annexez-le au contrat de location.
  • Mentionnez toutes les informations exigées (classe énergie, dépenses, mentions spécifiques F ou G).

Pour les locataires :

  • Demandez systématiquement une copie du DPE avant de signer.
  • Contrôlez la date de validité et le nom du professionnel.

En résumé, le DPE est un document clé pour sécuriser la relation entre bailleur et locataire : il informe, protège et encadre les droits de chacun. Sa remise est une obligation légale qui évite de nombreux litiges.

Si vous avez des doutes ou si vous rencontrez des difficultés, n’hésitez pas à contacter l’ADIL de Paris pour obtenir des conseils.