LES LOYERS DU PARC LOCATIF PRIVÉ
Source : Evolution en 2023 des loyers d’habitation du secteur locatif privé dans l’agglomération parisienne, juillet 2024, OLAP
Au cours de l’année 2023, les loyers du parc locatif privé ont augmenté en moyenne de 3,1 % à Paris et de 2,9 % en petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) et 2,4 % dans la partie agglomérée de la grande couronne (Essonne, Seine-et-Marne, Val-d’Oise et Yvelines).
Cette évolution globale est en nette reprise depuis deux ans (+2,4 % en 2022 contre + 0,8 % en 2021), de façon plus marquée en 2023 pour Paris et la petite couronne. Elle résulte pour l’essentiel de la progression des Indices de Référence des Loyers (IRL) en 2023 (+ 3,4 % en moyenne et + 2,5 % en 2022) accompagnée de la progression des loyers des nouveaux emménagés.
A Paris, au 1er janvier 2024, le loyer mensuel moyen est de 25,5 €/m². Le niveau de loyer moyen hors charges s’établit à 1 276 € par mois pour 50m².
En 2023, plus de huit logements sur dix à Paris (également en petite couronne) ont conservé leur occupant (bail en cours, reconduit tacitement ou renouvelé). À Paris et en petite couronne, les loyers des locataires stables sont indexés sur l’IRL dans un cas sur deux alors.Les variations de l’IRL sur l’ensemble de l’année 2023 ont été bloquées à 3,5 %.Parmi les locataires stables, l’évolution des loyers a été nettement plus faible que celle de l’IRL (2,9 % pour les baux en cours et 2,3 % pour les expirations de bail). La valeur de l’IRL en 2023, plus élevée que les années précédentes, a conduit un certain nombre de bailleurs à opter pour une indexation moindre. Par ailleurs, le renouvellement n’est plus que rarement l’occasion de pratiquer une hausse de loyer substantielle selon les dispositions de l’article 140 de la loi ELAN, et dans la majorité des cas, le loyer est relevé au plus de la variation de l’IRL. Enfin, dans les territoires encadrés,
la possibilité de réévaluer le loyer au loyer de référence minoré a été peu utilisée par les bailleurs, de même que celle des locataires de contester un loyer au-dessus du loyer de référence majoré.
Environ un logement sur cinq à Paris et en petite couronne a connu un emménagement en 2023, contre près d’un sur quatre en 1998. Depuis 2001, le niveau de plus en plus élevé des loyers proposés, malgré la modération constatée depuis dix ans, freine les candidats dans leur désir de changer de toit. Après plusieurs années de stabilité, la mobilité baisse en 2023 et atteint 19 % en moyenne dans l’ensemble de l’agglomération contre 21% en 2022. Le taux de mobilité passe donc sous la barre des 20 %, point bas atteint en 2012. Cette faible part d’emménagements traduit aussi le manque persistant de fluidité du marché locatif privé à Paris et en petite couronne.
Les emménagements sont très majoritairement des relocations de logement à la suite du départ du locataire précédent, le reste correspondant à des premières mises en location. Dans le premier cas, les décrets annuels ont limité la hausse du loyer par rapport à celui de l’ancien locataire à l’IRL sauf loyer manifestement sous-évalué ou gros travaux ; dans le second, le niveau des loyers a été fixé librement entre les parties, en respectant l’encadrement en niveau dans les territoires encadrés.
Globalement, le loyer moyen des emménagés à Paris, s’établit à 27,2 €/m² (20,4 €/m² en petite couronne).
Évolution des loyers en 2023 selon la situation du bail à Paris
| 2023 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Effectif (%) | Surface (m²) | Loyer au 01/01/2023 (€/ m2) | Loyer au 01/01/2024 (€/ m2) | Evolution (%) | Contribution à la hausse | |
| Emménagement dans l’année | 18,4 | 45 | 26,1 | 27,2 | +4,2 | 0,8 |
| Expiration du bail dans l’année | 18,0 | 50 | 24,2 | 24,8 | +2,4 | 0,4 |
| Bail en cours | 63,6 | 51 | 24,6 | 25,3 | +3,0 | 1,9 |
| Ensemble | 100,0 | 50 | 24,8 | 25,5 | +3,1 | 3,1 |
L’ENCADREMENT DES LOYERS À PARIS
La loi Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique du 24 novembre 2018 (loi Elan) a réintroduit l’encadrement du niveau des loyers dans une version quasi-similaire aux mesures entrées en vigueur le 1er août 2015 puis annulées par le Tribunal administratif de Paris le 28 novembre 2017. Depuis le 1er juillet 2019, le nouveau dispositif est fonction de loyers de référence majorés, médians et minorés, fixés par quartiers et selon le type de logement, avec possibilité d’un complément de loyer selon les caractéristiques de confort et de localisation du logement. Cette mesure s’articule avec un décret qui fixe chaque année le montant maximum d’évolution des loyers en cas de relocation d’un logement ou de renouvellement du bail. Cet encadrement de l’évolution des loyers a été élargi au 24 août 2022 à tous les logements dont l’étiquette énergétique est F ou G. À noter que désormais le non-respect des mesures d’encadrement du niveau des loyers peut être sanctionné par une amende administrative (jusqu’à 5.000 € pour une personne physique et 15.000 € pour personne morale).
L’ADIL informe les propriétaires, les locataires et les professionnels sur les conditions d’application du dispositif.