Vieillissement et adaptation du logement : locataire ou copropriétaire, les règles à savoir !

En France, alors que 15 millions de personnes – soit 22% de la population – sont âgées de plus de 65 ans, 2 millions d’entre elles seraient en perte d’autonomie.

Parce que rester chez soi le plus longtemps possible est synonyme d’indépendance et de liberté, en adaptant le logement, le quotidien peut être facilité et le confort amélioré avec des installations ergonomiques, tout en permettant un accès plus aisé aux services de santé à domicile.

Réaliser des travaux requiert toutefois le respect de certaines règles qui varient, selon le statut de la personne âgée : locataire ou propriétaire, le régime juridique diffère.

Lorsqu’on est locataire, l’entretien courant et les travaux qualifiés de « réversibles » ne nécessitent pas d’autorisation préalable, en revanche, les travaux induisant une transformation du logement (percer une cloison, élargir une porte ou remplacer une baignoire par une douche) doivent obtenir l’assentiment préalable du bailleur.

Dans le cas contraire, on peut se voir demander la remise en état initiale du logement loué, au départ des lieux.

Un formalisme strict se doit d’être respecté, sous la forme d’une LR.AR adressée au bailleur et comportant le descriptif des travaux (nature, conditions de réalisation et coordonnées de l’entreprise exécutante).

Le défaut de réponse du bailleur dans un délai de 2 mois prévu par la loi ELAN, vaut acceptation tacite. On ne saurait cependant trop recommander l’obtention d’un accord exprès lorsque les travaux touchent au gros œuvre ou aux circuits électriques par exemple (modification de cloisons, d’emplacement de prises électriques ou interrupteurs).

Dans un délai de 2 mois à compter de l’achèvement des travaux, le locataire doit attester auprès du bailleur que ceux-ci ont été réalisés par l’entreprise choisie et correspondent à ceux qui avaient été notifiés et autorisés.

Ainsi, à son départ des lieux, aucun coût de remise en état ne pourra être demandé au locataire.

Alors que le locataire se trouve soumis à l’obligation d’obtenir une autorisation tacite, le copropriétaire porteur de handicap ou à mobilité réduite peut-il, sans accord préalable du syndicat des copropriétaires, entreprendre dans son lot, des travaux qui auront un impact sur les parties communes de la copropriété ?

Par principe, les travaux réalisés, à ses frais, par un copropriétaire et ayant un impact sur les parties communes ou portant atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble doivent requérir préalablement l’assentiment des copropriétaires à la majorité de tous les tantièmes.

Une exception se pose toutefois lorsque le copropriétaire se trouve en situation de handicap ou est à mobilité réduite.

Par principe, l’autorisation lui est acquise sauf manifestation de l’opposition des copropriétaires à la réalisation des travaux lors de l’assemblée générale.

Dans ce cadre, le copropriétaire doit demander au syndic de procéder à l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle d’un point d’information sur son projet de travaux.

Cette requête devra être reçue par le syndic avant que l’ordre du jour ne soit élaboré et prêt à être adressé aux copropriétaires – au moins 21 jours avant ladite assemblée.

Si cette demande est reçue tardivement, le copropriétaire devra, s’il ne souhaite pas attendre l’assemblée suivante, demander la convocation d’une assemblée extraordinaire à ses frais portant uniquement sur cette question.

Ce point d’information implique la production d’un descriptif détaillé des travaux envisagés : nature, localisation de leur réalisation et plan détaillé.

L’ordre du jour devra alors comporter la mise au vote d’une éventuelle opposition des copropriétaires à ces travaux se fondant sur un motif légitime, qui devra se formaliser par l’obtention de la majorité de tous les tantièmes du syndicat.

Rappelons ici que, outre cette opposition du syndicat, le règlement de copropriété ou la destination de l’immeuble peuvent aussi apporter des restrictions aux droits des copropriétaires.

Attention ! Même en cas d’absence d’opposition aux travaux présentés, le copropriétaire devra attendre un délai de 2 mois à l’issue de l’assemblée générale, avant d’entreprendre ceux-ci.

Locataire ou copropriétaire, vous avez obtenu les autorisations requises ou l’absence d’opposition et maintenant vous vous demandez comment financer les travaux envisagés ?

Et si MaPrimeAdapt’ était la solution ?

 Vous souhaitez réaliser des travaux d’adaptation dans votre résidence principale du fait d’une perte d’autonomie, vous pouvez peut-être, sous conditions de ressources, bénéficier du dispositif MaPrimeAdapt’.

3 catégories de bénéficiaires sont éligibles au dispositif :

• Avoir 70 ans ou plus (ou un membre de votre foyer) sans condition liée à la perte d’autonomie
• Avoir entre 60 et 69 ans (ou un membre de votre foyer) et être classé dans un groupe GIR (groupe iso ressources) déterminant le niveau de perte d’autonomie d’une personne âgée
• Avoir (ou un membre de votre foyer) un taux d’incapacité d’au moins 50% reconnu par la CDAPH (commission des droits pour l’autonomie des personnes handicapées) ou être éligible à la PCH (prestation compensatoire du handicap) ou à l’AEEH (allocation d’éducation d’enfant handicapé) ou l’AAH (allocation adulte handicapé)

L’obtention de l’aide est soumise au respect d’un plafond de ressources dits modestes ou très modestes, que vous soyez occupant ou locataire, et variant selon la situation géographique du logement.

Pour les connaître, il faut se rendre sur le site https://france-renov.gouv.fr/bareme.

Les travaux peuvent concerner à la fois le logement (monte-escalier, aménagement de la salle de bains) mais aussi les accès extérieurs (rampe d’accès, place de stationnement, élargissement de la porte d’entrée…)

Le montant de la prise en charge s’échelonne de 50 à 70% du montant des travaux, dans la limite de 22.000 € HT selon les ressources.

Vous bénéficiez alors d’un accompagnement réalisé par un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO) depuis l’élaboration du projet, jusqu’à son achèvement avec le versement de la prime qui interviendra, une fois que vous aurez adressé à l’ANAH les factures des artisans.

Prenez garde ! Il ne faut pas commencer les travaux avant d’avoir obtenu l’accord de l’ANAH vous attribuant l’aide que vous aurez demandée, en créant un compte sur le site https://monprojet.anah.gouv.fr/

Bon à savoir !

Les syndicats de copropriétaires peuvent également bénéficier du dispositif MaPrimeAdapt’ pour financer l’accessibilité des immeubles : l’ANAH prend en charge à hauteur de 50% du montant des travaux, dans la limite de 20.000 € maximum par hall accessible.