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Vous êtes propriétaire : vous renouvelez le bail

LE BAIL A ETE SIGNE AVANT LE 1er AOUT 2015

Pour les baux signés et renouvelés (avec conclusion d'un nouveau bail) avant le 31 juillet 2015, l’augmentation du loyer est limitée à la variation de l’Indice de référence des Loyers (IRL) si une clause du bail la prévoit.

 

Toutefois, le loyer peut être réévalué s’il est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers de voisinage.

 

Dans ce cas, vous pouvez proposer à votre locataire, au moins 6 mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

 

L’augmentation du loyer ne peut toutefois excéder la plus élevée des 2 limites suivantes :

  • la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers du voisinage et le dernier loyer pratiqué
  • 15% du coût des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes réalisés par le bailleur depuis le dernier renouvellement si le montant de ces travaux est au moins égal à la dernière année de loyer.

 

La hausse convenue entre vous et le locataire s’appliquera par tiers ou par sixième selon la durée de votre contrat de location (3 ou 6 ans).

Toutefois, cette hausse s’appliquera par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10%.

 

Si le locataire n’est pas d’accord, vous pourrez saisir la Commission de conciliation dans le délai de quatre mois avant le terme du bail.

À défaut d’accord constaté devant la commission, vous pourrez saisir le Tribunal d’instance avant le terme du contrat.

À défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer.

 

Loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage

Chaque référence doit mentionner le nom de la rue, l’indication partielle du numéro d’immeuble (par dizaine), l’étage de l’appartement et la présence éventuelle d’un ascenseur, la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales, l’existence d’annexe éventuelle, son état d’équipement (WC intérieur, salle d’eau, chauffage...), la qualité et l’époque de construction de l’immeuble, l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins trois ans et le montant du loyer mensuel hors charges.

Le nombre minimal des références à fournir par le bailleur est de six. Les références notifiées par le bailleur doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis trois ans.

 

Les références de loyer diffusées par l’OLAP sont accessibles lors d’une consultation à l’ADIL.

 

LE BAIL A ETE SIGNE APRES LE 1er AOUT 2015

Action en diminution de loyer

Le locataire peut vous faire une proposition de diminution de loyer si le loyer (hors complément de loyer) est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de la proposition de loyer – Consultez ici les loyers de référence.

 

Le locataire doit vous faire sa proposition au moins 5 mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Si vous refusez cette proposition ou n’y répondez pas quatre mois avant le terme du bail, le locataire pourra saisir la Commission de conciliation.

En cas d'échec de la conciliation, il pourra saisir le juge d’instance avant le terme du contrat.

 

Si le locataire ne saisit pas le juge, le contrat sera reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer.

 

Action en augmentation de loyer

Vous pouvez faire une proposition d’augmentation de loyer s’il est inférieur au loyer de référence minoré en vigueur à la date de proposition de loyer.

La proposition doit être faite au moins 6 mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le loyer proposé ne peut être qu’inférieur ou égal au loyer de référence minoré en vigueur.

En cas de refus ou d’absence de réponse du locataire (4 mois avant le terme du contrat), vous pourrez saisir la Commission de conciliation.

Le locataire pourra alors contester l’action en réévaluation de loyer en se basant sur 6 références de loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

 

En cas d'échec de la conciliation, vous pourrez saisir le juge d’instance avant le terme du contrat. Si vous ne saisissez pas le juge, le contrat sera reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer.

 

La hausse de loyer sur laquelle vous vous mettrez d’accord avec le bailleur ou décidée par le juge s’appliquera par tiers ou par sixième annuel selon la durée du contrat de location. Elle s’appliquera par sixième annuel si la hausse de loyer est supérieure à 10%.