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Vous êtes propriétaire : un nouveau locataire entre dans le logement

 

POUR TOUS LES CONTRATS DE LOCATION SIGNES A COMPTER DU 1ER AOUT 2015, LE LOYER EST FIXE DANS LA LIMITE DU LOYER DE REFERENCE MAJORE.

 

LE LOGEMENT EST VACANT DEPUIS MOINS DE 18 MOIS

Principe : le loyer ne peut être supérieur au loyer appliqué au précédent locataire.

Toutefois, vous pouvez prendre en compte la variation de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), si elle n’a pas été appliquée durant les 12 derniers mois.

Attention, cette augmentation ne peut conduire à porter le loyer au-delà du loyer de référence majoré. Si le loyer du précédent locataire est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur, le nouveau loyer ne peut dépasser le montant de ce dernier.

 

Notion de loyer appliqué au précédent locataire : le loyer s’entend toute réévaluation comprise si elle n’avait pas été appliquée auparavant.

 

Dérogations : le loyer peut exceptionnellement être réévalué au-delà de l’IRL sans dépasser toutefois le loyer de référence majoré dans les 2 cas suivants : loyer sous-évalué ou travaux exécutés depuis la dernière location

 

  • Si le loyer est manifestement sous-évalué

Une hausse de loyer est possible, elle ne peut excéder la moitié de la différence entre :

  • le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables
  • et le dernier loyer appliqué par le précédent locataire, éventuellement révisé

 

Loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage

Les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret n° 90-780 du 31 août 1990 ; ils doivent, notamment, mentionner pour chaque logement, le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble, la qualité et l’époque de construction de l’immeuble, l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur, la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales, etc.

 

Ces références doivent être jointes au contrat de bail.

Vous pouvez accéder aux références de loyers lors d’une consultation à l’ADIL.

 

  • Si des travaux d’amélioration ou des travaux liés à la décence ont été réalisés depuis la dernière location

 

La hausse du loyer annuel ne peut excéder 15% du coût réel des travaux toutes taxes comprises sans que le loyer qui en résulte ne soit supérieur au loyer de référence majoré en vigueur.

 

L’augmentation du loyer est limitée et n’est possible qu’aux conditions suivantes :

  • les travaux doivent être des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence définies par le décret du 30 janvier 2002
  • les travaux ont été réalisés dans le logement ou dans les parties communes
  • les travaux ont été réalisés depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement
  • le coût des travaux doit être au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer (c’est-à-dire 6 mois de loyer)
     

Notion de travaux d’amélioration : la notion ne fait pas l’objet d’une définition légale. Une appréciation au cas par cas est nécessaire. Constituent des travaux d’amélioration, l’installation d’un digicode pour améliorer la sécurité de l’immeuble ou d’un ascenseur.

Attention, les simples travaux d’entretien ne sont pas des travaux d’amélioration. Ne sont par exemple pas pris en compte : la réfection de la toiture, le changement des tapis d’escalier, les travaux de peinture…

 

 

CAS SPECIFIQUES

 

Dans trois situations, le loyer est fixé en considération des seuls loyers de référence :

- le logement n’a jamais été loué (ex. : première location, logement neuf) ;

- le logement est inoccupé depuis plus de 18 mois ;

- des travaux ont été réalisés depuis moins de six mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

 

Le loyer est fixé librement entre vous et le locataire sans pouvoir dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral en fonction du secteur géographique et des caractéristiques de votre logement  (Cliquez ici pour consulter les loyers de référence).

 

 

COMPLEMENT DE LOYER

 

Que le logement soit vide ou meublé, un complément de loyer peut être appliqué au loyer de référence majoré si votre logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

 

Ces caractéristiques :

 

  • ne doivent pas avoir déjà été prise en compte pour déterminer les loyers de référence (nombre de pièces principales, époque de construction)
  • doivent être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique
  • ne peuvent donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges ou des travaux d’économie d’énergie

 

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques le justifiant sont obligatoirement mentionnés dans le bail.

 

 

CONTESTATIONS

La Commission de conciliation (5 rue Louis Leblanc – 75015 Paris) est compétente pour connaitre tout litige relatif au loyer.

 

Le loyer est supérieur au loyer de référence majoré : votre locataire peut demander une diminution du loyer devant la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou directement devant le tribunal d’instance dans les 3 ans à compter de la signature du bail.
 

Contestation du complément de loyer : le locataire peut contester le complément de loyer dans un délai de 3 mois à compter de la signature du bail en saisissant la commission de conciliation.
Vous devrez alors démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui justifient un complément de loyer par comparaison avec les logements de la même catégorie, situés dans le même secteur géographique.
En cas d’échec de la conciliation, le locataire a 3 mois à compter de l’avis de la commission pour saisir le tribunal d’instance afin de demander l’annulation ou la diminution du complément de loyer.

 

Le nouveau complément de loyer résultant de l’accord entre le locataire et vous en CDC ou décidé par le tribunal s’applique, de manière rétroactive, à compter de la prise d’effet du bail.