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FAQ

Entrée EN VIGUEUR DE L'ENCADREMENT DES LOYERS

  • Quelle est la date d’entrée en vigueur du dispositif d’encadrement des loyers ?

Le dispositif d’encadrement des loyers s’applique pour les baux conclus ou renouvelés à Paris à compter du 1er août 2015.

 

Logements et secteurs géographiques concernés

 

Les logements concernés

  • Quels sont les logements concernés par l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers concerne les logements à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation du parc privé loués vides ou meublés à titre de résidence principale.

 

Le dispositif ne s’applique pas aux logements du parc social, logements soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, logements conventionnés du parc privé (sauf loyers intermédiaires), logements loués à titre de résidence secondaire, logements de fonction, logements-foyers, locations touristiques, logements donnés en location à titre exceptionnel par les collectivités locales, résidences universitaires conventionnées APL, logements meublés situés en résidence services.

 

Pour plus d’information, un conseiller vous répond gratuitement au 01 42 79 50 49

  • Je suis locataire dans le parc social, suis-je concerné par l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers ne concerne que le parc privé c’est-à-dire les logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale. Dans votre cas, vous n’êtes pas concerné par l’encadrement des loyers, les logements du parc social (HLM) obéissant à des règles qui leur sont propres.

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  • Quelle est la définition de la résidence principale ?

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 définit la résidence principale comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.

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  • Quelle est la définition d’une location meublée ?

L’article 25-4  de la loi du 6 juillet 1989 définit un logement meublé comme un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret (décret à paraître).

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  • Quelle est la définition de la surface habitable ?

La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

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Les secteurs géographiques concernés

  • Tous les arrondissements de Paris sont-ils concernés par l’encadrement des loyers ?

Le territoire de la commune de Paris est entièrement concerné par l’encadrement des loyers. Le dispositif d’encadrement des loyers divise Paris en 14 secteurs géographiques regroupant les 80 quartiers qui composent la Ville.

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  • Comment puis-je savoir dans quel secteur géographique se situe mon logement ?

Pour connaître le secteur géographique dans lequel se situe votre logement et qui vous permet de connaître le loyer de référence et de fixer en conséquence le loyer, vous pouvez consulter la carte interactive présente sur notre site. Le territoire parisien est divisé en 14 secteurs géographiques.

 

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Fixation du loyer

 

les loyers de référence 

  • Qu’est-ce qu’un loyer médian ?

Le loyer médian est celui qui partage en deux groupes égaux en nombre les loyers considérés : la première moitié lui est inférieure, la seconde supérieure.

Il est à distinguer du loyer moyen qui calcule la moyenne des prix des loyers (somme de tous les loyers divisée par le nombre de loyers considérés).

Prenons un immeuble de 10 logements. Si le loyer médian est de 20 €/m², cela signifie que cinq logements affichent un loyer supérieur à 20 €/m² et que les cinq autres ont un loyer moins cher. Dans cet immeuble, le loyer moyen pourrait être de 25 €/m², si certains loyers sont élevés, ou de 15 €/m² si certains loyers sont très peu onéreux.

 

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  • Pourquoi avoir choisi le loyer médian ?

Le loyer moyen est plus volatile. Reprenons l’exemple de l’immeuble de dix logements. Il suffit que quelques-uns des 10 loyers augmentent fortement pour que le loyer moyen augmente.

Le loyer médian dispose d’une inertie plus forte : il ne bouge que si un des cinq loyers inférieurs à

20 €/m² dépasse cette valeur médiane de 20 €/m². Ainsi, les loyers peuvent tous augmenter de valeur : du moment que cinq des dix loyers demeurent inférieurs à 20 €/m², le loyer médian ne connaîtra aucune augmentation.

 

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  • Comment est fixé le loyer de référence médian ?

Le loyer de référence médian est fixé par arrêté préfectoral à partir des données représentatives des loyers pratiqués produites par l’OLAP (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne). Il correspond à un prix au mètre carré de surface habitable.

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  • Qu’est-ce qu’un loyer de référence majoré ?

Le loyer de référence majoré correspond au loyer de référence médian + 20%.

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  • Qu’est-ce qu’un loyer de référence minoré ?

Le loyer de référence minoré correspond au loyer de référence médian - 30%.

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  • Le loyer de référence est-il le même quelque soit le nombre de pièces du logement ?

L’arrêté préfectoral fixe un loyer de référence par catégorie de logements (nombre de pièce, caractère meublé ou non, époque de construction) et par secteurs géographiques. Par conséquent, le loyer de référence peut différer selon qu’il s’agisse d’un logement d’1 pièce, de 2 pièces, de 3 pièces et de 4 pièces et plus. [Prévoir le lien vers l’arrêté préfectoral].

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  • Le loyer de référence est-il identique pour tous les quartiers de Paris ?

Paris est divisé en 14 secteurs géographiques regroupant les 80 quartiers de la Ville, pour lesquels, l’arrêté préfectoral fixe un loyer de référence par période de construction (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990 et depuis 1991) et par type de logement (1pièce, 2 pièces, 3 pièces et 4 pièces et plus). [Prévoir le lien vers la carte].

 

 

Le complément de loyer

  • Comment est fixé le complément de loyer ?

Le complément de loyer est fixé en fonction des caractéristiques de localisation ou de confort du logement. Il ne peut être appliqué qu’au loyer de référence majoré.

Ces caractéristiques de localisation ou de confort :

  • Ne doivent pas avoir déjà été prise en compte pour déterminer les loyers de référence ; il ne peut donc s’agir ni du nombre de pièces principales ni de l’époque de construction ;
  • Doivent être déterminantes par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
  • Ne peuvent donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges ou des travaux d’économie d’énergie.

Pour plus d’information, un conseiller vous répond gratuitement au 01 42 79 50 49

  • Si votre propriétaire demande un complément de loyer, est-ce légitime ?

Votre propriétaire peut vous demander un complément de loyer si le logement comporte des qualités particulières. Si le loyer est au niveau du loyer de référence majoré, votre bailleur peut alors vous demander de payer en plus un complément de loyer qui doit être indiqué et justifié dans le contrat de location. Le complément de loyer devra obligatoirement être mentionné dans le contrat de bail.

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  • Est-ce possible de contester le complément de loyer ?

 

Oui, le locataire peut contester le caractère particulier de son logement et solliciter la procédure de conciliation jusqu’à 3 mois après la signature du contrat de location. Si la conciliation échoue, il pourra saisir le juge d’instance dans les 3 mois suivant l’avis de la commission. Devant le juge, c’est au propriétaire de justifier du bien-fondé du complément de loyer. Le locataire doit continuer de payer le loyer jusqu’à la décision de justice. Si le juge lui donne raison, le propriétaire devra rembourser les trop-perçus depuis la signature du bail.

 

Pour plus d’information, un conseiller vous répond gratuitement au 01 42 79 50 49

 

Première location

 

  • Je suis propriétaire de mon logement que j’ai toujours occupé. Je souhaite aujourd’hui le mettre en location. Puis-je le considérer comme vacant depuis moins de 18 mois ?

 

Dans votre situation, il faut considérer que votre logement n’a jamais été mis en location et donc que cela constitue une première location. Le loyer peut être fixé librement sans pouvoir dépasser le loyer de référence majoré fixé par l’arrêté préfectoral en fonction du secteur géographique et des caractéristiques de votre logement.

 

Pour plus d’information, un conseiller vous répond gratuitement au 01 42 79 50 49

 

 

Relocation après vacances de moins de 18 mois

 

  • Mon locataire m’a donné son congé et je vais très rapidement relouer le logement, dans quelle conditions dois-je fixer le nouveau loyer ?

Dans le cas d’une relocation dans un délai de moins de 18 mois après départ d’un précédent locataire, le loyer ne peut être augmenté. Vous devez prendre en compte l’ancien loyer : soit vous appliquez le même montant, soit vous augmentez l’ancien loyer en fonction de la variation de l’IRL (Indice de révision des loyers) mais uniquement si cette augmentation n’a pas été pratiquée au cours des 12 derniers mois de l’ancienne location.

Pour savoir quel loyer appliquer et quel indice IRL choisir, appelez le 01 42 79 50 49

  • Je vais remettre en location un logement après départ d’un locataire. En appliquant l’IRL (Indice de révision des loyers) sur l’ancien loyer, je vais dépasser le montant du loyer de référence majoré applicable à mon logement. Le loyer sera-t-il conforme aux exigences de la loi ?

Lorsqu’il s’agit d’une relocation dans un délai de moins de 18 mois, le loyer est égal à l’ancien loyer, éventuellement majoré en fonction de l’IRL mais le loyer ne peut en aucun dépasser le loyer de référence majoré. Si l’ancien loyer est supérieur avant ou après application de l’IRL, au loyer de référence majoré, c’est ce dernier qui sera pris en compte comme limite au nouveau loyer.

 Pour plus d’information, un conseiller vous répond gratuitement au 01 42 79 50 49

  • En cas de relocation dans les 18 mois du départ d’un précédent locataire, peut-on fixer un montant autre que l’ancien loyer ?

 Le principe est bien que le loyer soit égal à l’ancien loyer (possibilité de majoration selon l’IRL), il existe deux exceptions :

- Lorsque Le loyer est manifestement sous-évalué

- Lorsque des travaux d’amélioration ou de décence ont été réalisés

Dans ces deux cas, le loyer sera fixé dans des limites précises qu’il convient de respecter pour éviter tout recours du locataire.

Pour connaitre ces conditions de fixation du loyer, appelez le 01 42 79 50 49

 

 

Renouvellement du bail

 

  • Lorsque le locataire n’est pas d’accord avec la proposition de nouveau loyer, quels sont les recours du bailleur ?

Si le locataire ne donne pas suite à cette proposition ou s’il la refuse, le bailleur ne peut imposer le nouveau loyer. Il doit saisir la Commission départementale de conciliation dans le délai de 4 mois précédent le terme du bail. A défaut d’accord constaté devant la commission, il devra saisir le Tribunal d’instance, c’est le juge qui appréciera souverainement si la proposition de nouveau loyer est justifiée ou non.

 Pour plus d’information, un conseiller vous répond gratuitement au 01 42 79 50 49

  • Comment vérifier si le loyer est manifestement sous-évalué ?

Vous pouvez consulter les références de loyer du voisinage établies par l’OLAP (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne). Chaque référence mentionne le nom de la rue, l’indication partielle (par dizaine) du numéro d’immeuble, l’étage, les équipements, le nombre de pièces  la qualité de construction. Le bailleur fournit 6 références de loyer du voisinage, deux tiers d’entre elles correspondent à des baux de plus de 3 ans.

Attention, ces loyers de référence ne doivent pas être confondus avec le loyer de référence qui sert à déterminer le loyer des nouveaux contrats de location, conclus à compter du 1er août 2015.

Vous pouvez consulter et obtenir les références de loyer de l’OLAP auprès de l’ADIL : 01 42 79 50 49

 

 

Incidence des travaux

 

  • Quelle est la définition des travaux d’amélioration ?

Les travaux d’amélioration ne font pas l’objet d’une définition légale. Une appréciation au cas par cas est nécessaire.

Selon une réponse ministérielle du 16.12.91, sont des travaux d’amélioration les travaux apportant :

  • un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ;
  • ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien ou d’exploitation ;
  • ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes.

Par exemple, ont été considérés comme des travaux d’amélioration : des aménagements de coffrage, d’éléments dans la salle de bain ou l’installation d’un digicode permettant d’améliorer la sécurité de l’immeuble.

En revanche, ne sont pas des travaux d’amélioration, des travaux de ravalement des murs mitoyens, le ravalement et l’imperméabilisation des pignons et la modification des espaces verts, la réfection de la toiture et le changement des tapis d’escalier.

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  • Quelle est la définition des travaux de décence ?

Les caractéristiques d’un logement décent sont établies par le décret du 30 janvier 2002. La décence repose sur trois principes : la sécurité, la santé et les équipements essentiels (cuisine avec évier, eau chaude et froide…).  Les travaux de décence consistent par exemple à installer un équipement de chauffage dans un logement qui en était dépourvu jusque là, une ventilation et un éclairage suffisant dans le logement, à rendre les fenêtres étanches.

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  • La réalisation de travaux permet-elle d’augmenter le loyer au-delà du loyer de référence majoré ?

A compter du 1er août 2015, aucun loyer ne peut être fixé au-dessus du loyer de référence majoré.

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Les recours

 

  • Je viens de signer un contrat de location. Le loyer est supérieur au loyer de référence majoré. Puis-je demander une baisse du loyer ?

Si votre contrat de location a été signé après l’entrée en vigueur de la loi ALUR et du dispositif d’encadrement des loyers (1er août 2015), vous pouvez à tout moment solliciter une baisse de loyer auprès de  votre propriétaire. Vous disposez de 3 ans après la signature du contrat pour lui demander le remboursement des trop-percus.

 

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  • Mon propriétaire peut-il mettre fin à la location si je demande une baisse de loyer ?

Non. Une demande de baisse de loyer n’est pas un motif valable pour mettre fin à une location. Votre propriétaire a le droit de reprendre son logement pour l’occuper, le vendre ou pour un motif légitime et sérieux (retards répétés de paiement des loyers, défaut d’entretien du logement…). Si c’est le cas, il doit vous avertir au moins 6 mois avant l’échéance du bail (3 mois pour un meublé) et justifier sa démarche.

 

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  • Que puis-je faire si mon propriétaire refuse de baisser le loyer sous le plafond réglementaire ?

 

Vous pouvez saisir la commission de conciliation et ensuite le juge d’instance. Vous devez continuer à payer le loyer indiqué dans le contrat de location jusqu’à la décision du juge. Si le juge vous donne raison, votre propriétaire devra vous rembourser les trop-perçus depuis la signature ou le renouvellement du bail.

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  • Je suis locataire d’un logement loué vide depuis juillet 2013. Mon loyer est supérieur au loyer de référence majoré. Suis-je en droit de demander une diminution de loyer ?

Seul un loyer fixé après l’entrée en vigueur du dispositif d’encadrement des loyers (1er août 2015) doit respecter la limite du loyer de référence majoré. Dans votre situation, vous ne pouvez donc pas demander une diminution de loyer.

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  • Locataire, suis-je en droit de contester le complément de loyer ?

Vous pouvez contester le complément de loyer dans un délai de 3 mois à compter de la signature du bail en saisissant la Commission de conciliation.

Le bailleur devra alors démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui justifient un complément de loyer par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

A défaut de conciliation, vous aurez 3 mois à compter de l’avis de la commission pour saisir le juge d’instance afin de demander l’annulation ou la diminution du complément de loyer.

Le nouveau complément de loyer décidé en conciliation ou par le juge s’appliquera, de manière rétroactive, à compter de la prise d’effet du bail.

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  • Quel est le rôle de la Commission de conciliation ?

La Commission départementale de conciliation est composée en nombre égal de représentants d’organisations de bailleurs et de représentants d’organisations de locataires représentatives au niveau départemental.

Son rôle est d’aider le bailleur et le locataire en cas de litige à trouver une solution afin d’éviter toute procédure devant le tribunal.

La Commission de conciliation peut être saisie par le locataire ou par le bailleur. La démarche est gratuite. Elle est compétente pour connaître, notamment, tout litige de nature individuelle concernant les loyers.

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  • Comment saisir la Commission de conciliation ?

La Commission de conciliation doit-être saisie par lettre recommandée avec avis de réception. Le dossier doit-être adressé en double exemplaire.

La lettre de saisine doit indiquer les noms, qualité et adresse du demandeur, ceux du défendeur ainsi que l’objet du litige. Elle doit-être accompagnée de la copie du bail.

Le dossier complet doit être adressé à :

Commission départementale de conciliation
Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement
Unité Territoriale de Paris
5, rue Leblanc
75015 Paris

 

 

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